隨著經濟復蘇持續推進，文旅行業也煥發了新的生機活力，在文旅項目的投資開發方面，當前整個行業已從過去的“增量開發”走向“存量盤活”階段，這些存量項目如何才能“鳳凰涅槃”？
一邊大肆擴建
一邊爛尾不斷
為何市場上的文旅存量項目如此之多？在疫情前二十年，文旅行業可謂“日出江花紅勝火”，作為熱門投資賽道，文旅產業規模不斷擴大，文旅項目在全國遍地開花，古村古鎮、特色小鎮數不勝數。即便是疫前期間，新晉的文旅項目也不在少數，據悉，2022年全國涉及文旅領域的重大項目超3000 個、總投資額超3.8萬億元，根據企業預警通，我國地方文旅專項債規模由2020 年的1616億元提升至 2022 年的 5704 億元，項目數量194個提升至1027個，為文旅項目的開發落地提供支持。
在新的文旅項目不斷涌入的同時，市場是人氣財氣雙豐收的成功案例并不多，并且爛尾和爆雷的文旅項目比比皆是，例如貴州的水司樓、淮南志高文化科技動漫產業園到恒大的童世界，其中一部分文旅項目投資規模龐大，曾被視為未來的標桿之作，被各地政府給予厚望，可惜最終希望落空。
由此文旅行業內累積了大批存量資產，此外，各大城市的產業轉型也遺留下來大量的工業遺址，如何盤活這些存量資產，賦能最大商業價值，激發當地消費能力，拉動區域經濟發展呢？
存量項目的
起死回生之道
存量項目的盤活涉及到債務、產權劃分、經營模式、盈利模式等多方面的問題，其中每一個問題的處理結果都會影響項目成功與否，下面我們先從成功盤活的文旅項目為例，看下他們的經營模式和盈利模式到底發生了怎樣的轉變。
烏江寨國際旅游度假區
該項目早在2016年10月就已開工建設，2019年 10 月至 2021 年 6 月，由于資金鏈斷裂、疫情影響等原因，項目建設推進嚴重滯后并停工，2021年7月被列為貴州省閑置低效旅游項目之一，隨后該項目全面進入盤活階段，項目盤活的主要做法如下。
一、強化資金籌措，加快項目收尾。建立“項目+政銀企合作”機制，通過資源資產抵押、景區經營權和門票收費權質押等方式積極開展項目融資工作。2021 年以來，成功獲批省銀團14 億元貸款。
二、加強利益捆綁，實行風險共擔。先是委托第三方運營管理。委托頂度集團有限公司管理團隊負責景區日常運營、人力資源、品牌營銷管理，將景區收入與管理團隊收入掛鉤，按凈利潤高低設置 6 級獎勵提成機制，“倒逼”經營團隊不斷提升景區運營水平。同時拓展景區收入渠道。采取資產 60%自主經營、20%引進品牌持股經營、20%對外招商的“622”運營模式，推動景區收入從單一門票收入轉變為復合型收入。
三、豐富業態布局，強化宣傳推介。整個景區規劃12個街區業態，開放各類經營業態 109 個，同時深度挖掘地方特色文化，編排梯田水舞秀、水上獨竹漂、無人機表演、雌戲表演、黔北花燈等節目10 余個，布局田園風光休閑、高山農業體驗、上游村落民宿、生態度假、露營探險等旅游體驗，旨在推動古村落從觀光旅游向度假游、過夜游轉變。并加強網絡推廣力度，與省內外 40 余家旅行社簽訂合作協議，與15 家大型集團公司達成協議在景區舉行工會團建活動，邀請央視《味道》和東方衛視《極限挑戰》欄目在景區拍攝。
重新盤活的烏江寨國際旅游度假區于2022年2月1日開始試運營，截至2023年4月底，該景區共接待游客78萬人次，實現營業收入1.35億元。
蕩口古鎮的“二次創業”
蕩口古鎮并沒有爛尾或者爆雷，只是從“一炮而紅”逐步走向門庭冷清，但是經過一番改造，蕩口古鎮被重新盤活，再次迎來了“高光時刻”。
2014年4月蕩口古鎮正式開業，一度是無錫的“網紅”古鎮，2015年以后，古鎮開始收取80元門票，人流便開始一落千丈，到了2018年，古鎮商鋪空關率在40%以上，當然古鎮沒落的核心原因還是在于缺乏特色、商業化氣息嚴重、業態單一。為了讓項目“起死回生”，蕩口古鎮轉型發展的總體思路將圍繞把蕩口古鎮從一個有價格的古鎮轉變為一個有價值的古鎮這根主線，通過文化活化彰顯文化名片，通過市場運營實現資產升值，通過片區開發形成消費熱點。
蕩口古鎮重新按照“景區、街區、社區”的三步走發展戰略，圍繞活化文化展館、創新文化產品、打造生活場景、勾勒美食回憶、塑造“夜泊蕩口”五大重點項目展開了建設提升。
一、增加特色，打造生活場景。以生活商業消費疊加社交功能，構建古鎮休閑商業消費熱點，打造“有節點、有故事”的枕水人家藝術場景和“老蕩口、新生活”的生活社交商業街區，游客可以再次劃船、漫步、喝茶、吃食，體驗古鎮愜意的休閑生活
二、取消門票，豐富業態內容。取消了景區大門票，經營思路與模式步入街區軌道，以開放的姿態全新亮相，引進各類復合主題新業態30余家，有大型主力店、復古咖啡館、健康茶飲、沉浸式書店、非遺文創、特色小吃等，還打造了一條FUN肆市集美食街，匯聚了蘇南傳統、日韓料理、臺灣美食、南洋美食等多種美食，同時打造住宿集群、引進知名品牌民宿，
三、跟隨趨勢，增加夜游項目。塑造“夜泊蕩口”，通過優質民宿整合、亮化氛圍營造、夜間消費聚集，突出“夜泊蕩口”主題，系統提升蕩口古鎮夜間燈光亮化，以景觀化、可互動的方式營造夜間視覺焦點，增強夜間消費氛圍；引進和培育夜間熱點消費業態，推出夜間演出、巡游、集市等，舉辦夜間主題活動，豐富住宿業態的延伸服務。
據數據統計，蕩口古鎮轉型發展以來，累計接待游客270萬人次。
從以上兩個案例我們可以看出，想要盤活項目，首先旅游項目的盈利模式就要改變，曾經的文旅項目投資開發習慣于“旅游搭臺、地產唱戲”的模式，經驗模式也是以“門票經濟”為主，并不注重旅游產品的打造，上面兩個案例的相似點都是以市場需求為導向，豐富產品業態，因為旅游持續經營的核心是長期保持對游客的吸引力，這勢必就要增加新的消費業態、消費模式、消費場景。
盤活文旅存量項目
離不開政策支持
文旅存量項目，尤其是規模龐大的項目，其盤活離不開政府支持，近一兩年來，各地也相繼出臺了各種政策。
例如今年4月，甘肅慶陽市印發的《全市文旅項目資源資產盤活利用工作實施方案》中就提到了加大貸款貼息補助力度，并從招商引資政策、創新景區管理運營機制等方面提供了一些建議和思考。
去年，在國務院辦公廳出臺的《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》中，也從資金引入、商業模式等方面為政府、企業盤活存量項目提供了一些參考，例如：
· 推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展
· 規范有序推進政府和社會資本合作（PPP）
· 積極推進產權規范交易
· 發揮國有資本投資、運營公司功能作用
鼓勵國有企業依托國有資本投資、運營公司，按規定通過進場交易、協議轉讓、無償劃轉、資產置換、聯合整合等方式，盤活長期閑置的存量資產，整合非主業資產。
· 支持兼并重組等其他盤活方式
積極探索通過資產證券化等市場化方式盤活存量資產。
總而言之，想要解決文旅存量項目的資金、商業模式、運營的問題，讓項目煥然一新，這需要政府、企業、金融機構等多方合作
文章來源：CTDU中旅聯
