樓市何時(shí)止跌企穩(wěn)？

如何認(rèn)識(shí)“止跌企穩(wěn)”？

有人說，相比7月份高層會(huì)議，甚至三中全會(huì)，政策來了個(gè)大掉頭！

表：2023年以來歷次政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的表態(tài)

從宏觀框架來看，這是在一貫的治國理政模式下，對(duì)錨定的發(fā)展戰(zhàn)略的短期調(diào)整。新的發(fā)展戰(zhàn)略下，更加重視安全與風(fēng)險(xiǎn)防范，更加重視高質(zhì)量發(fā)展，更加重視金融穩(wěn)定和支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

• 更加重視安全與防風(fēng)險(xiǎn)，意味著不能放水，否則積重難返

• 更加重視高質(zhì)量發(fā)展，意味著告別地產(chǎn)舊模式

• 更加重視金融穩(wěn)定和支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，意味著控制資金流向地產(chǎn)

這意味著，要“保持定力”！

所以，呼吁的凱恩斯主義，并未到來！

于是，我們看到：

• 找不到合適的項(xiàng)目，地方債發(fā)行滯后，不硬上、不硬推

• 房地產(chǎn)救助，始終堅(jiān)持市場化、法制化、商業(yè)可持續(xù)

• 面對(duì)地方財(cái)政壓力，堅(jiān)持“三保”，從“過緊日子”到“砸鍋賣鐵”

• 不再強(qiáng)力要求今年GDP增速“必須達(dá)5%”

但是，我們特殊的治國理政模式，就是在“發(fā)展中解決問題”，這是由我們“大政府、小社會(huì)”的架構(gòu)所決定的。治大國如烹小鮮，不可能畢其功于一役，而是在曲折中螺旋上升。當(dāng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)一些新情況和問題時(shí)，短期政策就要調(diào)整。那么，當(dāng)下出現(xiàn)了什么形勢呢？

• 房地產(chǎn)下行出現(xiàn)了自我強(qiáng)化的態(tài)勢，即預(yù)期悲觀與量價(jià)下行的負(fù)反饋循環(huán)，導(dǎo)致行業(yè)全鏈條下行，這超出了管理層預(yù)期。

• 房地產(chǎn)的無序收縮，傳導(dǎo)至居民消費(fèi)、企業(yè)投資、信貸投放，全社會(huì)通縮的形勢嚴(yán)峻。比如，一線城市消費(fèi)負(fù)增長，這也超出了管理層預(yù)期。

• 經(jīng)濟(jì)層面的困境，延展到了地方治理，比如備受爭議的市政服務(wù)漲價(jià)，非稅收入逆勢增長。

• 金融層面，全社會(huì)“去杠桿”和資產(chǎn)價(jià)格暴跌，金融風(fēng)險(xiǎn)甚囂塵上，部分中小銀行涉房不良率超過20%。

同時(shí)，地產(chǎn)的收縮（去杠桿）與金融整頓、人口峰值和老齡化、大宗消費(fèi)潮式微、城鎮(zhèn)化率放緩以及外部形勢等疊加起來，導(dǎo)致全方位的壓力襲來，這是政策糾偏和主動(dòng)作為的大背景。

會(huì)議表態(tài)，“防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)取得積極進(jìn)展”，這就是一個(gè)重要信號(hào)！

防范化解風(fēng)險(xiǎn)，包括地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、地方債務(wù)等，本質(zhì)上都是要“去杠桿”，包括風(fēng)險(xiǎn)要漸進(jìn)釋放，允許一定程度的違約，推進(jìn)資產(chǎn)重組等等，這些對(duì)短期增長和穩(wěn)定，必然是不利的。

防風(fēng)險(xiǎn)取得積極進(jìn)展，意味著“防風(fēng)險(xiǎn)”不會(huì)那么用力了，政策的天枰開始轉(zhuǎn)向“保穩(wěn)定”！

從“供求關(guān)系重大變化”到“止跌企穩(wěn)”，意味著什么？

產(chǎn)能過剩，加上要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，必須要“去地產(chǎn)舊模式”。這是“供求關(guān)系重大變化”的信號(hào)。但是，如果“去地產(chǎn)舊模式”的過程中，房價(jià)下跌過快、過猛，導(dǎo)致的嚴(yán)重后果，首當(dāng)其沖就是“保交房”的巨大壓力。因?yàn)椋孔淤u不掉，前面賣掉的房子和社區(qū)配套，根本交不了。

至于金融風(fēng)險(xiǎn)，地方債務(wù)等等，這個(gè)影響大家都清楚！

國際上的案例太多了！日本、美國等。

比如，時(shí)不時(shí)就拿“失去的30年來”彰顯嚴(yán)重的后果。

所以，直面房價(jià)暴跌，這本身就是對(duì)形勢的準(zhǔn)確判斷！它與“供求關(guān)系重大變化”也并不矛盾。

但要注意的是，“去地產(chǎn)舊模式”并不是“去地產(chǎn)”，房地產(chǎn)還是支柱產(chǎn)業(yè)。無論哪個(gè)國家，地產(chǎn)都是最大內(nèi)需。

而且，“止跌企穩(wěn)”不是“止跌反彈”！

無論從供應(yīng)量（含二手房掛牌）、戶均套數(shù)比，還是人口形勢，收入和就業(yè)，都難以支撐“止跌反彈”。這一周的時(shí)間，A股總市值暴漲了9.6萬億，網(wǎng)上說拿著股市賺的錢，進(jìn)入售樓處買房，這是絕無可能的。甚至，可以講，直面并不是馬上就可以實(shí)現(xiàn)，“止跌企穩(wěn)”的難度也很大。

過去，要實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”，是很容易的一件事。都不用去調(diào)研，只要在辦公室里開個(gè)會(huì)，松個(gè)限購、降個(gè)首付、利率打個(gè)七折等等，市場一下子就起來了。現(xiàn)在，政策刺激相當(dāng)給力了，比如利率相比2021年，不止打七折了，二套首付從之前的40%講到15%了，但仍跌跌不休。

為何？

很顯然，除了房地產(chǎn)供求層面的問題，宏觀基本面已今非昔比：

• 金融層面，資管新規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期下，資金對(duì)樓市的態(tài)度今非昔比

• 人口層面，老齡化、少子化、低結(jié)婚率，人口對(duì)樓市的支撐今非昔比

• 收入就業(yè)，居民對(duì)未來就業(yè)和收入的預(yù)期，今非昔比

• 規(guī)劃層面，新區(qū)開發(fā)、軌道交通等都在做減法，規(guī)劃支撐今非昔比

• 預(yù)期層面，無論是對(duì)房價(jià)的預(yù)期，還是就業(yè)的預(yù)期，都今非昔比

……

因此，止跌企穩(wěn)，有點(diǎn)難度！

如何實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)？

用9.26重要會(huì)議來講，就是“有效落實(shí)存量政策，加力推出增量政策”！

其實(shí)，9.24三部委政策和9.26重要部署，提出諸如“控增量、優(yōu)存量、提質(zhì)量”，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放，盤活閑置土地，推動(dòng)新模式等等，都是5.17已部署過的，或者叫存量政策。

當(dāng)然，也有增量政策，比如降低存量房貸利率、降準(zhǔn)、調(diào)整限購政策，二套房貸款首付降至15%，再貸款央行出資從60%提至100%，延長“金融16條”，支持銀行收購存量土地等。

估計(jì)在后還會(huì)有增量政策，比如財(cái)政部門還未講話。

但我認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，最大的看點(diǎn)還在于存量收購！

一是，推進(jìn)存量收購，才能去化庫存，消化過剩產(chǎn)能，這是止跌企穩(wěn)的前提。

二是，推進(jìn)存量收購，才能解決資金鏈問題，供給端不用再割肉，資產(chǎn)價(jià)格才能穩(wěn)定，預(yù)期才能好轉(zhuǎn)。

三是，推進(jìn)存量收購，被認(rèn)為是解決保障房來源，實(shí)現(xiàn)新市民支撐內(nèi)需大循環(huán)，這被認(rèn)為是轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。

四是，推進(jìn)存量收購，去化了庫存，才能啟動(dòng)增量，地方財(cái)力困境才能緩解。

五是，推進(jìn)存量收購，房企實(shí)現(xiàn)了批量銷售，銷售回款有保障，白名單才能從授信順利傳導(dǎo)至貸款投放。

但恰恰，存量收購的難度很大！

5.17部署了3000億再貸款，機(jī)構(gòu)都說太少了。我當(dāng)時(shí)就覺得，并不是少，而是難以落地。如果3000億能迅速花完，央行恨不得馬上再給3000億（這次央行承諾了）。根據(jù)媒體報(bào)道，3000億只用了不到200億。價(jià)格談不攏，堅(jiān)持資金平衡，這兩個(gè)硬性原則下，額度根本用不掉。此次，盡管央行出資從60%提至100%，但仍然解決不了兩個(gè)硬性原則對(duì)政策落地的阻礙。

除非，能突破兩個(gè)硬性原則！

此次會(huì)議提出，在將部分地方專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行和商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地。必要時(shí)，由央行提供再貸款支持。政策性銀行出手，這是一個(gè)新提法，但依然有市場化的硬性規(guī)定，這對(duì)于收購是一個(gè)阻礙。

我認(rèn)為，需要一個(gè)第三方，做個(gè)擔(dān)保、做個(gè)合伙，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，這是落地的關(guān)鍵！

最后，再和大家談?wù)劊?/span>何時(shí)止跌企穩(wěn)？

我認(rèn)為，判斷止跌的指標(biāo)，有這么幾個(gè)：

一是，二手房掛牌量和掛牌價(jià)。什么時(shí)候二手房掛牌量開始減少了，掛牌房源中選擇降價(jià)出售的比例在減少，交易周期持續(xù)縮短，商品房止跌就有希望了。

數(shù)據(jù)來源：深圳樂有家

二是，法拍房和工抵房在減少。當(dāng)下，法拍房和工抵房是阻礙市場“止跌企穩(wěn)”的罪魁禍?zhǔn)住７ㄅ姆亢凸さ址肯啾绕渌吭吹氖蹆r(jià)，低了約30%左右。什么時(shí)候法拍房和工抵房減少了，商品房止跌就有希望了。

圖：2024年上半年典型城市法拍房折價(jià)率普遍在30%以上

三是，M2和M1的剪刀差持續(xù)收窄，意味著全社會(huì)的預(yù)期開始趨向于樂觀，風(fēng)險(xiǎn)偏好開始上升。

四是，重點(diǎn)城市的領(lǐng)頭羊作用開始顯現(xiàn)，最典型的指標(biāo)就是深圳、上海、北京的二手住房交易持續(xù)保持在5000套以上、1.5萬套以上、2萬套以上。

當(dāng)然，會(huì)議提的“止跌企穩(wěn)”，應(yīng)該指的是量的“止跌企穩(wěn)”。有人說，沒有價(jià)穩(wěn)（甚至上升），哪有量的止跌企穩(wěn)。其實(shí)，現(xiàn)在的價(jià)格，盡管比高位下跌30%以上了，但如果計(jì)算房價(jià)收入比、租金回報(bào)率，還是很高。所以，價(jià)格不能再上漲了。那么，如何實(shí)現(xiàn)量的止跌呢？

答案就是，會(huì)議開宗明義地講的那句話，“我國經(jīng)濟(jì)的基本面及市場廣闊、經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、潛力大等有利條件并未改變。”其中，房地產(chǎn)的潛力，就在新市民、年輕人、新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力里面。

如何實(shí)現(xiàn)？大家想想近期的政策，落地為何難，除了市場的問題，很大程度上與機(jī)制設(shè)計(jì)不夠、責(zé)任落實(shí)不夠、分工契合不夠、政策前瞻性不夠、措施精細(xì)化不夠。背后的原因在哪里？

管理上還停留在舊模式，這就是為何，9.26的會(huì)議提出，廣大黨員、干部要勇于擔(dān)責(zé)、敢于創(chuàng)新，在攻堅(jiān)克難中長本領(lǐng)、出業(yè)績。要樹好選人用人風(fēng)向標(biāo)，認(rèn)真落實(shí)“三個(gè)區(qū)分開來”，為擔(dān)當(dāng)者擔(dān)當(dāng)、為干事者撐腰。要支持經(jīng)濟(jì)大省挑大梁，更好發(fā)揮帶動(dòng)和支柱作用。

文章來源：李宇嘉地產(chǎn)筆記