一、工業地產的產業分類與產業導入
工業園區開模式是目前中國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，工業園區開發模式同樣也是我國目前工業地產市場的主要載體。各類I業園區作為本地區國內外經濟的交匯點是我國價值鏈中俱備良好的輻射、示范和帶動作用的重要
環節是促進區域經濟發展的強有力的推動器。
產業園區和園區的工業地產作為產業發展的空間載體，肩負重要的產業職能，承擔著推動戰略性新興產業發展，促進城市化、工業化等多重使命，在促進我國區域經濟和地方經濟的發展中起著十分重要的作用。在我國產業不斷轉型升級的大背景下，產業園區發揮著重要的平臺作用，一方面促進了政府的招商引資和對外開放，另一方面加快了產業聚集和高新技術的孵化與應用。隨著產業園區在全國各地落地生根，園區產業導入暴露出越來越多的問題，這些問題已成為限制園區產業發展的主要阻礙。
工業地產和產業地產的屬性是從區分土地屬性上來界定的。最初的依據為國標《城市用地分類與規劃建設用地標準GB50137-2011》中有關工業用地分類來區分。分類代碼為M，industrail,manufacturing，工業用地。再往下分類為M1一類工業用地，M2二類工業用地，M3三類工業用地。
關于園區工業地產的產業分類，國家層面根據“十三五”國家戰略性新興產業發展目標，對產業進行了根據時代性的細分，《2018戰略性新興產業分類》將新興產業分為九大類，各省市按此大的分類進行引入產業的選擇。《城市用地分類與規劃建設用地標準》GB137-90 中規定：一類工業用地：對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的工業用地，如電子工業、縫紉工業、工藝品制造工業等用地。二類工業用地：對居住和公共設施等環境有一定干亂和污染的工業用地，如食品工業、醫藥制造工業、紡織工業等用地。三類工業用地：對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和污染的工業用地，如采掘工業、冶金工業、大中型機械制造工業、化學工業、造紙工業制革工業、建材工業等用地。
一般目前針對用地屬性和產業分類，各開發企業還是比較偏好于M1類用地的開發。隨著國家經濟結構的調整以及面臨的經濟的發展趨勢，國家層面對新興產業的發展趨勢，在“大眾創新，萬眾創業”思想的指導下，開始對工業地產的開發給予了新的方向，以及出臺了更加嚴格的控制性指標。同時過往的開發項目也出現了以工業地產拿地，但開發的結果卻是類住宅地產，沒有將工業地產的屬性給予發揮，因此地市也根據相應的發展情況給予了新的規范要求。
傳統的招商引資多指通過政策招商、土地招商等方式，吸引企業落戶投資，但政策招商、土地招商存在明顯的不可持續性或可行性不足的問題。政策招商主要通過免租辦公用房、免租廠房、稅收返還等手段，但存在政策扶持期限一到企業可能向外轉移的可能性。而資本招商則是指政府通過預算安排，以單獨出資或與社會資本共同出資設立引導基金，采用股權投資等市場化方式，引導各類社會資本投向經濟社會發展的重點領域和薄弱環節。
通俗地說，資本招商就是政府通過地方出資平臺進行直接投資或者通過合作設立基金的方式投資擬招商引進的項目，以解決招商引資項目的資金訴求。作為回報，融資主體將公司總部或者主要業務落戶當地，從而實現企業發展和地方產業升級的雙贏結果。其實質是將股權投資（風險投資）的思維導入產業，以投行的方式培育產業。
政策招商中采用免租辦公、免租廠房的招商方式存在競爭力不足的問題，導致地方對優質項目的吸引力不足。
土地招商存在土地交易，需要按規定程序完成招拍掛。交易完成后，土地使用權轉移，雖然政府可通過監管協議約束摘牌企業投資強度和經濟指標的貢獻，但也存在監管期結束后企業業績下滑嚴重的問題。土地是一種稀缺資源，地方政府尤其是經濟較為發達地區的土地供應非常緊張，土地招商不可能成為各地政府“長治久安”的經常性招商手段。政府的導向對于M0及M1A用地的方向是明確的，就是要進行新興產業的引入和集聚，規避項目走到類住宅地產的老路，要重點引入高新企業，調整地方的產業機構，拉動地方的經濟走向健康的發展，如果沒有這些方面的思想準備，讓抱著做住宅地產的想法，項目一定會走到非常尷尬的地步。
園區經濟的發展離不開主導產業，主導產業在產業發展中起到引領的作用，具體而言，優勢主導產業通過聚集上下游產業，形成全產業鏈，發揮產業的集聚效應。因此，主導產業的選擇對園區經濟發展和產業結構升級優化至關重要。目前，關于主導產業的定義，學術界尚未有統一定論，且現有的研究成果多偏重于主導產業的基準選擇方面。一般來說，主導產業需要具備以下四個基本條件：第一、產品市場需求較強；第二、高技術性和高附加值；第三、具有較強的產業鏈帶動效應和經濟推動效應；第四、代表了該行業未來的發展方向。
有學者從高新區主導產業，提出了選擇產業導入的五大原則，即即技術先進性原則、區域優勢最顯原則、產業關聯最大原則、生態環境與可持續發展原則以及社會經濟效益最佳原則。在國際上，Chung-JenChena的研究成果表明，對于臺灣地區的高新技術開發區而言，主導產業7條評價基準中，最重要的評價基準是產品的市場潛力。主導產業的選擇應滿足以下三個基準：即增長后勁最大化基準、收入彈性基準和生產協調最佳基準，并以杭州經濟技術開發區為例進行了案例研究。
國外有學者通過數學方法建立了主導產業選擇模型，該數學模型的建立可以有效解決主導產業選擇方法上存在的可操作性不強、主觀性等問題，提高了主導產業選擇的科學性，極大提升了模型的應用價值。關于園區主導產業選擇的相關研究成果已經較為豐富。實際上，園區主導產業的選擇是園區產業導入的關鍵，關系到產業園區未來的發展方向。
二、園區工業地產產業導入存在的問題
園區工業地產的開發目前仍然處于傳統的階段，主體企業引導模式一般是指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大的主體企業利益價值;工業地產商模式，工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行工業地產項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至倉庫、廠房、研發等房產項目的營建,然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行工業地產項目相關設施的經營、管理，最后獲取合利的工業地產開利潤；綜合運作模式
綜合運作模式是指對上述的工業園區開發模式、工業地產商模式和主體企業引導模式進行混合運用的工業地產開發模式。
1、傳統招商模式效率低下
傳統招商模式通常由政府主導，由于體制的原因，政府坐地招商、政策招商模式存在較多弊病，如招商流程復雜、模式單一、效率低下等。相對于專業中介機構市場化招商模式而言，傳統政府招商模式已逐漸不適應現在的產業招商環境，因此，招商模式也應與時俱進，與專業中介合作招商是大勢所趨。
2、產業定位不合理、不明確
當前，由于產業園區對促進地區經濟發展的貢獻顯著，出于盡快完成政府招商引資、吸引企業入駐的目的，多數地方政府急于征地拆遷、建園區、上項目，園區發展缺乏長遠規劃性考慮，產業導入一味追求多而全，產業整體定位既不專也不精，甚至出現了很多產業園區發展同質化的現象。產業特色不鮮明，主導產業不明確，產業聚焦特點不明顯，“拼盤式”引進項目問題較為突出，產業定位不考慮區位、資源、環境、經濟等地區因素，脫離地方發展實際，這些問題會嚴重影響產業園區的整體形象，不利于產業園區可持續發展。
3、產業配套基礎設施及服務不完善
部分產業園區配套基礎設施缺乏，產業導入后的服務工作不到位，硬環境與軟件都需要進一步完善。隨著產業園區的逐漸增多，地方財力有限無法負擔園區大量基礎設施建設的資金缺口，導致部分園區產業配套基礎設施與園區發展之間的矛盾越來越突出，園區信息化建設也較為落后，一定程度上影響了企業落地的積極性。另一方面，產業引進后，園區產業服務體系跟不上也會直接影響落地投產企業的運營生產，因此，建立多層次、有特色的服務體系，搭建官產學研服務平臺，真正讓入園企業引進來、扎下根、活得好，是產業園區保持長久競爭力的關鍵。
4、導入產業鏈條不完整、產業集聚效應不明顯
部分產業園區引進產業之間關聯性不強甚至沒有關聯性，有項目無產業的問題突出。產業鏈條的缺失導致園區企業成片不成鏈，無法發揮全產業鏈合作優勢，上下游企業間的協同和配合機制也無從建立，產業集聚效應不明顯，最終導致園區產業呈現“產業孤島”的狀態。
三、對標世界一流園區工業地產的產業導入模式
通過對標美國硅谷、臺灣新竹、印度班加羅爾等世界一流園區工業地產，我們認為，國內外園區工業地產有四方面的經驗值得借鑒。
（一）加快風險投資發展，拓寬高技術企業融資渠道
風險投資是高科技企業發展的“助推器”，它對硅谷、新竹、班加羅爾等園區的高技術企業和產業的高速發展充分發揮了引擎和促進作用。硅谷很多高科技企業巨頭 都曾受惠于風險投資，比如蘋果電腦公司，Sun微系統公司、微軟公司、Lotus等。硅谷的風險投資來源于富有個人、大企業、傳統金融機構、養老金、國外 投資者、保險公司、各種基金和政府投資等多種渠道，風險投資來源渠道廣。美國政府一直致力于風險投資主體多元化建設，出臺了一系列鼓勵對科技型小企業的長期風險投資的優惠政策。臺灣《風險資本條例》規定，風險投資機構營業所得稅最高稅率為20%，并退稅20%；投資島外并引進技術的風險投資公司，可享有 1－4年的免稅獎勵。這些優惠政策直接刺激了社會風險投資供給規模。
（二）發揮政府采購的市場拉動作用和技術促進作用
“需求拉動”是高科技產業化的根本動力，通過政府采購為高科技產業化開辟初期市場，對于促進高科技產業的發展是十分必要的。美國政府頒布“美國產品采購法”，通過政府采購，促進了自主創新產品的研發和產業化，硅谷作為美國電子計算機和導彈、宇航設備的重要生產基地，其迅速崛起是與美國的政府購買所形成的 電子產品、導彈產品、計算機產品等的需求密不可分。印度班加羅爾出臺了“強制性的政府購置國產IT產品”的政策，對班加羅爾IT產業的發展起了很大的促進作用。
（三）形成完善的產學研體系，推動科研成果的產業化
作為知識創新源頭的大學和科研機構與作為技術創新主體的企業間的高度結合，是園區工業地產保持創新活力、實現持續發展的重要保障。美國硅谷、臺灣新竹等高科 技園區一般都布局在高校密集區，各園區非常注重區域經濟與大學等研究機構的互動發展，例如，為了加強大學與高科技企業以及政府部門的廣泛聯系，斯坦福大學 制定了允許教師兼職等一系列政策。這些政策的實施，一方面大大提高了高科技人員的積極性，推動了科技成果的轉化，另一方面還保持了這些創業者與學校的聯系，這種創業過程對教師和科研人員來講，也是一個知識更新的過程，有利于他們的教學和科研工作。
（四）注重培育園區的中小企業集群
集群是一個地區長期競爭優勢的重要來源。集群中的企業不僅能夠獲得范圍經濟收益，能更方便地獲得專業化的要素，而且集群內企業間的競爭將促進企業創新活動的開展，技術溢出也為企業創新提供強大的支撐。
硅谷創新發展的動力在很大程度上來自于中小企業的集群發展。硅谷80%以上的企業都是小企業，形成了小企業的集群。20世紀80年代，硅谷約有3000家 電子公司，員工人數超過1000名的公司只占2%，85%的公司的員工少于50名。20世紀90年代以來，硅谷企業的雇員平均也只有350人。與大企業相 比，小企業具有較高的適應迅速變化的市場需求的能力。硅谷的成功離不開成千上萬的小公司，這些小公司在其存在和發展的過程中相互影響，有的達成合約，有的 結成聯盟，在競爭與合作中共同推動了硅谷的創新，使硅谷獲得了持續的競爭優勢。硅谷、中關村科技園區屬于綜合性科技園區，涉及的產業領域較廣泛，產業結構呈現多元化特征。新竹、班加羅爾兩個科技園區則主要專注于某一產業或某幾個產業 的發展，主導產業非常突出，新竹科技園區主導產業是以集成電路為核心的電子信息制造業，班加羅爾則主要以軟件業為主導。
除了從標準和模式上對世界一流園區工業地產進行刻畫和探討。一個更加重要，也更被科技園區主政者關心的問題是：如何才能加快建成世界一流園區工業地產？要回答這個問題，首先要找出是哪些關鍵因素和變量，決定了園區工業地產的發展績效？這些關鍵因素和變量，自然就是建設世界一流園區工業地產的切入點和抓手。
首先，園區工業地產內的主體和要素的質量，一定是決定園區工業地產發展績效的關鍵因素。一流的要素不一定能造就一流的園區，但一流的園區一定是由一流的要素聚集而成的。如果把合肥的中國科學技術大學換成某某職業技術學院，想必就不會有科大訊飛，也不會有全球領先的量子通訊產業。合肥高新區也就很難成為世界一流園區工業地產試點園區。所以，吸引一流人才、一流科研機構、一流企業聚集，對于加快建成世界一流園區工業地產，是最直接，也最快見效的辦法。然而，好東西數量有限，大家也都在搶。靠外引一流實現一流，對于絕大多數園區工業地產而言，不僅實現成本過高，也難以持續。
拋開構成主體和要素的質量差異，決定園區工業地產發展績效的另一個重要因素，是發揮連接、整合和促進這些主體和要素作用的機制，即園區工業地產內部生態的構造和運行機制。在這些運行機制中，有三個機制最為關鍵。同樣資源稟賦的園區，經過多年發展，在科技創新和科技產業發展績效上大相徑庭，往往是在這三個機制的構建和運行水平上形成了差距。
這三個機制包括：
第一，資本（向研發）的再投入機制。
關于科研與產業的關系，有一個通俗的說法，那就是科研就是把錢變成技術，而產業就是把技術變成錢?？萍紙@區內部存在資本到技術，技術再到資本的循環，即資本（向研發）的再投入機制。這種機制有兩種實現模式：一種是企業保持一定強度的研發投入，本質上是研發創造的商業價值再投入研發；一種是政府的財政收入保持一定比例的科技財政支出，本質上是用區域經濟發展的資本積累再投入形成創新資本。
考慮科研和產業化的周期，科研投入和基礎設施建設一樣，要適度超前。如果科技園區內的企業都能像華為那樣每年拿出15%的收入做研發，哪怕缺少清晰的產業化前景，只為圈養科學家、儲備技術，政府也能保持高比例的穩定的財政科技投入，創新發展也會進入一種自增進式的正循環。產學研的互動機制。前面提到，建立大學與產業的共生關系，是硅谷首創。自硅谷之后，強調大學的“第三使命”，以及建立產業技術研究機構，深化產學研的制度聯系，就成為謀求高科技產業發展國家和地區的共通選擇。
第二、產學研的互動機制不僅是指學研界的技術成果向產業界流動，也包含產業界的情報、資金和人才向科研界流動。
這種互動一定是雙向的。這樣才會形成共生關系，形成另一個自增進的循環。我國現在的政策重點是加大科學家激勵，促進科技成果轉化，卻忽視了另一種產業向科研的流動。這或許是我國現在科技創新體系效率不高背后一個重要的原因。
第三、大企業與小企業的共生機制?，F代高科技產業與傳統產業相比，在企業與企業的關系上有顯著的不同。傳統產業之間，企業之間只是基于產品交付的買賣關系，而現代高科技產業，尤其是復雜系統集成產品，為了保持最高的創新效率，產業鏈上的大企業會深度參與其它企業的創新過程，從而形成基于創新的共生關系（蘋果公司的工程師會進入富士康的現場）。
從園區所處產業價值環節和在全球產業分工中的地位來看，硅谷以研發和高端制造為主；新竹、班加羅爾不斷向高端價值環節發展，它們借助全球化的力量，從為跨 國該公司代工到依靠提升創新能力實現產業升級；中關村主要從事研發、服務環節，產業技術水平處于國內領先地位，但與世界一流園區相比還有較大差距。
可以看出，園區是一種有風險的政策工具，目前園區開發很難脫離土地財政和房地產驅動的模式，但舊模式的局限性已經越來越顯著，如果不能實現有效的制度創新，園區可能面臨被淘汰的命運?？苿摦a業園區成功的關鍵是園區持續升級，走內源式增長和創新驅動之路。曾經依靠外源式增長的加工區，經過20-30年的持續制度創新，會形成創新型的產業社區。世界第一個出口加工區——愛爾蘭香農出口加工區，以及炸響“改革開放第一炮”的深圳蛇口工業區就是這樣變身的。園區的內源性增長來自官產學研等行為主體的協同作用，為此，需要創造鼓勵技術知識自由交流、根植于地方社會文化的制度環境。
在國內一些轉型中的科技創新園區，已經在運營模式有所轉變，比如張江高科，隨著“張江科技園”向“張江科技城”的轉變，張江正在由單一的園區開發運營向“三商”戰略轉型（“三商”即園區開發與運營商、園區產業投資商、園區集成服務商），目前園區開發與運營、產業投資、集成服務三大業務板塊格局已經初具規模，轉型之后主要收入來源除了房地產銷售及租賃收入，還包括股權投資等收益。新的運營模式使得土地實現三次增值：第一次增值是開發商以土地或房地產投資作價入股具有成長潛力的高科技公司；第二次增值是投資企業引入戰略投資者時，高溢價出讓所投資高科技項目的部分股權；第三次增值是推動所投資的項目上市或出售股權，將所持有的股權變現。
四、佛山（云?。├讌^工業地產的產業導入典型案例分析
工業地產開發前對于擬引入的行業需要進行詳細的調研，根據意向進駐的行業特點規劃工業地產的工業布局。個工業地產項目的成功運作需要諸多因素的協調配合，除了土地價格外,還有交通條件、原料及勞動力易獲得性、物流暢通、政策鼓勵、稅收優惠、產業鏈配套、金融支持等因素。積累或弓|進工業地產運營知識，在I業地產運營人才緊缺的前提下尤其必要?？偠灾?，工業地產開發模式有工業園區開發模式、主體企業引導模式、工業地產商模式以及綜合運作模式，工業地產開發需要注意根據意向進駐的行業特點規劃工業地產的工業布局。
佛山（云浮）產業轉移工業園作為佛山、云浮兩市聯手共建的深度合作示范產業園區，承擔著促進云浮市振興發展的重要使命。佛山、云浮兩市結對幫扶以來，突出產業合作共建主抓手，緊跟新一輪科技和產業變革方向與步伐，充分依托對口幫扶和產業共建合作平臺，前瞻性創新推進氫能全產業鏈協同布局發展，率先構筑起領跑全國的氫能源產業體系和集群。
作為省級示范性產業轉移工業園，佛山（云?。┊a業轉移工業園的園區建設和產業發展均取得了較好的經濟效益和社會效益，為廣東省乃至全國產業轉移工業園提供了可復制可推廣的經驗和借鑒，主要體現在以下幾個方面：
（1）園區開發運營模式方面：
采取政府與社會資本合作模式（PPP模式），與建筑央企中國中鐵合作，由社會資本方主導園區開發建設。
2016年9月22日，中國中鐵與佛山對口幫扶云浮指揮部簽訂53平方公里園區戰略合作協議，明確以“政府引導、企業主導、市場化運作”為指導思想，由中國中鐵控股，與政府平臺公司按PPP模式成立合資公司，著力打造新常態下以氫能為主導產業的園區，目前園區已經正式運營，且受到多方的關注。
中鐵建投發揮城市運營商的專業優勢，在佛山對口幫扶指揮部和園區管委會的主導下，聯合北京正略鈞策咨詢公司、中鐵城市規劃院、中鐵咨詢院、中鐵港航局、中鐵四局等單位具有投融資、法律、土地、財稅、成本、規劃、設計、房地產開發等專業的30多人，組成佛山云浮生態環保產業國際合作區研究團隊，在云浮市集中辦公，專門研究園區整體開發問題。
（2）主導產業選擇方面：
經過項目組詳細的產業政策研究、產業機會篩選、園區資源能力分析以及專家研討，園區初步確定了以氫能為主體，以新能源汽車產業、節能環保產業、生物產業、智能制造產業為主導產業，實施一二三產業聯動的產業發展形式。
氫能源產業是本園區核心主導產業，是國家戰略性新興產業，市場前景巨大。園區從制氫、加氫、輸氫、氫能源電池、氫能源汽車等全產業鏈著手打造國家級氫能源產業基地。本PPP項目包含的氫能科技企業孵化器及氫能廠房供電等配套工程，拉開了園區先導產業氫能產業產學研和企業孵化的序幕，隨后迅速建成氫能產業兩大生產平臺：
一、是9SSL生產線正式投產。國鴻公司與巴拉德簽署技術轉讓協議，引進最新一代FC-9SSL燃料電池技術轉讓以及生產線項目，引進全球最先進的全套成熟燃料電池技術并實現產業化，同時確保技術的同步更新升級。
二、是飛馳客車整體搬遷至云浮，用不到一年的時間建成總投資8億元的生產基地，將具有40多年歷史的大中型客車改裝類生產企業飛馳客車整體搬遷至云浮，同時建成目前國內最大的年產5000輛氫能汽車整車柔性化生產車間。
經過開發建設，在園區形成了廣東國鴻科技有限公司、云浮飛馳新能源汽車公司等為代表的龍頭企業產業集群，具有國內氫能產業領先的核心競爭力、集成優勢和行業影響力。園區有關項目陸續投產，待全部投產后，預計總產值將超過100億元。
（3）產業配套基礎設施及服務平臺搭建方面：
戰略聯合兩大央企穩步推進加氫站基礎設施建設，深度參與廣東省加氫基礎設施網絡建設，為氫能汽車產業發展提供強大支撐；組建資本平臺與資源平臺，為入園企業提供優質的產業服務。
產業配套基礎設施：
一、是與神華集團簽訂氫能源產業發展戰略合作框架協議，雙方共同合作開展加氫基礎設施規劃布點和投資建設，通過聯合組建或參股相關的生產經營實體企業，完善加氫一體化基礎設施建設，開展燃料電池車輛運營試點；二、是與中廣核集團合作開展加氫站建設，引進中廣核集團深度參與佛山云浮加氫基礎設施網絡的規劃投資和建設運營。
產業服務平臺搭建：
中國中鐵以園區為載體，整合中鐵內外部資源，組建由中鐵資本、中鐵信托、中鐵基金、中鐵財務、銀行、銀團組等組成的資本平臺；組建由產業咨詢、投資顧問、產業研判機構、企業、研究機構、運營服務機構等組成的資源平臺。
科研服務平臺方面：
園區成立了佛山（云?。淠墚a業及新材料發展研究院，該研究院是產業園、佛山科技學院以及國鴻公司共建的氫燃料電池技術產、學、研、政合作平臺，被廣東省政府認定為云浮市首家省級新型研發機構；同時，與國家標準化研究院合作建立云?。ǚ鹕剑淠芘c燃料電池標準化檢測中心，該中心是從事氫能與燃料電池產品質量控制、以標準化驅動氫能與燃料電池產業規范發展的第三方服務平臺。
資本服務平臺方面：
園區成立了云浮市佛云新能源交通投資發展有限公司，通過建立TC運營管理平臺公司總部及在各地設立TC子公司，積極探索TC公交運營、金融租賃等模式，促進氫能源汽車產業發展及推廣應用。
同時組建金融運營平臺成功對接資本市場，與中國建設銀行共建總額為16億元的股權投資基金，設立總額為30億元的氫能產業發展基金，著重引進上市企業資本共同投資合作推動產業向前發展，探索通過金融租賃模式等市場手段，推動氫能公交、物流車（叉車）、乘用車等的示范推廣和市場培育。
五、園區工業地產資本導入模式的案例分析
1、合肥模式（直投模式）
合肥模式是以股權投資或風險投資的思維做工業地產的產業導入，以投行的方式做產業培育。通過成立市場化運作的產業投資基金，直接投資于擬招商引資的戰略性產業。善于運用資本招商，先大手筆投資基金拉攏企業落戶，后期再將投資所獲股份脫手，翻倍獲利，繼續擴充投資基金，以一筆投資換一個產業。合肥建立了“引導性股權投資+社會化投資+天使投資+投資基金+基金管理”的多元化科技投融資體系，形成了創新資本生成能力。
在實踐中，合肥堅持“以投帶引”，依托合肥產投、合肥興泰、合肥建投三大國資平臺，聯合中信、招商等頭部投資機構共同設立近千億元的產業基金群，圍繞投資全鏈條打造“引進團隊一國資引領一項目落地一股權退出一循環發展”閉環。合肥模式的經驗與探索為全國各地高水平推進資本招商帶來新思路。前期，審慎盡職調查，通過理性決策降低投資風險。合肥在決策前期會深入研判目標項目的經營、財務、法律關系等綜合情況，明確產業剛需、市場規模、發展前景，評估投資可行性，在此基礎上確定投資具體方向。
在此過程中，合肥注重政府部門內部協作，統籌發改、經信、科技、投促等多部門和產投、建投等投資平臺聯合成立產業領導小組，負責產業項目審核把關，重點產業、重大項目市領導牽頭跟蹤。與此同時，合肥重視借力外腦，聘請100余位企業家作為招商顧問，成立目標產業領域頂級專家數據庫，對于體量大、技術先進、專業性強的項目，依托專業團隊論證把脈。
通過審慎盡職調查和技術設計，能夠最大程度確保決策理性，提高成功率、降低風險，這也成為合肥參與城市之間招商引資競爭的重要比較優勢。中期，投資并引入上市公司募投項目，推動項目落地。產業投資方向確定后，合肥摒棄了雙方直接組建合資企業的傳統招商引資方式，而是借用資本市場，由國資認購流動性較強的上市公司股權，上市公司拿到股權融資后再自行在合肥落地項目，從而避免政府投入固化和沉淀。
例如，2010年為支持京東方北京8代線項目建設，合肥融科斥資近20億元參與京東方A定增；2014年4月合肥建翔斥資60億元參與定增，均直接推動京東方8.5代線和10.5代線落地合肥，基板玻璃、偏光片、模組等產業鏈上下游其他企業也相繼落戶。2020年初，蔚來汽車與合肥市政府簽訂合作協議，獲得70億元股權融資。交易完成后，合肥合計持有蔚來中國24.1%的股份，蔚來持有75.9%的股份。按蔚來中國約占蔚來85%的股份計算，合肥該筆投資盈利超過1000億元。
后期，拓展產業配套服務，完善國資退出機制。為推動落地產業項目真正“扎根”，合肥堅持全產業鏈招商，通過不斷拓展產業鏈配套服務，形成產業集聚效應和上下游聯動效應，打造產業發展生態圈。
例如，為解決家電、平板顯示、電腦等支柱產業轉型升級缺“芯”問題，合肥瞄準缺鏈補鏈關鍵環節，先后引進百億級配套項目，形成涵蓋設計、制造、封測、材料、設備環節的集成電路全產業鏈，年產值保持約20%的增長。在項目成熟運轉后，合肥遵循“不謀求控股權，產業向好發展后及時退出，再投入到下一個項目”的基本路徑，設計了完善的國資退出機制。例如京東方項目在完成8.5代線項目建設后，合肥國資通過二級市場減持完成投資退出，為新的投資積累資金，實現了良性循環。
合肥通過“國資領投”資本招商引資新模式，引入并培育了新型顯示器件、半導體和新能源汽車等新興產業，以此實現十年“換道超車”。2010一2021年，合肥GDP規模從2700億元增至萬億元以上，全國排名升至第19位，被稱為“最大黑馬城市”。從京東方到兆易創新，再到蔚來汽車，合肥市政府實現了顯示屏產業、半導體產業和新能源汽車產業等產業的快速發展，不僅帶動了當地就業，也加速推進著產業的升級。
合肥的成功有其獨特的一面：
資本招商取得成功的重點就是找準產業方向，尊重產業規律，通過國有資本引導社會資本和實施資本市場有序退出，國有資本實現保值增值后投向下一個產業，實現良性循環。傳統的坐地招商，能夠提供較好的營商環境、低價出讓的地皮，在企業和金融機構之間幫忙牽線搭橋，讓企業購地投資建廠；社會化招商，引進優秀的產業新城運營商，借產業新城運營商的信息靈活和品牌口碑為企業提供領包落戶參考和風險保障。
合肥這種風險投資、資本化招商，選擇好標的，以足以覆蓋企業落戶建廠成本的大手筆出錢，吸引企業落戶，最后，政府通過二級市場將所獲企業股權轉讓套現。從資金運作的角度看，合肥這種模式，完全可以實現資金的良性循環，值得很多政府基金借鑒。
2、南京浦口模式
2019年5月初，挪寶新能源集團與浦口開發區、金沙江資本簽訂協議，總投資10億美元的挪寶能源中國控股總部和研發中心、總投資20億元的挪寶能源地源熱泵工程項目落戶浦口開發區。作為全球最大的地源熱泵系統合同能源管理商，挪寶能源一直是各地政府招商引資的“香餑餑”，而南京尚未開始集中供暖，挪寶能源為何不遠千里選擇落戶浦口？
2016年初，開發區成立了3億元規模的南京智子集成電路產業基金，該基金主要投資一些有潛力的初創期項目，投資的大部分項目也都落在了開發區，有力促進了集成電路產業的發展。這讓浦口開發區意識到了資本對項目的巨大吸引力。考慮到政府基金規模有限，浦口開發區開始尋求和市場化、專業化的基金公司合作。
2019年1月，浦口開發區與金沙江資本簽訂合作協議。這是一家專注于投資高新技術初創企業的基金公司，投資產業方向包括半導體、新能源等。很快，金沙江資本就送來了一份“見面禮”——總投資120億元的知豆新能源整車項目落戶開發區。作為2019年全市首個落戶的百億元級內資項目，知豆的到來讓雙方都愈加肯定資本招商的未來。
相比稅收、土地優惠等傳統招商方式，資本對于公司的吸引力更大，可以幫助企業快速進入市場，而開發區務實的工作作風和辦事的高效率也讓人很欣賞。最終，公司決定將中國控股總部和研發中心以及地源熱泵工程項目均落戶開發區。除了金沙江資本，開發區還與和利資本合作，成立總規模30億元的智芯基金，用于投資集成電路領域企業。與資本方的合作主要是通過成立產業基金來實現的。基金以有限合伙制（政府+基金管理人）的模式運行，園區出資一部分并為項目落地提供服務，資本方則負責基金日常運作，吸引民間資本、機構投資者、海外資本等社會資本參與其中。
基金改變了財政資金扶持方式，把優惠、補貼和減稅等措施變為股權投資，提高了資金利用效率。園區為企業注入資金，持有其股權，企業壯大后，地方政府、企業、基金三方受益，這就是資本招商。不同于以往的坐地招商、領導帶隊走訪，資本對于企業、項目的吸引力無疑是巨大的。
通過該方式，企業黏性比以往更大，被各項優惠政策吸引來的企業可能會對各地政策‘貨比三家’，但卻沒有人對資本說‘不’。資本招商的優勢顯而易見。對于初創項目，資本不可或缺；對于成熟項目，優質資本可以為項目本身賦能，提升項目含金量，更有利于項目融資和產業資源整合。更重要的是政府壓力變小了，只需提供平臺，通過資本把最有實力的企業整合成產業鏈即可。
3、蘇州模式（參股模式）
蘇州模式又稱參股模式、基金招商模式，指地方政府投資基金通過與合作機構共同設立子基金，吸引和聚集創業投資機構，帶動當地產業發展。這種方式也是市場化母基金通常的運作方式，相對而言，參股模式的運作也更為市場化。2017年，蘇州設立120億元的蘇州市創新產業發展引導基金，以“母基金+子基金”的方式，運用市場手段引進優秀的基金及管理團隊，投資蘇州市的新興產業。
自成立以來，蘇州市創新產業發展引導基金廣泛接觸契合蘇州產業發展方向的優秀投資管理機構，投資蘇州市新興產業，以資本平臺吸引全國優秀資源支持創新創業企業、發揮資本招商的作用。
2020年新年伊始，經國家發改委明確納入全國戰略性新興產業集群發展名單的蘇州市生物醫藥產業集群又迎來總投資208億元、共計18個項目的開工建設。
其中，包括落戶蘇州工業園區的再鼎醫藥全球研發和生產總部。僅僅用了3年時間，再鼎醫藥就在美國納斯達克成功上市，創造了我國藥企赴美上市的最快紀錄，因此被創投界視為“教科書”級的案例。這次再鼎醫藥將關鍵布局“落子”蘇州，一只政府引導基金——蘇州市創新產業發展引導基金（簡稱“蘇州基金”），成為幕后“推手”。
截至2022年年底，蘇州國有資本參與的基金共566支，規模合計約5500億元，對蘇州基金生態的形成起到了引領和帶動作用。以基金為線，串起產業鏈，形成產業集群，構筑開放再出發的新優勢。蘇州，正憑借蘇州基金等政府產業引導基金，推動產業與金融融合發展，開啟“參股招商”“基金招商”“金融招商”的新模式。
蘇州圍繞做大做強蘇州四大主導產業優勢，發揮引導基金“資源黏合劑”作用，引導更多資金、項目、人才、技術、專業服務等資源賦能企業。全市財政投資基金直接和間接累計投資企業超1500家，被投企業中已有約60家成功在國內IP0,10家左右在海外上市。由此可見，蘇州市的資本招商模式在引導和優化資源配置，落實重大發展戰略和重大決策部署，加快促進經濟結構調整與產業轉型升級，加快提升創新發展能力等方面發揮了積極作用。
4、深圳模式（抄底紓困）
深圳目前基本形成以基礎設施公共事業為主體、以金融及戰略性新興產業為兩翼的“一體兩翼”國有資本格局，通過紓困上市公司實現產業精準導入，并依托區域內優質園區載體不斷拓展產業發展空間，建立全周期科技金融服務體系，推動落地企業提質升級，形成可供借鑒的“深圳模式”。
深圳開展資本招商注重把控投資時機，選擇在大型企業陷入流動性危機或經營低谷的關鍵節點下注介入，進而通過議價實現抄底紓困，順勢導入產業項目。這一策略的內在邏輯為：在打造完整產業鏈、營造產業生態圈的戰略日標下，即使個別落地項目暫時出現經營困難，也能為當地創造稅收、就業和GDP，而且在借助各類基金組合投資后，能有效分散某個具體項目的投資風險，確保國資安全。
以戰略投資榮耀和蘇寧易購為例。在此之前，深圳國資體系內天音控股已獲得蘋果、三星、華為、小米、魅族等手機品牌代理權；麥捷科技客戶包括中興通訊、華為、聯想、小米、長虹、康佳等企業；另外旗下還有供應鏈企業怡亞通，初步形成手機、家電和供應鏈網絡，投資榮耀和蘇寧易購有助于補足產業鏈、供應鏈薄弱環節，進一步強化協同效應，實現產業深耕。
“園區+創投”是深圳開展資本招商的獨特模式：
以科技園區為依托拓展產業發展空間、強化產業承載力；以科技金融為紐帶，通過前期租金、資金和技術入股等具體方式，為科技園區和新興產業發展提供資金支持，同時分享產業發展紅利。通過國資與創新型科技企業之間的合作機制，深圳控股一批中小微創新型科技企業，在生物產業、人工智能、文化創意等領域形成發展新優勢。
據統計，目前深圳國資共建設運營了71個科技園區，建筑面積超過2500萬平方米，為落戶企業提供租金優惠，并通過“優先跟投權”（通常不超過5%），在創業團隊孵化、成長、成熟過程中，適時開展股權投資。科技金融方面，深圳著力打造涵蓋天使孵化、創業投資、融資擔保、上市培育、并購重組等全生命周期的科技金融服務體系，通過混合所有制的“基金群”，有效撬動社會資本服務產業和城市發展，累計為超過6.7萬家中小微企業，提供超過1萬億元的融資支持。
統計數據顯示，1979—2020年，深圳市屬國企總資產從1.6億元到突破4.11萬億元，增長超2.5萬倍；共擁有34家上市公司，全年實現營收7956億元。按照最新目標，到2022年深圳市屬國企的總資產將超4.5萬億元，凈資產收益率保持全國前列。
5、 投行式產業導入的濟南模式
濟南在探索投行化招商模式中，提出了要在四個方面發力，即：“系統研究、專業評估、科學決策、持續服務”的投行化招商模式，以此促進招商引資系統化、精細化、科學化發展。在系統性研究上發力。借助專家智庫力量，借鑒先進城市在金融創新、國資運作等領域的做法，打造符合濟南市產業發展實際的投行化招商模式，積極引進投行化招商標桿項目。
在整合資源上發力。優化全市一盤棋的招商引資工作機制，加強政府投資基金、產業主管部門、國有企業、開發區和重點園區等不同層面政府內部資源的協調配合；遵循市場化原則，與外部專業機構建立合作機制，完善投行化招商雙層網絡。在建立機制上發力。借鑒投行的項目評判和決策機制，建立分級分類決策體系，加強風險管理，提升項目與城市發展的匹配性。通過做大政府投資基金“朋友圈”，加強與國資國企的合作，不斷增強資本賦能實體經濟的能力。
在打造專業隊伍上發力。發揮市投資促進中心專業化招商平臺作用，探索更加市場化的招商機制，進一步提升項目信息挖掘、服務和跟蹤能力。加強政府內部團隊與外部專業機構的交流溝通，開展投行化招商培訓，培養“懂產業、懂資本、懂企業”的投行化招商隊伍。近年來，隨著招商方式的演進，金融理念、資本思維不斷被運用到招商引資中，投行化招商就是順應資本化招商趨勢，運用投行化的優選法，將投行思維、投行工具、投行機制等充分運用于項目發現、談判、評估、決策、服務、考評等招商引資全過程，更好引進域外優質經濟資源的一種招商方式。
六、各地園區資本式產業導入模式是否可復制？
1、合肥模式和外部機遇密切相關
合肥資本招商模式得益于其在經濟發展轉型中“賭對了”數次標志性、戰略性機會。
在2005年前，合肥抓住了中國科學技術大學遷校合肥的機會，獲得了大量的科技人才，成為全國三大家電制造產業基地。2008年，合肥市果斷拿出財政全年收入的三分之一投給了京東方。此筆投資成為合肥成功的關鍵一戰，2017年底，京東方在合肥的投資總額便已超過1000億元，合肥市政府在京東方的賬面浮盈，最高時有100多億元。這直接為合肥資本招商模式提供了長期動力之源資金保障，為其后續投資合肥長鑫、蔚來汽車等新興龍頭制造企業提供了巨額資金支持，從而帶動整個產業鏈發展、形成多個千億級產業集群。
與合肥的成功形成鮮明對比的地方政府資本招商失敗案例不勝枚舉。如2017年3月落戶南京的拜騰，其建有占地1200畝的生產基地，投資金額達到110億元，但近年拜騰陸續傳出高管分裂、收購夏利資金不到位、欠薪等消息，前景越來越不樂觀。2016年8月，樂視汽車與湖州市共同宣布投資200億元，在湖州圈地4300畝，計劃產能40萬輛，但由于諸多原因而爛尾。
由此可見，合肥模式的成功離不開政府魄力、敏銳精準的投行思維，但一定程度上也存在一定的“天時”（宏觀環境的造就）。因此，各地政府在資本招商過程中，還是需要秉持戒驕戒躁、審時度勢的招商和投行理念，不可簡單復制合肥模式。
2、蘇、深模式和其產業基礎高度相關
蘇州和深圳的資本招商模式主要采用的還是政府引導基金參股方式，綜合全國各地政府投資基金的實際運作情況來看，目前大部分的地方政府投資基金都采取參股子基金模式運作，但是實踐成效明顯不一。研究蘇州模式和深圳模式發現，兩地政府資本招商普遍聚焦“招什么”“怎么招”重點環節，充分發揮資本的媒介和樞紐作用，構建政府有為、市場有效的發展新模式，將行政主導下的單打獨斗變為“政府引導、市場運作”的協同作戰，持續放大經濟效應。
蘇州和深圳資本招商模式的成功更多依靠的是其相對扎實的產業基礎，政府引導基金通過參股方式吸引子基金落戶，訴求子基金以市場化的方式投資于本地企業，子基金因承諾一定金額的返投必然考慮當地產業基礎情況。如果當地無優質標的可投，子基金的經濟利益必然受到較大影響，也就降低了其落戶意愿。蘇、深模式在一定程度上與其深厚的產業基礎高度相關。
七、園區工業地產產業導入的思路與對策
1、轉變產業招商模式、推廣政府與社會資本合作
應從傳統政府主導的招商模式逐漸過渡到市場化招商，可委托專業招商中介，采取政府與社會資本合作模式招商。中介招商的好處在于能夠發揮中介專業優勢，節約政府的行政資源和招商成本，保證招商引資工作的連續性，提高招商效率，營造出一種自由、公平、公正、透明的良好招商環境?？蓮囊韵氯齻€方面進行招商：一是資本招商，借助政府引導基金吸引產業落地；二是產業鏈招商，通過主導產業或行業頂尖研究院所吸引產業鏈上下游企業落地；三是大數據招商，通過產業數據精準分析并識別有需求的企業。
2、加強產業規劃頂層設計、突出主導產業特色
統籌考慮園區產業發展實際，加強產業規劃頂層設計，確定園區主導產業，全鏈條設計，產業配套基礎設施與產業導入一體化實施。將產業導入目標定位為引進龍頭企業，突出主導產業特色，發揮龍頭企業作為主導產業的帶動效應。頂層設計要貫穿產業發展全流程，通過產業導入、產業金融、產業服務、產業投資、產業運營等全產業流程創造產業價值，以龍頭企業帶動園區產業集群化發展，最終達到園區產業優勢互補、降本增效、集聚效應顯著增強的效果。
3、完善產業基礎設施、構建產業服務平臺
優化園區產業投資軟、硬環境，為入園企業提供保姆式服務，能夠有效降低園區的生產成本，提高企業的入駐意愿?？赏ㄟ^園區土地出讓，申請財政配套資金、政府與社會資本合作等多種方式籌集建設資金，良好的基礎設施環境是產業園區實現“筑巢引鳳”的基礎。產業導入以后還需做好相應的產業配合服務工作，規范園區管理，全程跟蹤服務，優化企業投資軟環境。搭建產業服務平臺，創新官產學研模式，加強與高校、科研機構、科技創新平臺的合作，為入園企業提供一個集投資、創新、孵化、研發、試驗、生產于一體的產業服務支撐系統，提升企業科技成果轉化效率。
4、全產業鏈導入、上下游產業聯動
全產業鏈導入，通過主導龍頭企業帶動上下游產業鏈企業落地，形成產業集群，發揮產業集聚效應。強鏈與補鏈相結合，加強產業鏈整合，鼓勵“補鏈”型企業入駐，修補現有產業鏈條薄弱環節，接通產業鏈的“斷環”、“孤環”，同時注重產業鏈的延長與拓寬，將產業鏈環節向產業上游、下游延伸。打造完整的產業鏈條，促進勞動力、資本、技術等生產要素合理流動，發揮產業集聚效應，增強園區產業綜合競爭力。
5、加大協同力度，從營商環境入手
1）加大工商、稅務協同力度。
針對資本招商引入落戶的企業，工商、稅務在不違反法律法規的情形下，可開辟專門通道或實施專人負責，提高工商登記變更、稅務相關事務咨詢與溝通效率，真正讓資本招商落戶的企業感受到完善的營商環境。
2）制定配套優惠政策，提高落戶企業的穩定性。
資本招商落戶的企業均是經基金市場化遴選的優質項目，因此落地區可考慮制定統一的配套落戶政策。資本招商解決了“引進來”的問題，但地方還需解決企業“留下來”的問題，以實現基金愿招商、可招商、能招商的目標。
6、探索員工長期激勵機制
激發市場主體活力是構建新發展格局的重要基礎和支撐，混合所有制改革是激發市場主體活力的重要手段。地方政府可積極探索混合所有制改革，條件成熟時可試行員工持股計劃。同時，為充分發揮管理團隊的積極性和主觀能動性，亦可考慮設計員工跟投機制，即對資本招商投資項目，管理團隊有權選擇跟投，深度綁定員工盡職盡責義務。
7、適時推出回購式直投基金
當前，資本招商主要通過參股子基金方式，即蘇州模式進行，子基金在開展市場化投資的同時盡最大努力推動其所投項目落戶，在實現投資價值增值的同時也為產業投資基金帶來回報，該種模式對于處于持續投入階段的引導基金實現原始積累至關重要。在項目早期落戶時投資，待項目發展步入正軌或快車道時由項目管理團隊以固定回報式進行回購，從而實現對項目管理團隊或創始股東的激勵。回購式直投基金的設立將進一步擴大資本招商的能力，也為引入和培育代表未來科技發展方向的新興力量帶來更大的動力。
8、準確把握產業基礎與宏觀環境
資本招商的手段很多地方在用，但在操作的過程中要細分，招哪一類產業、處在什么發展階段，不同產業、不同發展階段，不同的階段所承擔的風險是不一樣的。
例如，企業在規模擴張階段，對政府基金的需求不太大，這個階段容易獲得社會資本投資，土地、勞動力等要素匹配對它更重要，包括營商環境等。哪些項目對政府資金需要比較大？就是那些成長有高度不確定性的、風險比較高的項目。
在這個階段，社會資本因為看不準，不太敢投資。在這種情況下，政府基金用什么樣的一種方式來投？關鍵用市場化的機制。做風投是需要專業化的，越是早期風險越高。早期的風投一定會有一些項目投資要虧掉。因此，建立一個市場化的風險投資機制，基金運營要和市場接軌，而且要容許一些項目虧，用贏的項目來補虧。
合肥、深圳、江蘇在這方面屬于“優等生”，建立了市場化的投資機制。政府資金作為種子基金領投，引導更多的社會資金進來，在運行模式上更多是用市場化的風投運作手段，給他們充分的激勵，讓他們去挑好的項目。當然，在這個過程中，政府可以對母基金以及政府領投的專業子基金提一些要求。比如說項目要符合產業規劃，多少比例的營業額或者稅收要放在本地，要爭取企業總部落戶等。
文章來源：原山原水文旅研究院
