近年來，隨著超級文和友、和平菓局、這有山等項目的接連走紅，沉浸式主題街區成為拉動新消費的標配場景。各路效仿者接踵而至，但反應平平者無數，成功造星者寥寥。沉浸式主題街區也陷入了同質化的怪圈，千篇一律的業態和品牌讓消費者逐漸出現“消費疲憊”的感受。在競爭日益激烈的主題街區市場，如何才能讓自家項目脫穎而出呢？本文，飆馬商業地產從七個方面進行分析。
沉浸式主題街區為何受熱捧
1、從商業發展來看。
隨著購物中心傳統模式和業態產生的審美疲勞，商業創新需要一種新的形態做出差異化經營，從而在激烈的商業競爭中脫穎而出，做出自己的特色，主題街區在一定程度上改變購物中心快速復制帶來的同質化競爭，有利于打造商業項目的核心競爭力。
2、從行業趨勢來看。
一直強調體驗為主的購物中心必須不斷深挖自身的護城河，將體驗式商業做出新的高度，讓顧客體驗更為極致，主題街區這種業態就是購物中心對體驗式商業模式探索的重要路徑。
3、從客群定位來看。
過去購物中心強調大而全，強調全業態和全客層，但隨著近些年小而精商業的興起，專注于對某一部分客群進行精準定位和營銷逐漸成為主流，主題街區以主題化的商業經營思路，從定位到設計再到招商運營，都是沿著特定的主題化進行，同類的產品和業態相互融合補充，從而打造出不同專屬客群的商業產品，更為被目標受眾所接受和認可，從而實現整體的客流共享。
4、從消費需求來看。
單純的產品和服務已經不是實體商業能滿足顧客的核心價值，它在未來最重要的屬性就是空間屬性，它滿足人們最重要的需求將是社交需求，主題街區就是這種以第三空間概念為定位，強調顧客的社交屬性需求，通過各種場景和產品的體驗和分享，成為人們生活中重要的社交媒介。
5、從商業業態來看。
具有互動性、體驗性的商業業態目前開始成為商業的主流，讓商業消費中擁有更多的參與感，當前多數主題街區內的業態主要是文創、手作、娛樂、餐飲等體驗式業態，在這一點上主題街區也是符合商業發展規律探索。
部分項目面臨的困境與問題
很多沉浸式主題街區推出市場后，反響平淡，客流一般，商家經營困難，陸續撤鋪，即使是客流情況很好的購物中心所打造的一些主題街區，也由于諸多原因，經營不善，與購物中心其他地方的大客流形成反差對比。為什么同樣是做主題街區，市場表現卻千差萬別？
1、大多位于購物中心冷區，沒有自我營銷能力。
一般情況下，購物中心打造的主題街區都會處于購物中心冷區，以期通過主題街區的網紅效應進行客流吸引，但這也導致了很多主題街區在沒有自我營銷能力的情況下，客流動線不流暢，目標受眾無法自然到達，沒有二次傳播效應，導致整體人氣氛圍冷清。
2、簡單理解為造景，缺乏整體規劃。
把主題街區的打造簡單地理解成造景，通過考察復制主題街區場景，整體大同小異，從定位到招商運營鮮有理念傳達或者整體規劃，從而使主題街區徒有虛名，只是做成公共空間帶有一定氛圍美陳裝飾的室內步行街，導致只通過主題場景不足以引爆市場，形成圍觀效應，反響平平，無法更多吸引到目標顧客。
3、招商困難淪為融合各種雜貨的街區，沒有營銷合力。
在招商層面，由于市場上文創類、藝術類、潮流性、網紅性品牌品類相對較為稀缺，導致后期招商困難，尤其是在三四線城市，這些品類品牌更是搶手，所以導致在招商過程中用各種不相關的產品、品牌、品類進行填充，偏離了原來的方向，最終做成了一個融合了各種雜貨鋪的街區，導致整體無法形成營銷合力。
4、場景更新迭代跟不上，沒挖掘更深層次的情感。
所有的商業形態都會有一定的周期性，一成不變就會帶來審美疲勞，對于主題街區來說，靠場景來吸引顧客，更是對場景的更新迭代提出了更高的要求，很多主街區落成之后就再無動力改變創新，不能讓顧客持續保持一種新鮮感，不能透過表象的場景還需要挖掘更深層次的情感，使顧客在喪失了剛開始的新鮮感之后，選擇遺忘和拋棄。
5、過多體驗業態導致收益不如人意，被迫放棄。
一般主題街區的業態主要是體驗性業態，而體驗性業態帶來的往往是坪效不高，因此就會導致很多商業項目進行投入產出測算，發現并不像當初設想的一樣，帶來了更高的租金收益，尤其是在前期場景打造上的高投入，最終靠租金收益無法實現期望的更高投資回報，并且在后期還需要持續的運營和維護投入，最終被迫選擇放棄，改弦更張。
6、缺乏整體運營思維。
很多主題街區缺少運營思維，不能把整個街區當作一個完整的產品去運作，往往認為招商、裝修、開業完成后就萬事大吉，靠自然的客流和傳播就能持續下去，所有的內部商戶也是獨自為戰，坐等其成，沒有用戶的情感營銷和每一個商戶的營銷合力，很難讓顧客產生持續的認可和歸屬。
7、角色定位不清，以為是靈丹妙藥。
對主題街區角色定位不清，對于每一個購物中心來說，內部打造的主題街區可能會承載不同的功能， 很多項目期望通過主題街區既要實現整體和局部引流、又要帶動廣場招商、還要保證高坪效，各種功能和目標強加，把主題街區當作靈丹妙藥，沒有通過整體分析做出主題街區的角色定位，保證主要目標的達成，一旦期望的各種愿景無法實現，就會導致始亂終棄。
主題街區規劃設計的七大思路
一個主題街區，要想擁有靈魂，要想有血有肉，就需要從多方面、由內而外地進行規劃和打造，應該從以下幾個方面入手：
1、定位先行。
這種定位不單純的是目標客群的定位，更重要的是生活場景的定位 ，這種生活場景定位或者記憶點， 就需要從業態搭配上、情感體驗上、大場景營造上進行深度挖掘，做到特色鮮明，優勢突出，讓人記住，并且能夠在日常生活中不斷喚起需求。
這種生活場景定位或者記憶點， 就需要從業態搭配上、情感體驗上、大場景營造上進行深度挖掘，做到特色鮮明，優勢突出，讓人記住，并且能夠在日常生活中不斷喚起需求。
2、整體思維。
整個主題街區是一個整體，這一點很重要，現在很多的主題街區，陷入一個誤區，一提到街區，就想起一條長長或者曲徑通幽的街，現在也會有很多的街區故意做成那種類似迷宮柳暗花明的感覺，業態搭配上也是紛繁復雜，給人玲瑯滿目之感，導致最后形散神也散。
一個好的主題街區，我們不能把它當作一個街區，而要把它當作一家生活集合店，一定代表了一種生活方式，一定考慮了客流行進動線進行產品的搭配、一定會通過各種方式進行理念的傳達和品牌的推廣，一定是和購物中心形成有效互補互動，一定是給顧客提供了一種生活解決方案，這些也都是主題街區需要向好的生活集合店學習借鑒的。
3、重視運營。
首先，要讓主題街區由靜變動。主題街區，之所以要定位成第三生活空間，就是要讓整個主題街區里的每個人能夠動起來，他們能在這里得到各種體驗和互動，得到自我的提升和自我價值的實現，充分發揮主題街區內場景和商家的優勢，組織各種主題活動，讀書沙龍、造物節、文創市集、美食季，各種活動層出不窮，讓目標人群能不斷參與其中，產生對特定興趣群體的歸屬，從而成為目標人群聚集的首選之地。
其次，要化零為整，化整為零。其實對于體驗式商業來說，每一家店都可以稱之為網紅產品，一般都會聚集起特定的粉絲群體，并且這種粉絲還具有高粘性，因此如何將每一個商家的粉絲群體進行整合，形成整體的粉絲和客流共享，匯聚成整體主題街區的市場影響。
4、線上應用。
對于沉浸式主題街區來說，它從誕生就帶有很強的網紅屬性和社群屬性，它靠粉絲在網絡上的分享傳播，不斷擴大它在當地的市場影響力，同時它通過真實的場景為互聯網社群和網紅找到了落地解決方案，因此對于主題街區來說，如何利用好互聯網社交傳播功能，也是迅速擴大市場影響，積累粉絲效應的關鍵。
5、情感挖掘。
建筑是硬件，而情感是軟件，對于情感層面的挖掘：① 首先要目標受眾產生天然的認可和親近，現在很多成功的產品并不單純的是一件產品了，就像小米帶給用戶粉絲的那種參與感，才逐漸形成了品牌價值和調性；② 發揮自身空間屬性功能，讓更多的共同圈層的人在這里聚集，找到喜歡的事或物，找到身份認同，是尋找情感訴求的關鍵；③ 商業產品的人格化，打造屬于自身風格和特色的IP，形成磁場效應。
6、因地制宜。
主題街區的出現，說明商業已經過了快速復制的階段，差異化、個性化成為商業發展的主流趨勢，因此主題街區的關鍵不是大同小異的藝術場景和入駐商家，而是根據市場和目標受眾需求和定位，做出因地制宜的規劃和調整，真正知道市場需要什么產品，用戶需要什么產品。沒有經過詳盡的市場調研和分析，匆匆復制上馬的主題街區，往往就會給自己挖坑。
7、持續創新。
主題街區持續運營的需要持續的創新。這種創新需要場景不斷結合潮流的推陳出新，需要業態品牌的不斷更新換代，需要充滿創意有效互動的社群活動，需要不同業態品類的不斷嘗試跨界融合，需要根據市場變化及時做出的經營調整，想要靠單純的一個主題場景做到商業經營的一勞永逸，并不符合商業發展的一般規律，終究會過時，終究會被淘汰。
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