據國家統計局數據，今年上半年社會消費品零售總額227588億元，同比增長8.2%，比一季度加快2.4個百分點；國內旅游總人次23.84億，比上年同期增加9.29億，同比增長63.9%。整體經濟“恢復向好”，消費潛力加速釋放。這一背景下，商業地產行業有怎樣的變化？從業者心態對比年初有哪些變化？信心幾何？
全國工商聯主管的全聯房地產商會商業地產工作委員會與商業地產智庫RET睿意德面向行業高管展開問卷調研，聯合發布《2023上半年全國商業地產經理人信心指數報告》。調研顯示，2023年全國商業地產經理人信心指數為51.22，相對去年59.92的信心指數，2023年信心指數的數值減少了8.70，下降了14.5%。商業地產經理人信心指數一定程度上反映了行業的基本面，傳遞出雖然消費向好的積極因素持續積累，但普遍反映消費增長仍未達到企業預期，消費恢復仍需時日，因此存在對市場預期趨于較為謹慎的心態。
行業指標對比與解讀
01 2023年上半年客流變化 超過70%的購物中心和商業品牌經理人表示2023年上半年客流較2022年有明顯增長，對疫情后的客流恢復有信心；但相較2019年(疫情前)，客流依然有下降，證明客流還未恢復到購物中心和商業品牌經理人的心中預期；從2022年、2019年比對數據差距來看，體現出行業預期與復蘇現狀帶來一定的心理落差。
與2022年同期對比，購物中心經理人認為客流增長更多，接近75%，商業品牌則為67%；對于客流下降情況的預期則相差不大。提示購物中心運營者需要關注疫情后定位矯正與品牌組合、協同運營對于經營的信心影響。
02 2023年上半年客流影響因素 消費信心動力不強、宏觀經濟影響、購買力下降是2023年上半年影響客流的首要三個因素，其中77.6%的購物中心和商業品牌經理人認為消費信心影響著客流。運營成熟期項目提檔升級與新開項目定位取高的購物中心需要謹慎決策。
03 2023年上半年線下銷售額同比變化 接近67%的購物中心和商業品牌經理人表示2023年上半年線下消費額較2022年有明顯增長，但相較2019年(疫情前)，近半數認為依然有下降。
2023年上半年購物中心與商業品牌經理人對銷售額感知度保持一致。
04 2023年上半年線上銷售額同比變化 約53%的購物中心和商業品牌經理人表示2023年上半年線上銷售額較2022年有增長，相較2019年(疫情前)，仍有40%的經理人認為有增長，市場對于線上消費的運營狀態相對有信心。
品牌的線上銷售信心要高于購物中心：有接近59%的品牌經理人認為與2022年同期相比線上銷售保持增長，但購物中心經理人只有47.8%認為有增長。這與購物中心線上平臺化運營，品牌更適合社群精準營銷有關，但隨著市場恢復，線下仍然是重要的消費者觸達、服務場景和渠道。
05 2023年上半年銷售額影響因素 與客流的影響因素結果類似，消費信心、宏觀經濟影響、購買力下降是2023年度影響銷售額的首要三個因素。購物中心和商業品牌經理人中78.11%認為消費信心是影響銷售額的首要因素，76.0%的購物中心和商業品牌經理人認為購買力是另外一個重要影響因素。
06 2023年上半年新開項目/門店實現情況 購物中心和品牌門店新開情況穩定：58.56%的購物中心經理人表示完成了2023年上半年新開目標，41.44%表示沒有完成指標；而品牌門店目標有7.84%表示超額完成，但基本接近57%品牌經理人認為如期完成。從購物中心與品牌門店新開對比來看，可能由于新開店是在成熟項目空置間調整，是籌開購物中心招商難的一個印證。
07 2023年上半年新開項目/門店數量變化影響因素 75.68%的購物中心經理人表示新開購物中心數量的變化主要受到市場預期的影響，認為資金以及招商會影響新開項目的占比分別為65.77%和54.95%。
65.69%商業品牌經理人表示新開門店的變化主要受宏觀經濟環境的影響，認為開店節奏受消費信心影響的達到了57.84%。
08 2023年上半年租金水平同比變化 39.1%的購物中心和商業品牌經理人表示2023年上半年租金水平較2022年基本持平，38.69%的人表述有所增長；但相較2019年(疫情前)，35.09%表示有所增長，說明疫情對租金走向的影響呈現波動性，項目的運營水平和品牌合同期對于租金的影響略大于疫情的影響。
品牌對市場租金增長敏感度更高：與2022年同期對比，品牌經理人表示租金水平增長更多的有43.14%，購物中心經理人則有36%認為保持持平。
09 疫情前后空置狀況變化 40.54%的購物中心經理人表示2023年上半年空置率較2022年基本持平，28.83%的人表述略有下降；相較2019年(疫情前)，35.14%表示保持持平，27.93%認為明顯上升，項目的競爭力水平很大程度上影響著購物中心經理人對于空置狀態的預期與情緒。
宏觀經濟影響、消費信心不足、品牌開店意愿變化是影響空置率的主要因素。
10 2023年上半年品牌對于購物中心創新評價 品牌經理人對于購物中心創新的總體評價不高，45.10%的人表示創新不足，而創新效果兩級分化的占半數以上，僅有3.92%認為創新突出。
信心指數調查與解讀
01 2023年全國商業地產經理人信心指數 宏觀形勢信心指數為48.10、消費信心指數為49.77、運營信心指數為55.69和投資信心指數為50.50，商業地產經理人信心指數是基于上述四個指數并通過綜合分析法與加權綜合指數法計算而來。
2023年全國商業地產經理人信心指數為51.22，相對去年59.92的信心指數，2023年信心指數的數值減少了8.70，下降了14.5%，商業地產經理人信心水平略有下降，但整體而言高于2021年。
02 2023年下半年消費者信心將呈現狀態預測 商業地產經理人中59%對于2023年下半年的消費信心表示趨于謹慎，僅有15.1%的商業地產經理人對于2023年的消費信心表示趨于樂觀，9.9%的商業地產經理人對消費者信心表示趨于悲觀。
購物中心比品牌方更謹慎：購物中心經理人有62.2%趨于謹慎，品牌有近56%趨于謹慎。
03 2023年下半年營商環境的變化預判 40.2%的商業地產經理人認為2023年下半年營商環境會有改善，認為營商環境會明顯改善的僅占比為6.5%，22.1%的商業地產經理人預計營商環境會趨于困難。
從購物中心和商業品牌對比來看，購物中心對營商環境預期更樂觀：44.1%購物中心經理人認為會有改善，品牌只有36.3%。
04 2023年下半年購物中心的競爭激烈程度變化預判 60.4%的購物中心經理人認為2023年的市場競爭程度會明顯增加，中立認為基本持平的占33.3%，認為競爭對手數量劇增是導致市場競爭增加的主要原因的購物中心經理人占比為57.66%。
05 2023年下半年提升購物中心競爭力的發力點
行業共識內容與運營的重要性最高：83.75%的購物中心經理人和86.27%的商業品牌經理人一致認為2023年下半年提升競爭力和業績的發力點在于內容、產品創新；認為運營提升是2023年提升競爭力發力點的購物中心經理人占比74.77%位列第二，位列第三的是場景創新。商業品牌經理人中有82.35%認為提升競爭力的發力點在運營提升。
06 2023年商戶承租能力預判 40.54%的購物中心經理人預計2023年下半年商戶的承租能力基本不變，32.43%認為略有減弱，17.12%的購物中心經理人預計商戶的承租能力將略有增強。
07 2023年下半年空置率水平變化預判
41.44%的購物中心經理人認為2023年商業項目的空置率將基本正常，30.63%的人預計會略有下降，18.92%預計空置率將基本正常。
08 2023年下半年品牌商拓展變化預判
品牌拓店信心穩中有升：39.24%的商業品牌經理人表示2023年下半年拓展節奏不變，29.41%的經理人表示將放緩拓店，有23.64%的商業品牌經理人在未來一年會加快拓店節奏，20%的商業品牌經理人表示觀望。
品牌拓店信心升中有穩：商業品牌經理人表示下半年門店數量判斷明顯增加的占比37.25%，但有46.08%的經理人表示門店數量基本持平。
09 2023年下半年經營業績預判 經營預期主打求穩：50.45%的購物中心經理人和47.06%的商業品牌經理人預計2023年下半年營業額會基本持平，認為明顯增長的購物中心經理人有26.13%，商業品牌有28.43%。
10 2023年下半年門店利潤水平預判 品牌盈利信心趨穩：37.25%的商業品牌經理人預計2023年門店利潤水平將小幅上漲，33.33%的商業品牌經理人預計門店利潤水平將與2023年上半年持平，認為下半年門店利潤水平會小幅下降的占15.69%。
11 2023年下半年租金水平預判 40.9%的購物中心和商業品牌經理人預計2023年下半年商業項目的租金基本不變，30.6%預計租金將小幅上漲。
12 2023年上半年同行業經營困難的情況 品牌生存競爭加劇：33.3%的購物中心經理人表示2023年上半年同行業經營困難甚至瀕臨倒閉的情況略有增加，28.8%認為明顯增加，而30%的人表示基本正常；47.06%商業品牌經理人表述略有增加，24.51%的經理人認為明顯增加。體現出品牌對于下半年預期更為謹慎。
13 線下實體發展面臨的主要挑戰 近90%的商業地產經理人認為消費力不足是影響線下商業的首要因素。購物中心經理人中61.26%認為商業地產過度開發導致購物中心發展面臨挑戰，58.56%認為是品牌的創新不足。
商業品牌經理人中分別有80.39%和54.90%的受訪者表示經營成本上漲和租金上漲是實體商業發展面臨的挑戰。
14 2023年下半年商業資產價格變化預判 49.55%的購物中心經理人預計2023年下半年商業資產價格將保持平穩，13.51%的購物中心經理人預計商業資產價格將迎來小幅上漲，27.93%的購物中心經理人認為商業資產價格將會小幅下跌。
商業地產經理人年度關注點 受疫情放開后市場復蘇預期與實際間差異影響，購物中心運營者與品牌方整體較比2023年謹慎樂觀的主基調，對市場預期更趨于謹慎； 租金收繳模式可能更趨向于扣點，需要更深度思考協同運營的靈活合作模式； 對會員運營、線上構建較早期的成熟城市級、區域中心項目有較高的韌性與回升預期； 對回升預期不理想、區域消費變化大，或出現明顯競品的購物中心，需要更加警惕經營下降的信號和盡早著手矯正定位和調整品牌組合； 成熟品牌與產品過硬品牌仍然有一定市場韌性，但隨著購物中心競爭壓力和產品競爭壓力下，細分會進一步深化，對于品類產品帶來被蠶食的挑戰； 零售品牌復蘇緩慢，新品牌崛起還需要時日的壓力，對購物中心收益短期提升帶來壓力，盡早著手曲線增長的準備。
