對商業地產項目而言，商業調整從來都是一個不變的命題，與時俱進的調整是保持商業項目最佳經營業績和持續競爭優勢的重要措施。商業地產調整的終極目的是租金收益的提升，同時商業品質的提升也是資產增值的重要體現。
什么樣的商業應該進行調整改造？
1、從商業地理角度分析，人口始終缺乏有效支撐的商業。
商業地理學意義上提到的消費人口支撐絕對是所有實體商業的經營的根本。缺乏人流支撐的商業，要想做旺，相比成熟地段的商業需付出超出10倍的努力，同時還需要超精彩的產品和大量的營銷宣傳作為鋪墊。
商業地理意義上的人群輻射半徑鐵律無論在哪個城市都會被印證。這里所說的人群就是項目周邊的常駐人口和城市人流潮涌的核心節點附近人口。
總結一下，如若借用現代技術重新審視當前項目所面對的商業地理環境，仍然覺得人氣不足，潛在消費動力因素不能驅動商業項目的經營，從原則上來看，這些不符合區域經濟地理的商業建筑形態都需要調整。
2、商場規劃理念陳舊，沒有合理空間的商業項目。
總體來看，這種人流發動機主要體現在兩個層面上：特色主力店；特色環境空間。
按照這樣的邏輯來考慮，那種無法進一步設置人流發動機的商業，本質上存在致命的缺陷。
當前最流行的成功商業項目里，一個商場里特色主力店往往是：
（1）電影院；（2）潮流零售大牌；（3）兒童娛樂館；（4）溜冰場；（5）文化藝術中心；（6）人氣餐飲；（7）時尚運動健身店等。這些主力店幾乎都是公認的人流發動機。
還有一類項目，本身就是由次主力店構成的，整個商場內都沒有獨特的、體量占比較大的項目，但又能做得非常精彩，它可能是個公園，更可能是個劇場，如上海K11和北京芳草地等，這時候就需要靠空間主題的創意。
因此從上述兩方面的邏輯來看，有幾個硬件條件的缺損將導致項目需要大幅改造甚至炸掉重建：
（1）傳統百貨式的柜臺空間。新興商業要想具備生命力，必須具有體驗空間。因此當那種傳統百貨商場式的層高，已經無法滿足體驗空間的設計。為展示空間或者特色主力店而配置的挑高中庭，就是需要突破原有結構進行再造。
（2）人流動線的致命錯誤。沒有環形人流動線的商場，往往會出現大量的盡端廊道。人流沒法引入，將導致窩藏在廊道盡端的店鋪人流很少到達，從而門課羅雀。這也是商業設計中的致命的大忌。
（3）柱網過密，層高過低，導致商家展示形象面太差。商場最重要的功能是陳列和展示，而密集的柱網和過低的層高，都是展示形象的殺手因素。
3、配套設施嚴重不足的商業。
（1）停車位匱乏或者使用不便。在影響商業項目的諸多因素中，停車位絕對屬于最重要的一個。停車位的充沛程度以及方便程度，決定了一個項目的客戶吸引力。
（2）餐飲配套設施不齊備。餐飲是當前購物中心里最重要的人流發動機。很難想象，現在沒有餐飲店的購物中心將會有多大的人流。但有很多百貨商場式的項目，前期建筑未設置煙道、排污池、隔油池等餐飲產品加工所需的。
上述三點，都是傳統商場進化成現代購物中心最難突破的要點。這些在產品基因里存在的致命的缺陷，都是最戳痛物業所有者心窩的困擾。
商業地產改造的方式
1、商業地產存量改造方向。
2、存量改造首先是軟件的改造。
軟件改造包括以對項目區位和主要客群的研究為基礎形成的項目定位、主題的設定和視覺感的設計、業態與品牌的選擇和招商、擁抱技術變革并為己所用等。
隨著主流消費客群的年輕化，去理解新一代客戶成為商業地產運營者需要修煉的底層內功。電商經濟給線下購物帶來了巨大挑戰，但也使得文藝的、復古的，或舒適的、親近的，或新奇的、有趣的體驗感成為線下購物的獨特優勢。例如，著力打造兒童經濟、寵物經濟業態；提升數字化水平，打通線上線下購物；打造文化空間，提高業態的審美品味和知識價值等。
3、以軟件改造為基礎，進行硬件改造。
包括三種路徑：
一是分階段整體更新：對項目進行整體的改造方案設計后分期施工。分階段整體更新能夠使項目在施工期間仍舊有穩定的租金收益，同時可為場內商戶的租約協調提供談判空間。此外也在瞬息萬變的零售市場內給予業主緩沖空間，可一邊改造一邊評估，逐步實現提升客流和租金的目標。但同時需要企業通過圍擋、進出場時間管理等方式提高對施工現場的管理能力，避免因施工造成衛生、噪音等經營干預。
二是封閉式歇業更新：停止營業，進行項目整體翻新，通常需要一到兩年后再重新啟動營業。極端的封閉式更新包含對項目進行拆除重建、或僅保留歷史建筑立面內部重建，常見于功能轉換型更新項目。此類更新需要業主協調原有場內租戶統一撤出，再組織新的商戶統一裝修、進場、開業。開業后能為消費者帶來極具視覺沖擊力的耳目一新的感覺。改造期內無租金收入，并需要承擔對原有商戶的違約成本和新商戶的招商成本。部分項目的改造成本甚至超過新建一個商場的費用，對項目持有方有著較高的資金實力和投資回報耐心要求。
三是局部更新：在不影響項目整體營業的情況下，對項目局部進行改造以形成亮點，或解決動線、可視性等關鍵問題。
4、案例：上海世茂廣場的更新升級
始建于2007年的上海世茂廣場歷經十余年風雨，隨著百貨行業的日暮西山，這個項目也面臨著經營上的難關，如何破題是個考驗。世茂的選擇是不破不立，決心對上海世茂廣場來一次大改造。
定位方面，與改造前的百聯運營階段整體定位并不明確相比，再度亮相的上海世茂廣場明顯是“有備而來”。據悉，世茂商投團隊對該項目周圍的客群做了詳盡的調研，最終定位為“魔都潮流樞紐”。與外界對南京東路多以游客為主的認知不同，上海世茂廣場將目標客群鎖定以本地居住人群為主。這一定位，不僅為整個商圈注入年輕的活力，帶動整體升級，同時，也大大豐富了商圈的商業內容及形式。
外立面方面，全新升級亮相后的上海世茂廣場被賦予了“劇院”這一獨創的設計概念，并采用巨構門頭設計，打破原有封閉面貌，以通透簡約的玻璃幕墻來重構購物中心在城市中輕盈時尚的新形象；與此同時，為了提升消費者體驗的儀式感，更是在商場外部特別設計紅色飛天梯。
在商場內，上海世茂廣場則是增設了“劇院舞臺”、“劇院觀眾席”、“劇院走道”、“后臺”等不同屬性空間，既優化了內部空間動線，同時也與外部空間相呼應，完美地營造出“城市歌劇院”的藝術氛圍。
上海世茂廣場改造效果
業態、品牌方面，上海世茂廣場品牌更新率高達90%，業態方面也圍繞全新定位進行巧思布局。全新開業后引進的113家品牌中，不僅有眾多國際品牌旗艦店，還有不少全國首店及一線潮牌。如NIKE全球旗艦店、M豆巧克力世界亞洲唯一旗艦店、樂高亞洲首家城市中心旗艦店、絲芙蘭亞洲首家概念店、Dior迪奧香水化妝品全國首家精品旗艦店、世茂Hello Kitty上海灘時光之旅、星巴克臻選店、上海首家Champion旗艦店、潘多拉中國精品概念店、全國首家YOHO!BLU等，從潮流、人文、藝術等多個業態方面鞏固“魔都潮流樞紐”定位，全方位滿足年輕潮流客群。
這一系列的“組合拳”下，改造后的上海世茂廣場，租金收入較改造前提升100%，銷售業績提升100%，眾多品牌亦是在其內部體系中榮獲銷冠，如NIKE業績穩居全球第一，PANDORA業績在全國穩居第一，在項目業績和經營數據上交出一份令人滿意的成績單。
就世茂商投來說，輕資產輸出管理，也是一個很好的快速擴大規模化的發展路徑。
商業地產存量時代，運營能力至上
目前在中國住宅地產的市場占有率基本上呈現“二八格局“：20%數量的房企產出80%的業績，但是商業地產遠沒有形成這個集中度。據統計，全國3萬方以上的購物中心數量多達8000家，而公認的頭部品牌萬達廣場市場占比其實不足5%。我國眾多商業地產房企有著足夠的成長空間。
經營商業地產，從更深層次考驗房企的運營能力。迫于拿地成本、人工成本、運營成本等重重壓力，同時又想要快速擴大規模搶占市場，近幾年，如萬達、印力、愛琴海商業等不少商業地產開發商動起了“輕資產”的心思。“輕資產”經營模式下，運營能力將成為商業地產開發商的核心競爭力。成功的商業地產項目，無一不是以精湛的運營取勝。房企只有在理解客戶、理解業態、理解品牌、提升文化品位、擁抱新技術上苦修內功，才能在商業地產改造中克敵制勝！
結語：變化與創新仍是時代主題
存量時代改造更新成為保持項目生命力的重要手段。尤其是進入到一個以智能化、場景化、社交化為特征的商業地產4.0時代，變化與創新是時代的主題，新的需求、技術、模式也在不斷塑造商業新格局。商業地產變革中的創新模式，在于對產品功能的再創新和創造。其中包括功能的模糊性；商業、寫字樓、聯合辦公、酒店等功能的互融、互動，這是商業地產行業的全新發展模式。
在商業地產存量運營方面，要充分關注需求的細分和需求的變化。有生命力的創新來源于對需求的充分尊重和理解，目前商業地產行業中創新一般有幾種模式，比較直接看到的是一些尊重人群結構變化和應對外部氣候環境做出的空間創新。
關于未來中國商業存量市場的發展，業內表示，一線城市作為市場先驅以及第一批次的存量市場改造典范，將來的成功經驗能被國內二三線城市借鑒學習。存量市場由于對土地價值的最大化利用，建立在原有的基礎之上。因此可能對于商業地產“第二次”的生命，會更多強調可行性和適配性的探索。存量市場可能比新增市場發展更為理性、更值得期待。面臨的挑戰主要是差異化競爭。
雖然存量市場一定程度上能規避同質化，但是在大家爭相學習效仿的市場環境下，仍要考慮差異化。商業地產到了一個非常“微妙”的時刻，隨著時代的不斷發展，消費者的習慣也在發生不斷變化。
商業思維不是跟隨消費改變，而是做到引導消費，倘若不變化那是沒有辦法跟隨消費者的腳步，這樣商業地產會成為一個‘負擔’，通過改變而尋求發展，或者存在超前的意識去引導消費，這種開發模式才能夠行得通，特別是在商業競爭如此激烈的環境下。要用超前的思維去引領消費者，而不是跟著消費者走，否則的話會比較被動。
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