商業考察，算是行業里的標準動作之一。
如今各種形式的項目考察，不僅是如今商業的主要工作，而且還由此衍生出一個完整的生態：專門的考察清單攻略；類似旅游團一般的商業游學；以至于延展出的商業學習課程等等...考察本身，也成了一門生意。
同樣，每一個城市的“非標創新商業”都像行業內的熱門景點一般，成了要觀察考察的必去地，也要托人找關系找團隊交流；而對于這些項目來說，考察客居然能成為主要客群之一，尤其是新開的熱門項目，幾乎每天場里都會有一群人衣著正式，觀摩討論，甚至毫不避諱的現場測量現場招商，而且公司報銷出手闊綽，讓項目團隊無可奈何。
這也說明，商業考察對做商業很重要，尤其是對甲方這種“坐商”而言，考察是學習成長的主要方式。不僅僅是提高商業認知，擴大眼界，看看別人怎么玩的， 往往還能順路得到些品牌和操盤資源；同樣，這也是一種福利，出來走走轉轉，吃吃喝喝，也能改變下自己的工作節奏。
不過來都來了，真的站在一個商業的面前，我們到底是怎樣去看待它，是簡單走馬觀花，回去寫個PPT了事，還是說有更多的角度和方式？如何讓這種考察更有效率一些，其實蠻值得探討。
這也涉及到更多的點。如何真正的“看見、看清、看懂、看透”一個商業，成了一種專業能力。尤其是在當下這個講究商業創新的環境里，所謂城市更新商業，非標商業的邏輯和維度都要比傳統商業盒子更豐富，也更曲折，每個項目的答案和解法都值得細細回味...這些都反向要求了我們“看”的能力。
懂得如何看商業的人，也注定成長速度會更快。每個商業項目的門道、細節、邏輯都能快速消化，相當于也歷經了很多不同的項目，從側面鍛煉了自己的商業思維和眼界。
作為一年能看一百多個項目的小伙伴，這里也嘗試做點總結。
①商業是公共的，注定會有無數個褒貶不一的評價。
關于商業項目，不光是商場還是品牌門店，可以“兼聽”，但絕不會“兼聽則明”。
因為一個項目的評價真的太多太多了，特別是熱門項目，有多少人愛ta，就一定會有多少人討厭，任何項目都是褒貶不一。
這個原因其實很簡單，就是因為商業是公共的，行業內外，男女老少，都可以去消費去感受，并且給出評價，這些評價也一定帶著主觀和情緒的；如果輕易相信這些外部評價，很可能導致對項目的判斷失準，得到錯誤的結論。
針對這種情況，可以多聽聽，但是聽聽就好，要相信自己的眼睛和邏輯。誰的評價更有邏輯，更加完整和全面，可以吸納和思考；但如果這評價是粗暴和直白的，更多的應該思考他這么評價的原因：ta是站在什么認知和立場上講這樣的話？這樣也能反向的看出這個項目對于不同人的感受，從而也理解這個項目的價值所在。
人都是有立場的，總是難免對新生的事物保持質疑和好奇，對自己熟悉、專注和長時間投入的，會偏愛和維護；而那些主題鮮明，垂直客群的創新商業項目，幾乎注定會一群人非常喜歡，而另一群人完全無感甚至討厭，做不到這點，談不上“鮮明”。
只要格局打開，多去思考，從紛繁的評價中，你也能看到一個項目最真實的樣子，以及這個行業的真實狀況。
②你懂得越多，能看到的也越多。
“花半秒鐘就看透事物本質的人,和花一輩子都看不清事物本質的人,注定是截然不同的命運”，所以，如何看到一個項目的本質？最直接的方式是，你也是做商業的人。
越是懂行的人，ta是行業的思維在看，僅僅一個新項目前期所釋放的內容里，就能看到足夠多的信息；而越是不懂的人，思維方式就越像消費者，就只能做點簡單的信息搬運，從小道消息里捕風捉影，只能看到“可被看到的內容”；商業本來就很重很慢，到這一步的時候，已經很晚了。
對于招商出身的人，一邊看會一邊思考這些品牌來的邏輯是什么，可能是怎樣的商務條件，也能看到這些品牌組合真實做出來是什么樣的效果，反向從品牌來判斷項目的定位；企劃出身的人，眼里是出街物料和實際的呈現，看看這些方式方法，到底為品牌和體驗帶來了什么，創造了多少傳播？
最終，操盤者最能理解操盤者。
這樣的人，甚至無需講解，操盤者型的人看一看，就能倒推出這個項目的前因后果，呈現的邏輯和利與弊，并且，可以帶著真實問題看項目，看看別人是怎么解題的。
所以，最好盡可能的提高自己的專業度，越專業才越敏銳；也可以多去想想，如果自己來做這個項目，還能做成什么樣。
如果欠缺這樣的專業背景，那就需要盡可能的做足功課，了解項目背景和區域情況，了解背后的投資邏輯。這件事沒有捷徑可言，知道的越多，才能學習的越多。
③帶著資產管理的思維去看。
每一個商業除了能肉眼看到的一面，也是一個各種商業指標的真實模型，都可以用一張張測算表格來說清楚“到底掙不掙錢，究竟誰在掙錢”的問題。
一個項目里，所有的經營賬都能算出來。
僅僅是光客群一個角度，就有客流量、滲透率、轉化率、提袋率、客單、翻臺率等等指標來說明情況；而從對租金和經營角度的分析，不管是坪效、租金水平、出租率等等，也能一直去反推出這個項目的實際經營狀況，搞清楚到底甲方是要面子不要里子，還是“悶聲發財”，看著很一般，實際很掙錢。
當然，最終這一切都會回歸到資管邏輯：到底這樣做商業，為這個物業資產提升了多少價值，這是對所有商業的最終考驗。坦白說，目前不少的“非標創新商業”從資管指標看都有些模糊，顯得主觀了些，各種數據都有待市場的印證和沉淀。表面上提升了影響力和客流量，但實際轉化為銷售額和租金提升的能力還有待考量，對資產的提升增值效果也需要盡可能的量化。
這不是對商業創新的苛刻，這是幫助創新更有說服力，數據是最客觀真實的；一旦在資管邏輯上講得通，則這樣的創新才真正擁有確定性，從而帶來更多更直接的創新實踐，而這一點對于成熟的商管平臺做決策來說至關重要：數據比人有說服力。
④要學會和項目團隊好好溝通。
走馬觀花沒有用。和項目操盤團隊的交流溝通，是考察中的關鍵環節。
一個項目的前因后果，生成邏輯，也至于各種商業難題的處理方式，只有操盤團隊or直接操盤者的溝通里找到答案。
但問題在于，你怎么溝通？越是火的項目，其實團隊的時間就越是寶貴，是的因為太多人來問來考察了，對方其實并沒有義務去告訴你這些；或者說，告訴你的只是“對方想告訴你”的，而非真實狀況。
在這種溝通里，需要盡可能真誠，高效，問重要問題，不要浪費對方時間，或者說，也能為對方提供等量的價值，不管是什么形式；并且任何的實戰者都值得尊重，一定要少一些傲慢和居高臨下，放下架子和空談，要尊重具體在做事的人。
還有就是避免和無關人員溝通，要和核心參與者聊。不得不說，如今不少商業人聰明的太過分，有些人喜歡借他人的項目，為自己的專業背書而獲取各種機會；而分辨的方式也很簡單，問細節，聊邏輯，沒有做過的人針對具體問題一定細不下去，邏輯上也會前后不一致，露出破綻。
⑤針對商業創新，要去思考創新真正的價值點在哪。
商業創新總是炫目的，感染力強的，這本來也是創新的一種價值。
然而對于商業人來說，在考察中首先要學會的事就是“祛魅”，在震撼之外，需要清晰理性的看待這些創新到底帶來了什么，也就是創新的價值點究竟是什么。
事實上，不少商業項目的創新和“非標”，其實是為了解決問題而生。
比如說處理傳統商場遺留下來的“黑盒子空間”；公園里缺乏昭示的地下配套物業；老百貨、老商業的大進深，多柱子空間；老廠房，老小區留下的“邊邊角角”等等...這些傳統意義上的低效物業，反而就是需要創新的商業方法，讓這些劣勢轉化為新商業的優勢，通過改造和重新定位，找到最需要這種物業的新品牌和客群們，重新煥發生機，破繭重生，這樣的商業創新就是有意義的。
真正需要警惕的，其實是那些“為了創新的創新”。
沒有解決問題，反而是制造了新的問題，一味的追求好看和出圈，追求跟上熱點，反而增加了成本，讓好用的空間變得不好用...這種創新或許讓人眼前一亮，但卻是不值得提倡。
⑥注意看不見的部分，沒法聊的部分，才是項目真正原因所在。
不得不說，任何生意和項目背后，有很多信息和邏輯是沒法放在臺面聊的，只能自己去體會去思考。
對于一些龐大復雜的商業平臺來說，有不少的決策是出自于內部邏輯，而非市場邏輯，可能會觸及到具體某個人的現實利益。在這種情況下，如果要用市場邏輯硬去分析，無異于緣木求魚，根本找不到關鍵線索。
而對于不少小團隊，小體量的商業項目來說，其實項目邏輯和操盤者or投資者的個人狀態息息相關，更類似于“主理人品牌”，項目的呈現，往往就是這個核心人物商業認知的外現，不管是審美、價值觀還是做事態度；如果從外部看不出或者找不到答案，那么，重心就在于理解這個核心的人。
盡管商業世界里有許多“不可言說”的部分，但也沒必要那么八卦到處打聽，沉迷在獲取小道消息的樂趣里。理解這些信息，只是為了幫助理解項目的成因，畢竟一群人的決策總是平庸的，會砍掉一個項目有趣的棱角，這些個人化的商業決策卻是寶貴的，它都是一次次對市場的真實實驗，留下了現象、數據和答案等我們去尋找。
⑦不要非黑即白，要在腦海中形成對立的觀點，完整的看待一個項目。
“一個人同時保有兩種相反的觀念,還能正常行事,這是第一流智慧的標志。”
商業永遠是多維的，是由不同邏輯關聯組合而成的，不管是做商業還是觀察分析一個商業項目，最應該避免的就是粗暴的二極管思維，在商業里，任何一個要素都是牽一發而動全身，一個項目在某一方面很突出，總會帶來優勢和缺陷，作為商業人，也需要習慣這種思維邏輯。
的確，項目就像一個人一樣，沒有完美的人也沒有完美的項目，對一個商業最完整的了解，一定時又能稱贊ta的特色和長處，但同樣也可以指出項目的缺陷和需要你彌補的部分。
就如同現在火的各種非標商業案例，每一個在剛開時，都有著截然不同的場景和吸引力，但更值得關注的，或者說這些項目最大的短板是什么？其實是可持續運營。畢竟場景的刺激是短暫的，開業那一刻，才是長征的開始，如何從爆紅到長紅，這會是未來新商業思考的主題。
同樣，要理解項目真正的價值是什么，角度不同，價值的表達也不同。
不是每個項目都一定要掙錢，是的，有點項目最大的價值點并沒有在租金，甚至是資產上，可能是完成了傳播，創造了影響力，最終價值作用在一個商圈、區域、或者是超級大盤上。
做商業，有時候看的是更大的賬和自己的賬，一定要能理解不同角度所獲得的利益，但最終，一個項目的成功一定是各種利益的集合：團隊從中得到了案例背書和品牌資源、品牌在這里不光生意有得做還得到了行業聲浪，業主方不光得到了好資產，也得到了獲取項目的通路...看項目，把自己代入到不同的角色多看一看，才能理解項目的成因和動力，才能對項目邏輯有深刻理解。
⑧做一個認真的客人。帶點感性的視角。
最后，還是說說最重要的。理性讓人清醒，但感性才是上限。
商業到最終，一定是感性和理性的集合，理性可以保證邏輯合理，不出錯，但感性卻能夠創造魅力，讓他人興奮不已。
看項目也是如此，感性換個詞，叫做感知力。每個商業項目給我們的感受一定是綜合的，涉及到六覺五感，你的感知力越強，對于這種難以形容，無法量化的氣氛、精神和觀念的理解力才越強，而這些，才是未來商業要比拼的部分。
專業視角代入的太多，反而越容易讓我們忽略消費視角，上來就是指標、測算、數據...這些事情的意義，其實都建立在人的消費欲望之中，為什么在這個場子里，你想每家店都逛逛，都想去消費，研究清楚這個事兒，才有后面的事兒。
是的，可能就是潛意識里，你覺得在這里消費，能代表自己的品味和風格，你找到了一個真正懂你的項目，能夠和自己多年以來的生活追求契合...這些感受的集合，才是一個項目真正不可復制的能力。
終極的商業考察，我相信一定是共情消費者，是你能看到它最帶動人消費的那個點。所以，成為一個項目最好的消費者，找到最愿意消費ta的那個人設和體驗，才能說真正的理解了這個項目的核心價值。
所以，你會發現，熱愛時尚、穿搭、潮流、美食，所有熱愛生活和有趣的人，他們對商業項目的判斷雖然主觀了點，但往往都是最準確的。
所以，要理解一個商業項目，也請成為這樣的人，尋找到一個商業項目最重要的“感性體驗”。
文章來源：感性城市SCity
