本報告是精心評選出來的2024年度全國房地產業十大事件，覆蓋重大政策、市場表現、企業動態、熱搜現象等。所選事件具有很強的典型性和熱點性，代表了2024年房地產市場的熱點重點和難點。本報告對這十大事件做簡要的事件描述，同時通過評析方式進行總結，以洞察與總結事件的內因與外延，更好把握影響和意義。
事件一
中央首提止跌回穩，樓市回穩態勢向好
事件2024年9月底，中央政治局會議召開。此次會議明確，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。這是黨中央層面首次對房地產市場行情走向提出明確的指示和要求。而年底召開的中央經濟工作會議，進一步明確2025年的工作。其中對房地產方面的要求之一，即持續用力推動房地產市場止跌回穩。
評析：房地產市場“止跌回穩”導向的提出，基于2024年前三季度房地產市場的新形勢和新問題。該判斷也和全國社會經濟的總體判斷高度一致。9月底召開的中央政治局會議，強調“切實增強做好經濟工作的責任感和緊迫感”，該表述力度強于7月份“保持戰略定力”提法，充分說明穩增長工作的急迫性重要性。隨著“止跌回穩”信號的發出，其對于各地系列購房政策等產生了較為積極的影響，尤其體現在一線城市在購房政策等方面的持續寬松。同時，包括財政部等三部門也適時出臺政策，明確減稅政策導向。此類政策對持續降低房屋交易成本、促進交易信心提高、加快交易節奏等都有積極作用。隨著交易量的趨穩，其逐漸傳導到價格層面，也進一步促進價格層面的趨穩。觀察第四季度全國房地產市場行情，其真正進入到止跌回穩的新階段，尤其體現在各地房屋交易數據明顯提振、房企銷售狀況快速改善、部分指標率先由負轉正等。2025年隨著各類利好政策效應的釋放、潛在購房需求的挖掘、房價預期的向好，房地產市場回穩態勢將有進一步向好的基礎。
事件二
好房子標準更清晰，產品規劃全面升級
事件中共中央政治局常委、國務院總理李強11月18日參觀調研中國建筑科技展。他強調，要深入貫徹落實習近平總書記關于住房和城鄉建設的重要指示精神，以科技創新賦能中國建造，著力建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，推動構建房地產發展新模式，更好滿足人民群眾高品質居住需求。此次黨中央國務院明確了“好房子”的四個標準。11月25日至27日，住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹在寧夏回族自治區調研住房城鄉建設工作并召開座談會。會議指出，順應人民群眾新期待，下大力氣建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
評析：隨著新型城鎮化進程的加快、全國住房發展階段的深度調整，住房消費升級成為行業的必然趨勢和共識。越來越多的購房者開始關注住房的舒適度、設計感、環保性能等因素。據此，政府層面持續關注好房子建設的需求，積極出臺政策。比如說11月，北京發布《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》。該政策亮點在于，針對此前市場反映較多的隔音問題落實了明確的規范內容。又比如青島，11月發布《青島市建筑工程建筑面積及規劃指標計算技術細則（2024版）。此次政策從城市空間品質、建筑品質兩個方面落實了優惠政策。舉例來說，允許陽臺在（開敞或封閉）進深不超過2.1米的時候，均按投影面積1/2計容。一系列利好政策下，當前全國各地在供地、建筑規劃設計等方面持續優化政策，助力好房子的建設。各類房企更是立足于房地產止跌回穩的向好發展態勢，以及房地產發展新模式新要求，通過增大得房率、優化空間布局等措施，提升居住舒適度和實用性，更好助力高品質居住需求釋放。
事件三
一線城市放松限購，示范效應更加凸顯
事件2024年9月29日，住建部明確支持一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策。隨后，四個一線城市均對購房政策做出調整優化，尤其在限購政策方面做了非常明確的放松或取消。其中，廣州成為首個完全取消限購的一線城市。同時，北京、上海、深圳也針對政策導向，積極落實寬松導向，這標志著一線城市均已放松或取消限購政策。以上海“滬七條”為例，9月29日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海總部、上海金融監管局等六部門聯合印發《關于進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》。政策明確，縮短非滬籍居民購買外環外住房的社保年限，即繳納社保年限從目前“滿3年”調減到“滿1年”。
評析：一線城市房地產政策是行業政策調整的風向標，而限購政策是房屋買賣中的核心政策，其影響力遠遠超過降低首付比例、降低房貸利率和降低稅收標準等。因此，一線城市限購政策調整優化，其市場關注度非常大。觀察2023年以來全國房地產市場供求關系重大變化，一個重要特征即一線城市房地產市場發生了重要變化，包括二手房掛牌量激增等問題。當前一線城市紛紛取消或放松限購，即是對房地產市場形勢的精準判斷，和對過熱時期過嚴政策的全方位取消，體現了“一城一策”和“精準施策”。疊加限購取消/放松和其他政策，當前一線城市房屋交易市場呈現明顯提振的效應，量價指標率先進入止跌回穩的良好態勢。如二手房交易向上突破“榮枯線”、新房價格指數率先由跌轉漲等。隨著一線城市房地產市場的向好發展，其將持續發揮標桿和示范效應，進一步帶動全國房地產市場止跌回穩、積極向好。
事件四
存量房貸全面下調，金融風險有效化解
事件2024年9月24日，央行等三部門舉行新聞發布會，介紹金融支持經濟高質量發展有關情況。此次政策明確，將降低存量房貸利率，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。9月29日央行發布公告，明確存量房貸利率重定價周期和加點值可進行協商。10月25日，多家商業銀行對符合條件的存量房貸利率進行批量集中調整。相關調整由銀行統一操作，絕大多數借款人不需要到銀行網點，也無須主動在手機銀行操作。“一覺醒來，每月房貸少還近千元。”10月25日，不少購房者在社交媒體上曬出自己收到的銀行短信通知，房貸利率已經下調，還款壓力減輕。
評析：統計數據顯示，截至2024年10月末，2024年存量房貸利率批量調整基本到位，21家全國性銀行完成共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率的下調工作，涵蓋首套、二套及以上存量房貸、2023年已經調整過加點幅度的存量房貸等。絕大多數參與批量調整的存量房貸利率降至3.3%左右，接近2024年第三季度全國新發放個人房貸利率平均水平。存量房貸利率的全面下調，是金融部門持續降低居民還貸壓力、積極化解房貸金融風險的重要舉措。2024年存量房貸利率下調工作，影響面廣、減負力度大，有效降低了購房者月供成本。此類政策和首付比例下降、房貸利率下調、減稅政策等互相配合，成為四季度成交量回升、市場信心回升的重要支撐。此次政策調整帶來兩個重要影響。一是有效防范化解房貸領域風險。存量房貸利率下調促使新老房貸利差縮小，提前還貸現象因此明顯減少，銀行貸款業務更加穩定。二是提高了居民家庭的消費能力，對于提振內需發揮了積極作用。
事件五
專項債支持房地產，存量盤活工作提速
事件2024年11月7日，自然資源部發布《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》。此次政策明確，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地，是減少市場存量土地規模、改善土地供求關系、增強地方政府和企業資金流動性、促進房地產市場止跌回穩的關鍵舉措。政策指出，優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進入司法或破產拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發或基礎設施建設等需要收回的土地，以及已動工地塊中規劃可分割暫未建設的部分，也可以納入收回收購范圍。隨著自然資源部政策的發布，全國各地積極申報符合標準的項目，以更好獲得專項債資金支持。
評析：盤活存量的工作正在提速。2024年4月底中央政治局會議明確，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。這是2024年比較明確對存量進行盤活的重要導向。同日自然資源部發文明確，商品住宅庫存壓力大、去化周期超長的城市，將暫停新增商品住宅用地出讓。而在7月份的中央政治局會議，進一步明確堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作。從該表述中也可以看出，存量盤活工作和保障房房源籌集、保交房等工作有了密切掛鉤。當然，在推進中如“以購代建”等模式中，雖然也有保障房再貸款等資金支持，但各地普遍反饋資金壓力較大，也影響了存量盤活的節奏和效率。據此，專項債政策進行了調整優化。5月底對于《土地儲備管理辦法》（征求意見稿）進行了修訂，重啟土地儲備專項債。而后自然資源部等相關部門多次提及專項債收儲存量土地政策。盤活存量閑置土地和存量房屋政策，能在一定程度上緩解房企資金壓力、化解行業流動性風險。同時，通過專項債資金介入，將促使各地加快去庫存、促進保障房房源籌集，并對2025年房地產供求關系優化也有積極作用。
事件六
以舊換新熱度升溫，換房支持持續發力
事件2024年4月24日，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會聯合發布《開展我市商品住房“換馨家”活動》的通知，宣布在全市推行房產“以舊換新”。統計顯示，2024年多地推出住房“以舊換新”政策，鼓勵居民通過置換舊房來購買新房，促進住房消費升級。其中上半年就有上海、廣州、深圳、鄭州、武漢、蘇州、南京等70多個城市推出相關政策。以上海為例，上海在“滬九條”政策明確，階段性采取給予過渡租房、裝修搬家等適度補貼措施，支持居住困難家庭住房“以舊換新”，促進改善居住條件。同時南京、武漢、廣州等城市對該項政策進行了調整和升級，通過發布第二批次“以舊換新”活動名單，積極擴大“以舊換新”房源范圍。
評析：“以舊換新”工作高度吻合國家“兩重兩新”政策導向，也符合房地產從“有沒有”到“好不好”的發展方向。觀察最近幾年“以舊換新”工作，其可以劃分為三個階段。第一個階段主要源于青島，各城市跟進以自發為特征；第二個階段主要源于鄭州，相關城市的推進開始具有系統性和整體性思考；第三個階段以深圳改革為標志，意味著一線城市全面鋪開，也說明“以舊換新”政策更加深入人心。該項政策旨在通過激活二手房市場來促進新房銷售，同時幫助改善提升居民的居住條件。從2024年政策的實施效果來看，部分城市提供的換房補貼等優惠政策，降低了居民的置換成本，增強了購房意愿，對于改善房地產市場預期也起了重要作用。從2025年房地產發展工作來看，要在既有工作基礎上對“以舊換新”工作進行優化升級和創新。其不僅有助于實現房地產市場的供需平衡，也可以促進房地產市場的結構優化和質量提升。通過此類工作，將更好吻合人民群眾對美好居住生活向往的需求。
事件七
鄭州加大房票安置，城中村改造將提速
事件2024年10月22日，鄭州市人民政府發布《鄭州市征收安置項目房票安置實施辦法》。與2022年6月鄭州提出實施房票買房政策不同，此次房票新政有執行細則，同時明確該房票可選范圍大，即全市通用。另外頗有吸引力的方面是可以持房票認購各類型商品房。鄭州加大房票安置力度，市場反饋積極。其中位于鄭州市北四環附近的某項目，由于開盤時正趕上房地產低潮，樓盤銷售一度不溫不火。但10月31日下午，該項目已對外掛出“房源已售罄，無房可售”的通知，原因是村民們對房票安置反應積極熱烈，持有房票并加快了選房節奏。
評析：房票安置工作，總體上在城中村改造擴圍的大方向下進行。2024年10月17日住建部表示，將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。隨后，鄭州市作為住建部新政后首個明確城中村改造房票安置的城市，發布了全國首個“100萬套城中村危舊房改造”政策背景下的房票新政。房票政策并不屬于首創，但其和前兩年房票政策相比，當前房票的“背書”能力更強，即具備非常強的城中村改造專項借款資金支持。這樣也促使動拆遷戶愿意持有房票、房企也樂于接受房票。考慮到城中村改造擴圍以及其在挖掘潛在購房需求方面的重要作用，2025年城中村改造工作會提速。房票的使用范圍勢必會擴大，并成為2025年城中村改造提速中的非常重要的配套工具。近期觀察到，一線城市也加快了房票的推進。比如說12月16日，上海市青浦區房管局宣布正式加入“房票安置”試點行列，并發布《青浦區房票安置操作口徑》的公示征詢。這是繼金山區之后上海第二個實施房票安置辦法的區域，標志著該政策在上海的進一步擴容。
事件八
麗水推出個人拍地，創新模式引發關注
事件2024年4月，浙江麗水市蓮都區碧湖新城16畝低密項目擬出讓并支持“定制化”方案，正進行意向征集。據悉，地塊面向大眾出讓，可以單個業主拿地建房，也可多業主聯合競買，建成后分別認領房屋，辦理各自產權證，每套房子產權獨立；后續支持通過二手房轉讓方式出售給他人。相關工作人員也曾確定，購地后，建設單位需自行尋找，不提供具體設計圖，需自行設計，將會推出詳細的設計規范條件。據相關媒體報道，可競拍的業主無戶籍限制，多業主聯合沒有數量上限，每畝起拍價在200萬至300萬元，競拍成功后無須通過成立公司的形式建房。不過相關消息顯示，該地塊出讓工作已被叫停。
評析：類似自然人拍地現象出現了好幾個案例，引起了網絡上的熱烈討論。比如說在2024年11月，杭州某宗地的個人拍地后退地現象受關注，原因是該自然人拿地不符合地塊的要求。此類事件促使我們對自然人拿地現象進行思考。從《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三條規定看，境內外公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照條例規定取得土地使用權，進行開發、利用、經營。同時，各地自然人拿地的相關規范也明確，后期個人也可以按照規定轉讓，同等享受當地的入學、醫療等條件。從開發的規范來看，《土地管理法》和《土地管理法實施條例》明確，土地的開發、保護和建設活動都必須遵循國家的國土空間規劃。這也就意味著自然人拿地應符合相關的國土空間規劃要求。從各地的實踐來看，部分城市也開始關注到此類新現象，積極做政策思考和研究，如安徽臨潁發布《關于解決城市周邊“小塊地”問題的建議》。關于自然人拿地操作，預計后續政策層面還需做進一步深入研究和規范。
事件九
保利打響保價首槍，房企開始硬氣漲價
事件2024年9月23日，央企保利發展旗下多個項目公布了“保價”計劃。比如溫州保利的某項目宣布，“若該項目同類房屋（僅住宅）在后期網簽銷售折扣低于買方現有折扣（較備案價），或有額外贈送物業費、車位、家裝包等任何形式的變相優惠，可無理由退房（房款利息不計）”。類似承諾在廣東保利、四川保利的部分項目中亦是同步推進。該消息迅速在地產圈傳播，并登上微博熱搜。多地房企紛紛跟進。9月28日，河南本土房企河南卓凱置業發布通知，宣布自9月30日24時起，對旗下某項目在售房源售價上調2%（約300元/平方米）。美的置業于10月7日發布海報，宣布自10月8日起全國在售房源全面回收2%的購房優惠。
評析：當前各大房企紛紛漲價，和房地產市場形勢積極變化有重要的關系。一方面，隨著樓市政策的持續寬松和購房成本的降低，購房者的購房意愿明顯增強，2024年10月份以來各地市場成交量逐漸回升、房企客戶量明顯增加，對于銷售方面的信心也在增強。房企進而有底氣漲價。另一方面，部分房企通過漲價來促使購房者入市，屬于營銷的一種策略。從行業發展角度看，2024年第四季度，各地出現了最近兩年罕見的房企漲價現象，有一定的行業信號意義。當然關于價格方面的規范，10月9日，安徽房地產商會發布了《我會對全體會員企業及安徽省房地產業同仁發出倡議》，呼吁全體房地產企業不盲目降價、不沖動漲價，以實際行動促進房屋銷售，穩定房地產市場。此類倡議說明，各地在后續房價的定價和營銷方面，總體要以穩為導向，即不盲目降價，也不沖動漲價。同時從房屋銷售角度看，后續要充分利用政策機遇，推出優質項目和服務，促進房地產銷售市場的健康發展。
事件十
提燈定損登上熱搜，租客權益最受關注
事件2024年3月28日，一名女子發布視頻稱，她在江西上饒市玉山縣一處自建房退租時，房東拿著探照燈檢查墻壁、床、櫥柜、門框、板凳等，并逐一貼上黃色的標記，隨后列出清單，要求她支付各類損傷補償費10884.95元。視頻一經發布，引起網友廣泛關注，“提燈定損”一詞也迅速登上熱搜。3月29日，江西上饒玉山縣冰溪街道辦事處就此事發布情況通報。4月3日，玉山縣聯合調查組針對此事發布情況通報并進行處置。相關報道認為，一個看起來不大的租房糾紛，為何能掀起輿論的巨浪？不少網友認為，“提燈定損”戳中了租房者的痛點，也在一定程度上說明當前房屋租賃市場定紛止爭缺乏有效權威的依據和手段。
評析： “提燈定損”事件后，當地政府對此事進行了通報，指出房東的檢查方式有悖常理、賠償要求不合理，并已教育房東退還“賠償金”。同時，發現涉事房東修建的樓房存在違建情形，相關部門將依法依規對其進行處置。相關法律顯示，根據《民法典》第七百一十條的規定，承租人按照約定的方法使用租賃物，導致租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。即租金實質上已經包含了房屋自然損耗的對應價值，因此租客不應承擔自然損耗的責任。此事之所以受到社會關注，在于在住房租賃市場中，租客的權益保障依然是痛點和難點。網友的共鳴和討論，也進一步說明各地住房租賃市場亟待規范，尤其是要增大對租客的權益保障，以防范各類糾紛事件出現。同時針對租房家具等損耗的問題，后續也亟需進一步完善租賃法律法規，明確租賃雙方的權利和義務，特別是要建立健全維修責任機制，以更好促進租購并舉的住房制度建立。
文章來源：易居研究院
