產業地產作為房地產轉型的重要方向之一，一直備受資本的關注，在過去的10年里，產業地產經歷過大干快上的黃金時代，也面臨著潮水退去的深耕時代，其底層邏輯已悄然發生改變，未來產業地產又將迎來怎樣的發展趨勢？本文，飆馬策劃從產業地產的新變化著手，摸清行業在未來的發展趨勢與導向，為開發商發展提供一定參考和思路。
趨勢一
以人為本的人產城深度融合成普遍趨勢
隨著“一帶一路”、“中國制造2025”、“互聯網+”等戰略的穩步實施與加快推進，中國產業結構不斷優化和調整，產業新城在推動中國經濟發展中發揮著日益重要的作用。但大部分產業新城初期比較注重產業發展，而城市商業和居住配套建設相對滯后，因此容易出現產業新城內居住商業休閑環境不佳、就業人群潮汐現象嚴重等產城脫節的問題，從而使得企業對人才的吸引力受限。而隨著產業新城的不斷發展，入駐企業和就業人口的總量和結構都不斷升級，對產業新城內生活服務配套的數量和層級也都提出了更高的要求。因此，未來需要提升產業新城內生活服務配套設施的品質，并針對不同生活圈內的就業人群提供差異化的配套設施，豐富就業人群的精神文化需求，滿足其不同層次的服務需求，實現以人為本的人產城深度融合。這一趨勢目前已經在國內外一些大都市普遍出現。
趨勢二
從試點到常態化“變身”，EOD模式為產業地產提供發展新路徑
自黨的十八大以后，我國生態文明的重要性被提到了前所未有的高度。而2020年9月16日，生態環境部等三家單位頒布《關于推薦生態環境導向的開發模式試點項目的通知》指出，EOD模式是以生態文明思想為引領，以可持續發展為目標，以生態保護和環境治理為基礎，以特色產業運營為支撐，以區域綜合開發為載體，采取產業鏈延伸、聯合經營、組合開發等方式，推動公益性較強、收益性差的生態環境治理項目與收益較好的關聯產業有效融合，統籌推進，一體化實施，將生態環境治理帶來的經濟價值內部化，是一種創新性的項目組織實施方式。時至今日，兩批國家級試點項目已經入庫，EOD入庫申報已經向著常態化進行發展。展望未來，隨著EOD模式的逐漸成熟，EOD模式將為產業地產帶來發展新路徑，生態園區或將成為未來主流趨勢。
趨勢三
“工業上樓”進入普及時代
2021年7月27日，國家發展改革委發布了《國家發展改革委關于推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》，其中，在第十條——劃定“區塊線”，保障工業發展空間的內容中，提出要推廣“工業上樓”模式。工業上樓的產品模式已經在多地探索了有些年頭了，尤其是在華南地區，許多產業項目都已經在應用，不過還不能說是種全國性的主流產品。但是展望2024年，工業上樓產品有望進入全面普及的時代。去年包括廣州、天津、合肥等多個城市，都明確提出了“工業立市”的戰略目標。各地搶抓實體經濟的趨勢，對生產載體提出了迫切的供應要求。而在土地資源極其金貴的發達城市當中，想要擴大廠房供應，那么工業上樓自然成了一個重要的選擇。不過工業上樓也并非是“萬金油”，在做這些產品的時候，必須先考慮清楚哪些產業能夠上樓、哪些不能夠。如果園區的產業定位，本身就和上樓的特性不符，但就會出大問題。
趨勢四
數字技術賦能產業地產，園區迎來智慧化時代
數字經濟時代下，各行各業都免不了要與數字化技術進行融合碰撞，產業地產也是一樣。早在2021年，國家發布了數字經濟的十四五專項規劃，上海、浙江、山東等地也紛紛出臺了關于推進數字化園區、智慧園區建設的指導意見。而針對數字技術如何賦能園區發展這個問題，很多企業都已經摸索出了各自的應用場景，為未來園區的招商與運營提效提供了不少思路。比如在園區日常的物業管理方面，數字化手段能夠進行園區人流、車流、企業訴求、服務進度、空間使用狀態等海量數據的自主處理，提升物業管理的效率、精準程度和服務的響應速度。展望2024年，隨著競爭的深入，我們會看到數字化技術更深入的賦能產業地產，園區迎來智慧化時代。
趨勢五
民營REITS受到認可，產業地產融資路徑再豐富
REITs已成為當下地產行業各領域關注的焦點，2022年5月，國務院辦公廳發布關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見，重點聚焦存量規模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產。同年，9月，東久新經濟REIT成功發售，標志著政府/地方國企型園區公募REITs的先行先試之后，終于迎來了民營REITs的入場。與此同時，聯東、金地等大型民企產業地產商也已籌備REITs發行計劃。展望未來，伴隨東久REIT的成功發售，將給予市場民營企業以信心，未來更多的園區將釋放到市場中來，區域扎根深、具有一定服務能力、后端招商能力強的企業更具有擴募機會。
趨勢六
主題型園區將會逐漸取代綜合性園區，成為主流
早兩三年的時候，全國各地產業用地供應井噴，許多跨界玩家進入了這個行業，園區操盤經驗不足，對產業和企業也缺少研究。因此當時涌現的園區，大多是綜合性的園區。但在回歸本質的時代下，各地園區企業在這種不成體系的操盤模式中逐漸走出來了，并看到了主題型園區的巨大價值。綜合性園區無法形成健康的產業生態，發展后勁不足，而且同質化競爭十分嚴重；但主題型園區能夠做到產業高度聚集、企業之間互融互促，可以源源不斷地創造價值，包括園區自身的收益和更廣泛意義上的經濟價值。因此無論是各地政府還是園區企業，都開始重視單一產業主題園區的打造，未來主題型園區將會逐漸取代綜合性園區，成為主流。
趨勢七
“運營為王”時代，產業地產運營競爭進入深水區
產業地產已進入到“運營為王”時代。近一年來，幾乎所有的知名園區企業和大佬，都在不斷強調運營與服務的重要性，也摸索出了許多種不同的模式。根據企業年報，園區運營服務成為企業在園區開發領域重要的收入來源之一。如中電光谷園區運營服務收入占比達52%，電子城、市北高新等國資企業服務收入同樣達30%以上。展望未來，隨著園區數量的不斷增加，園區行業的運營競爭，將會很快進入深水區。
趨勢八
園區發展向產業本質回歸
隨著產業園行業走向成熟，過去的房地產模式正在逐漸淡出，取而代之的是回歸產業本質的共識。無論是政府、開發主體還是服務商，都有了更強的產業發展與服務意識。接下來在管控端，各地發展開發區、產業園，一定會更加看重產業發展質量的考核。面對各地政府的考核指標和日益激烈的同行競爭，接下來做產業園區必須更加重視專業的力量，腳踏實地去做調研、做論證、做服務，園區要能拿得出實打實的成績來。
趨勢九
合作再優化，國民共進、強強聯手
近幾年，隨著市場環境和政策的變化，園區產品分割銷售比例進一步受限，園區項目投資回報周期被進一步拉長，不少以銷售模式為主的民營產業地產商都在尋求轉型。“國進民退”的論調再次頻出。即國資企業和民營企業能各自發揮優勢，抱團共建，比如國企一般具備資源與建設能力優勢，而民企則有靈活性與運營管理優勢。比如,華潤置地和中城新產業合作，共同成立潤城新產業，布局產業運營服務和產業空間載體開發；中國金茂和宏泰發展達成合作，目前已達成私有化宏泰發展的所有先決條件；南山控股和中南高科合作簽署戰略合作協議，包括產業園聯合開發、運營管理合作、共建基金等。展望未來，隨著市場環境和政策的變化，國民企業之間合作更密切，強強聯手，實現1+1＞2的局面。
趨勢十
冷鏈物流等新興產業園區迎來爆發式增長
近年來，隨著政策層面的積極推動，冷鏈物流等新興產業得到了快速發展，尤其是后疫情時代，水果、蔬菜、水產品、乳制品、速凍食品以及疫苗、生物制劑、藥品等冷鏈產品市場需求快速增長，極大促進了冷鏈物流市場的發展，帶動冷鏈物流基地建設的穩步推進，且隨著利好政策的密集發布，冷鏈物流等新興產業將迎來爆發式增長。
結語：“春江水暖鴨先知”，新的時代來臨，產業地產底層邏輯已悄然發生改變，產業地產商若不能洞察未來發展趨勢，看清局勢，很難跟上時代的步伐，飆馬策劃深耕地產行業20+年，歡迎有需求的開發商對接。
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