猛追灣，這個成都五六十年代盛極一時的繁華工業區，2000年后，隨著傳統工業的衰落也漸漸變得老舊破敗。2018年，作為成都首批城市更新項目，猛追灣片區城市升級改造工程正式啟動，從城市形象、產業轉型、人文環境、經濟復蘇等方面全面提檔。如今，這條被譽為“煙火人間三千年，成都上下猛追灣”的小街巷，成為融合悠久歷史文化與市井煙火氣息，在傳統街區揉入創新商業迭代的新場景代表，于2021年被住建部點贊為“成功的城市更新案例”，并被視為“成都經驗”。本文以城市更新進程中市井文化的再造為視角，介紹猛追灣建設經驗，以期在“老城市新活力”背景下，為進一步激活老社區、老街巷活力提供借鑒。
猛追灣經驗：
再造市井文化，重現老街巷活力
1、以 “街、坊、巷”為抓手，整體推進城市更新。
2018年，成都市政府、市文旅局提出以“萬巷更新，予一巷以萬象”為核心理念的老城區文化品牌建設方案，即以“八街九坊十景” 這些老城區的“毛細血管”為抓手，打造市區內42條街巷，串聯周邊社區、老舊院落、歷史建筑和文物保護單位，系統推進社區、街區、片區的整體活化，塑造天府錦城文化品牌。
猛追灣地處成都一環路內側，東風大橋至水東門大橋之間，緊鄰太古里-春熙路商圈。這里不僅留有東郊廠區的工業遺跡，還有天祥街、香香巷等體現成都市井生活的街巷空間。成都市將其作為天府錦城“八街九坊十景”首批示范工程，打造了一處與遠洋太古里截然不同的“市井煙火”場景濃郁的街區。
天府錦江“八街九坊十景”概念新點位示意圖
2、“住、業、景”融合，恢復鄰里式的街巷生活空間。
老街巷是居民回家之路，是小微企業創業和小商販就業之路，是產生大眾文化的交往之路。
猛追灣的更新實現了“住、業、景”的融合，使人們重新看到了熟悉的鄰里式街巷生活空間。微創式改造不但保留了社區原有的物質空間形態，也留住了居民的社會關系網絡。
經過規制改造后的底商和小店最大限度降低了對居民生活的影響，公共空間也沒有過度公園化和商業化，仍以休閑、游憩、運動等社區生活功能為主，保障了住戶、商戶和來訪者的和諧共存。
“新場景+消費空間”改造前后對比圖
3、“留、引、提”并舉，再造濃郁煙火氣息的新場景。
從物質環境空間的改善，轉向連接居民、商販與游客的社會活動場景營造。
一是“保留”在地文化場景。保留東郊廠區工業遺跡、69信箱、老碼頭等空間記憶，保持劇院劇團、美食街、火鍋店、理發店、書店、棋牌室等生活設施場所。
二是“引入”新業態和新活動。引入年輕化的消費業態、文化新零售業態；提供豐富多樣的、小型舒適的開敞空間，形成租金低廉的展位、攤位（30元/天），舉辦“創意集市”和“十二月市”等文創活動，打造專屬年輕設計師的創業集群。
三是“提升”運營服務質量。落地高質量的景區化智慧化管理與物業服務，通過政府采購公共服務的形式，讓“行政后退”，通過科技賦能的方式來改變原有老城區社區治理難題，實現整個街區的專業化管理。
猛追灣時光記憶實景
4、按照“收、租、引”的思路，整合資源統一運營。
按照“收、租、引”思路，整合片區物業資源，為業態優化調整、物業統一運營、片區產業升級提供載體保障。
一是收儲國有物業，實現統調統管。區國資部門牽頭梳理調配，率先騰退區屬國有物業，將原歸屬不同國有單位的物業統歸項目業主，通過評估方式轉租給運營方。
二是租購重點商鋪，實現統收統管。由項目業主和屬地街道成立聯合工作專班，對重要節點和部分確需置換業態的商鋪實施收租收購，轉租給運營方統一運營管理。
三是制定“正面清單”，實現以引代管。通過“正面清單”引導和產業政策扶持，鼓勵商戶自主調整業態，以控制片區產業結構和質量。
EPC+O運維模式
猛追灣的啟示
1、抓住“街、坊、巷”這些城市中的“毛細血管”，整體推進城市更新。
打造若干條特色街巷來串聯周邊社區、大所大院、歷史建筑和文物保護單位等。系統地建設具有廣州特色的街巷文化空間、市井文化品牌。
2、“住、業、景”融合，推進社區居住空間、服務空間、生活空間升級。
注重保留街區原有住戶、生活功能以及景觀場景，讓街巷成為住戶、商戶和來訪者的交往空間。
避免過度制造景區化元素，讓人們既能夠在這里消費、體驗，也能夠在這里生活，成為城市發展的“見證者”和“講述者”。
3、“承舊啟新”，更新和復蘇活力業態，再造老街巷市井文化和煙火氣息的場景。
改造在注重物質空間的同時，更應注重文化交往與就業空間的營造，做到既能吸引人，也能留住人。
要保留在地舊業態，引進消費新業態、因地制宜營造具有地域特質的市井生活場景。
4、“以終為始”，由改造為先轉向運營為重，實現漸進式更新項目的可持續升級。
改變以政府資金投入為主的模式，轉為充分發揮活躍的市場資金及良好的運營優勢，引入資本改造、建設和運營，實現由“開發方式”向“運營模式”轉變。
政府可適度持有國有物業、重點商鋪等保持對改造的統調統管，通過市場運營實現街巷品質的可持續提升。
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