一個商業項目的開發，業態定位應當是首要問題，也是一個商業項目能否成功的關鍵，而商業項目的業態定位又不同于其他定位，相對復雜，它涵蓋了商業功能匹配，業態組合、業種搭配等多種因素，只有確定了項目業態定位，找對方向才能使商業項目走向正軌。如何進行商業項目業態定位？飆馬商業地產從需求側出發告訴廣大開發商應當怎么做。
從客群結構進行業態定位
首先，了解項目區域內的人口基數、人均可支配收入、消費者購買力、區域內流動人口、工作人口的數量與比例、區域人口職業組成的結構等。要能拎清該商業項目區域的核心客群、次要客群、輻射客群所面對的群體的職業以及年齡層次，不同客群的消費需求有哪些，該需求客群比例是多少。比如某核心客群的政府辦工人群，年齡層次在23-65歲區間，趨向于健康管理、保健休閑類服務，所占客群比列為30%，要能掌握客群的詳細數據。商業項目的業態定位很大程度上受客群結構的影響。
從消費需求進行業態定位
隨著時間的推移，人們消費觀念已然發生改變，不同年齡階段，不同群體消費者的消費觀念截然不同，0-15歲兒童可能消費需求趨向兒童娛樂，15-20的青少年趨向于休閑娛樂、少兒教育等，30-50消費者可能更加趨向于生活服務，健康管理，60以上的老年群體可能趨向于保健休閑。那么如何同時滿足不同消費者的消費需求成為了項目關鍵。這就需要了解該項目城市的整體消費需求、項目區域內年齡結構、以及周邊居民的消費需求，根據區域內的年齡層次，消費需求，決定不同業態的占比。只有滿足了消費者的消費需求才能推動商業項目的發展。
從業態組合進行業態定位
商業項目的業態組合不是一成不變的，隨著消費者的需求、市場的條件變化，業態組合也會發生一定的改變。一般商業項目業態組合主要由主力店+次力店+N個磁場商店、輔助商店、個性店，所以選擇合適的業態組合尤為重要。所有行業的業態選擇只有一個標準：與項目定位的符合程度，而不是租金的高低、品牌知名度來確定。可以根據項目輻射區域的業態調研結果，篩選出區域內機能較強的業態以及市場空白的業態。根據項目區域內消費群的特性，消費習性以及潛力，篩選出集客力強且具市場競爭力的業態組合。然而有的業態可以帶動其他業態的，比如，百貨、超市業通常可以帶動餐飲、服飾等行業，這是行業的共生性，可以合理的利用行業共性。
從功能匹配進行業態定位
業態功能分為：休閑娛樂、兒童教育、健康管理、生活服務、餐飲、美容美體、婚紗攝影等等，首先要確定好該項目的大體是做什么類型的商業項目。比如確定該商業項目是做健康相關的綜合體，那么前期可以確定健康管理、養生餐飲服務、休閑服務、美容服務等功能，在結合市場調查結果，增加適合該商業項目的商務服務功能、生活服務功能，使該項目更加貼合市場。拎清核心功能、拓展功能、配套功能，然后根據現有的商業功能再確定該功能下的各類業種。
從業種搭配進行業態定位
業種主要就是賣什么，即商品和服務的種類。根據已確定的商業功能選擇合適的業種。如，該項目做的是健康養生綜合體，且確定了健康管理、養生餐飲服務、養生休閑服務、美容美體、商務服務功能、生活服務等功能，那么就可以根據這些功能進行業種搭配，如健康管理可以選擇兒童體檢、家庭體檢、健康保險、心理健康中心；養生休閑可以選擇精油養生、中藥調理、瑜伽汗蒸等；養生餐飲服務可以選擇健康養生中心、養生茶飲、食療等。根據商業功能選擇業種搭配，完善商業的業態定位。
可以把商業項目的業態定位看做成是有科學的，系統的工程，需要大量的市場調查和專業的評估考查，才能找出最適合該商業項目的業態定位。
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