自去年年初開始，上海的同行朋友圈內就一直在傳播著一個全新的小眾項目，他們說“這個項目設計很特別，投資商很有情懷，文藝氛圍營造得不錯，但還在施工過程中。同時這個項目有個比較奇怪的名字，叫EKA·天物。”
從此，我開始知道了這個項目。
緊接著，在過去的一年間，一直見到行業內的好友們去那里調研分享，時不時的被他們發在朋友圈的極有審美力的照片所吸引。于是，半年前的一個周末，我也興致勃勃地開車去學習考察。還記得那天陽光正好，微風不燥，從浦西過來需要開車半個多小時，順著中環邊的輔道就到了這里。
記得停好車走進去后，我頓時被那個銅堡和噴泉相映襯的啟動區的極好的審美畫面吸引了，不知不覺在那里徜徉了一下午才回去。自此，它給我留下了一個很好的印象。
今年開年，情況開始有了變化，關于EKA·天物的消息越來越多了。在商業圈、廣告圈，在行業活動圈，這個項目的信息頻繁跳入我的眼簾。緊接著，小紅書、視頻號和抖音里，關于他們家的項目考察感想的內容極其豐富，項目的熱度急劇升溫。
據我判斷，以這樣的曝光熱度趨勢來看，如果說2023年上海商業領域頭牌項目是蟠龍天地和鴻壽坊，那么在2024年EKA·天物全面開業后，它應該算是今年上海頭牌項目了。
那么EKA·天物這個占地100多畝、由30多棟建筑構成的群落到底是什么？為什么很多人都認為它能成為今年上海頭部熱點項目？本文來給大家深度分析一下。
圖：EKA·天物中心廣場區域
創意園區紅海中的大手筆突圍
EKA·天物位于金橋路535號，從區位來看，這里緊靠中環，距離陸家嘴有9公里，距離世紀公園一帶的浦東核心公共區也有10公里。項目屬于金色中環發展計劃中的一部分。但熟悉上海的朋友也知道，金色中環發展計劃在實際執行中，也是遇到波折，這些區域中存在著大量寫字樓和商鋪空置問題。
但是，這里畢竟是金橋，旁邊有著名的聯洋和碧云社區這樣的高檔社區。外資企業、高收入的金融機構、高科技研發行業的工作人員在這里云集，這里雖然不是浦東陸家嘴的黃金區域，但作為次級發展區域，也有巨大的潛力。
而要在這里做成一個新產業消費引擎，需要的是一個全新的項目機會，而這個機會就來自于這個看似普通的老廠區。
從項目的歷史沿革來看，這里原為中船集團上海航海儀器總廠，一百多年前（1869年）這里是舊海關浦東工廠，均與航海產業密切相關。
圖：上海航海儀器總廠改造前影像資料
但上海作為曾經的工業之都，市區內遺留的各種老廠房隨處可見。從上圖調出來的老廠房的影像資料可以看到，按之前的物業條件，這里改造成一個低密度、高挑空、花園式的創意辦公區是常規模式。
真若如此，它就會是一個泯然于眾的項目，絕不會給大上海帶來更多亮色。
但時代變了。一方面，當前的經濟形勢讓我們用傳統的方式盤活存量資產，難度越來越大。如今，上海已有上百家大大小小的文創園區，他們多數由老廠房改造而來，有著難以讓人記住的模式化的辦公環境。并且這兩年隨著經濟退潮，寫字樓市場的過剩是有目共睹的。所以將原有廠房改造為傳統辦公這條路徑，在地段優勢不是那么明顯的地方來說，難度越來越大。
另一方面，EKA·天物操盤團隊的基因確實與眾不同，有獨特的能力和資源優勢。
據相關信息披露，項目操盤運營方嘉韻投資從國企長租了這個廠房資產，經過投資改造后，面向市場進行招商和經營。但嘉韻投資并不是一家常規的寫字樓招商運營企業，它在打造這個項目之前，已經運營了幾個“天物空間”項目。除此之外，還有以“城市不眠書店”、“535藝術中心”、“城市藝庫”為代表的多維度文藝品牌孵化以及泛領域服務生活配套。
也就是說，他們在正式操盤EKA·天物之前，已經在浦東小試牛刀，并積累了豐富的文創產業資源。
所以，當他們拿到這個項目的時候，時局環境和他們自身的獨特能力讓他們決定劍走偏鋒，創造出了一條全新的道路。
圖：項目廣場一景
從相關信息了解到，這個項目長租原有工廠物業后，后期改造投資高達數億元。這種不同于常規改造，通過后期高額投資徹底提升項目溢價模式，需要極大的魄力。
而簡單調研可知，金橋地區寫字樓和創意園區的報價基本在2~5元/天/平米，而EKA·天物的網絡上公開報價高達9元/天/平米，是同地段園區物業價格的2~3倍。這樣的價格背后，要求操盤者必須要有將“素人”變成“明星”的本事。
所以，從財務投資角度來看，EKA天物必須是浦東的“安福路”和“梧桐區”，品牌的秀場、文藝的圣地、生活方式的策源之地。這樣大手筆投入后的財務的壓力告訴操盤手，這是一個只有成功不能失敗的項目。
接下來，我們來看他們到底是如何通過一步步的漂亮操作，把項目做成明星的。
更高的定位目標，更開拓的業態思路
有了打造明星項目的目標后，給這個項目一個高級的定位非常重要。
這兩年明星項目們都喜歡從梵文中尋找名字。梵文是一種古老而美麗的語言，它高級、深奧，充滿著哲學思辨，讀起來還朗朗上口。比如阿那亞（梵文意為“人間寂靜處”）就是這樣的典型。
而EKA天物的“EKA”也來自梵語，本意為“一”和“未知元素”， 它的理念是丈量天地的每“一”件器物，靈感的每“一”次閃現，精湛匠心的專致如“一”，獨樹“一”幟的人文美學新境界。從英文解釋來看，這是集Exploration（逆勢探新），Knowledge（匠心造詣）Aesthetics（美學聚落）于一身名字。至于取名“天物”，則來自于《天工開物》一書，是希望項目能體現人與自然的和諧，人在其中可以獲得幸福感。
所以從這個定位可以看出，新的EKA·天物就突破了原有產業辦公的業態局限，它被拓展為集體驗、社交、消費、辦公、產業孵化于一體的綜合性文藝社區。我理解這里的定位就是一個新的平臺和秀場。
接下來我們來看他們采取的三大策略：集合設計、業態孵化和社群運營。
荷爾蒙爆棚的設計
作為項目操盤手的嘉韻投資董事長陳國善，在拿到項目的時候，就沒有采用統一的設計模式，而是堅持和設計師們始終堅持“美美與共、各美其美”的原則，讓每一棟建筑的設計都不一樣。
一、集合式共創型建筑設計
首先，項目邀請了本哲建筑創始人蔣華健擔任總規劃師、總建筑師， 對園區內30余棟建筑進行重新梳理和設計，在保留中船歷史印記的同時融入藝術元素。
之后，再針對每一棟單體建筑，進行獨立的設計。這樣的結果就是，園區100多畝地內的30多棟建筑，沒有一棟是相同的，無論是外觀顏色，還是內部裝修，從風格到未來使用，每棟都有自己的特色。走在園中，有一種移步易景的喜悅。
圖：項目總平面圖
這里不僅有中國庭院式的建筑、老上海石庫門建筑、北歐風建筑、中東風建筑、希臘地中海式建筑，以及類似于“佛教”的建筑，甚至還把集裝箱、“倫敦國王十字車站”搬入園區內，稱得上一座“露天建筑博物館”。好似在園區開設了建筑可閱讀的實景展，讓人們盡享建筑可閱讀的愉悅。
圖：園區內各物業改造設計
因為獨棟建筑的特殊性，設計師還為大部分的建筑設計了專屬庭院，有的通過建筑之間的圍合空間，打造了水景庭院；有的門前鋪上了草皮，營造出花園庭院；有的設計了彎彎繞繞的過道，讓庭院充滿趣味。
圖：動力車間
這樣的背后，意味著巨大的設計成本、高昂的設計費和建設費用。這也就是項目為何追加數億投資的主要原因。
二、以明星設計師為杠桿，提前引爆
從操盤角度來看，項目要在前期招商階段就必須一鳴驚人，達到未開業就爆火，才能起到很好的提升影響力和輔助招商的效果。
所以，這就需要在整個園區的關鍵節點上啟用非凡的能力。
于是操盤方找到了上海灘最炙手可熱的建筑師俞挺，他的Wutopia Lab工作室，以“魔幻現實主義，創造日常奇跡”的理念，出色的完成過徐家匯書院、上海書城、鐘書閣、古北一號、朵云書院、阿那亞兒童餐廳等一批明星項目。這些項目出色的審美和魔幻都市的場景，在上海和全國都是頗具影響力。
而俞挺對這個項目的設計理念，在他后期官宣文章里談到：“我為天物策劃了7個點位，希望通過它們的逐次開放形成激活園區的PLOT。作為園區焦點的銅堡背后有著一根細細的線牽絆著。”
果然不負眾望，憑借示范區的銅堡建筑和周邊的景觀，以及精選的招商業態，就順利讓EKA·天物在第一階段火爆出圈。
圖：銅堡和青丘白崖的布局圖
①銅堡Copper Blockhouse
“銅堡”位于項目目前最主要的廣場位置，是項目的封面之作。在俞挺接手之前，這里已經全部做好設計，但仍然不具備引爆力，因此項目方希望他能在原有設計上改造。
俞挺注意到，早期這個部分是個車棚，車棚上有個非常棒的拱門。這讓他想象到，造船的核心就是造龍骨。而航海機械、艦船的獨特的金屬質地，也讓他決定全部用金屬銅來造這個建筑，把鋼結構做成龍骨，正面附上銅板，背面付上鋁板，做成全金屬的博物館。
而在功能上，新的設計否決了各種功能可能性，比如俱樂部，咖啡館，會所之類的。最后把它定義為一個多功能的精神堡壘，因為他們認為，博物館是現代人的教堂。
建成之后的銅堡，結合外部前期按的黑色水池里水景的襯托，如同一座浮出水面的潛水艇。
如今，銅堡作為園區的中心建筑，集展覽、會晤、活動功能于一體，已多次榮登世界知名雜志及網站的電子封面。自此，銅堡作為項目的先發項目，順利引爆，完美的完成了使命。
圖：銅堡及“無物之象”藝術作品展
②青丘白崖
這是俞挺在項目內的另一組魔幻都市主義設計。這里所在之處是園區里保留著原航海儀器廠的煙囪，煙囪旁的建筑外立面采用海的顏色——藍色，并設計成魚鱗狀，展現出建筑如魚得水般的靈動，遠眺建筑屋頂高低起伏，形似打向沙灘綿延不絕的波濤，充分融入海洋元素。一新一舊，相得益彰。
而俞挺的解釋是——青丘的誕生，很直接，就是源自生活的有感而發，在仿佛海浪一般起伏的藍色金屬山丘下，是我們“搖搖擺擺的人間”。
圖：青丘白崖
建成之后，青丘白崖作為園內的又一個策展型精神建筑，深受市場歡迎，申請來這里辦展和品牌快閃活動的品牌和企業連綿不絕。
③半倉
“半倉”作為園區核心區另外一個核心建筑也是深受大家的喜歡。
這里原為上海中船航海儀器廠-445棟倉庫。改造后的“半倉”保留原有建筑形態，在內容上更加豐富。半倉一層設置了咖啡廳、VIP接待空間、下沉式商務活動區。開放式設計，以動為主，強調交流對話。二層分布小型圖書館，沙盤展示區，冥想區，半圍式設計，以靜為主，強調閱讀與靜思。一、二層動靜結合，創造出多樣性體驗空間。
圖：半倉設計效果及內部功能
由此可見，在第一階段，EKA?天物通過這里的建筑師共創設計的建筑群落，以及明星建筑的閃亮出圈，獲得了上海市場的認同。它重新締造了這個場域空間，給他以一種先鋒活力、都市魔幻般的創新力，這就奠定了未來中長期經營所需要的文藝氛圍。
集結了上海最有熱度的生活方式業態
如果說上述的內容豐富又意義非凡的設計，重新給了EKA天物以新的形式，那么業態內容的重新植入，則是項目的靈魂。
項目方牢牢抓住了年輕人的生活習慣，通過引領他們的生活方式，來起到激活浦東蘊含著的旺盛的消費力的作用。從業態來看，咖啡餐酒、生活方式、創意零售、戲劇音樂、書店、休閑體驗、精品酒店等都是囊括其中的。
所以從這個角度來看，EKA天物已經不是常規的產業園辦公區，而變成了一個消費休閑聚集的場所。
這招商方面，這里率先打頭陣的業態是咖啡甜品和情調餐飲。
由于他們觀察到，新潮的年輕人們喜歡午后喝咖啡曬太陽，喜歡在咖啡廳談工作，那就幫他們引入浦東首家LENBACH FOUNTAIN 蘭巴赫、SOMETHING DINING、以及帕庫、一尺花園、螢火空間·不止咖啡、W Coffee、BAKER&SPICE、Peet's Coffee皮爺咖啡，讓他們在盡情享受過閑暇時光后，全身心投入工作。
圖：蘭巴赫
在商務宴請方面，也有蟹尊苑、尚牛社會 Beef & Liberty、鮨望日料、山風饌飲和西班牙餐廳Tapa tapa等。
值得一提的是，蘭巴赫是園區內業績最好的餐飲類門店之一，也是該品牌體系內業績最好的門店。商戶坐落在園區中心，集西餐美酒+社交空間于一體。餐廳采用敞開式設計，通透的天空之鏡、岸邊的復古紅磚與餐廳明黃色的遮陽傘與木桌藤椅，營造出松弛社交的生活方式。
上海口碑非常不錯的一尺花園則坐落在「EKA·天物」園區深處，占據了一整個獨棟小樓。小樓的前身是老廠綠化組的上海市花園單位，現在已被改造為紅磚、紅鋼與玻璃組合而成的四層拱形建筑。
店內所有的陳設大多為木質，大株的植物將餐位自然隔絕為一個個獨立私密的空間，而大面積的玻璃落地窗又為室內提供了更多采光，使室內氣氛在保持隱秘的同時不顯壓抑。穿過角落的環形樓梯，拾級而上至整個建筑的最上層，能夠看到頭頂通透的拱形玻璃穹頂，室內高大的綠植在光照下自由生長。
圖：一尺花園
而BoboLEE旗下全新泰餐品牌BoboLEE Thai&Cake在一棟紅磚建筑中，他們把這里打造了一座「玻璃宮里的泰式花園」，露天空間和室內都給人叢林般的感受。
WAGAS旗下的新品牌“SOMEWHERE KITCHEN”以大落地透明玻璃成為其特色。此外，項目還有W Coffee、BAKER&SPICE、喜茶、uncle no name等輕餐選擇。其中，W Coffee大有來頭，其主打的「度數咖啡」很有講究，甜品舒芙蕾的人氣也很高。
除了餐飲，在創意零售與生活方式方面，項目也引進了眾多熱點先鋒品牌。
比如，最早期項目就率先引進了德國燈具品牌Paulmann、閃電自行車，后來倡導精致茶生活方式的BLANBUNNY布蘭兔、十八度雨林巧克力，以及PLANETARY SYSTEM行星系統快閃店等零售生活方式品牌也陸續進駐。其中，今年1月亮相的買手店PLANETARY SYSTEM行星系統，店內集合了近50家國內外品牌，包括設計師服裝、首飾、香氛等。該店位于一棟明顯擁有工業時代文明印記的建筑內，傳遞了復古與潮流的碰撞感。
在休閑社交類業態方面，這里夢田Livehouse的升級品牌上海首家赤紅Livehouse正在圍擋裝修中，天行者射箭中心已經開業。除此之外，正在將引進沉浸式劇場、微醺夜店等租戶，未來項目對于年輕人或者年輕家庭休閑生活將輸出更多內容。
活動預熱和社群運營意識
做商業是一場漫長的馬拉松。在時下這個經濟退潮的環境中，僅有好的設計環境和開局的好口碑，也不能保證在中長期經營中獲得穩定收益。
在當下做非標商業和產業園區，僅靠招商是遠遠不夠的。從長久來看，只有加上了高質量的社群運營，才能帶來更穩定、更豐富的市場資源和情感鏈接。如今，讓消費者復訪和復購比什么都重要。
所以我發現，雖然EKA天物還沒有正式開街，但在預熱階段，這里的活動已經緊鑼密鼓的開展起來了。目前，「EKA·天物」的主要活動類型有主題策展、論壇沙龍、品牌節日與特色市集等。
從官微公布的社群活動來看，已經圍繞了各類文化藝術和生活方式活動，而他們的活動都是緊密圍繞上海的目標客戶消費需求展開的。
比如，年輕人追求低碳的生活方式、偏好綠色出行，那就幫他們辦一場電動車車展。在水池中央，舉辦了一場純電豪華汽車品牌「路特斯」全新車型發布會，得到了年輕白領及精英圈的追捧。
年輕人喜歡不走尋常路，崇尚彰顯個性和獨特的品味，那就幫他們辦一場設計節。暑假期間，EKA·天物邀請了室內設計、家裝、材料、可持續、藝術、玩樂等領域超過60家品牌的設計師、材料商、新媒體及機構，在室內外舉辦了一場創變設計節。
年輕人喜歡用電音宣泄情緒，那就幫他們辦一場電子音樂節。5月20日，在銅堡里，舉辦了一場520 Alter Festival電子音樂節，吸引了3000多上海潮流人士和海外人士參加。
圖：電音節活動現場
年輕人喜歡逛市集，國慶期間，他們就在“火車站”建筑中攜手公路商店打造黑市復興市集等，吸引了眾多年輕潮人和外籍人士的加入
除此之外，「EKA·天物」還開展了很多異界合作，在這里推出了西門子數字商業平臺行業峰會、法拉利俱樂部車友會、海椰絲大力士大賽等活動，這些跨界合作也極大程度上擴展了街區的受眾類型。
圖：法拉利車友會活動現場
與常規商場中庭或者廣場不同的是，在EKA天物里的特色風格的建筑烘托出一種新奇的體驗感，人們在活動過程中獲得社交狀態也更輕松。
總 結
如今，在上海的非標商業和產業園區改造的市場上，已有同行這樣的評價：“在浦西有上生新所，在浦東有EKA?天物”。這應該是對EKA·天物正式開業前期努力的最好評價。
其實，我們作為同行都能感同身受，要讓上海的一線品牌秀場從浦西的梧桐區、安福路一代進入到并不是時尚之地的浦東金橋，確實需要極大的努力。品牌們的“傲慢與偏見”需要足夠好的氛圍和時間的沉淀才能被改變。
由于體制的原因，全國各地的市中心老廠房都有著地段和資源優勢。在早期的改造更新時代，由于這類項目稀缺，所以改造成功的可能性就很大。但當這類項目供給大增，如果還老套路進行模式化的復制，這就意味著巨大的風險和失敗。
在這樣的形勢下，主動求變就是降低風險的最好方案，越來越多的項目更需要的是“做自己”。而EKA天物把自己定位于創變者群落，就是內卷時代下主動求變的最好寫照。
但對于多數國有企業來說，受制于制度考核、成本等因素，無法進行大膽的創新，導致大量項目流于俗套。而真正有魄力、有能力的市場化民營企業，通過與國企的各種合作，獲得經營權后，反而會讓項目煥發出全新的活力。
有媒體形容，EKA·天物是一場把老廠區煥新成藝術品的“瘋狂”實踐，也有人說這是一場中國產業園區改造模式的豪賭，但從目前的高人氣和高口碑來看，EKA·天物應該是走對了路。而且從實際經營數據來看，里面的蘭巴赫餐廳，一個月的營業額達到數百萬元，已經是上海各家分店的銷冠。再從對外招租的情況來看，如今天物的租金已經達到了9~10元/平米，達到了上海一線寫字樓和商場的水準。
總而言之，EKA?天物這個項目，讓我看到了非標商業的新的希望。有人說他是孤勇者，有人說他是創變者，但我認為他是領跑者。料想未來，這將成為一種新的模式。我相信市場會獎勵真正用心、用情、用創新的魄力去改變時代的人。
文章來源：房地產觀察家
