日前，飆馬機構專家組在首席策劃師何其琛率領下，實地考察了浙江開發商在南京溧水區開發的綜合體項目。該項目地處城市中心，占地161畝，分為92.09畝和69.04畝兩個地塊，土地屬性為商住性質，有意打造成集高檔住宅、高端商貿、商務辦公、文化娛樂等功能于一體的城市綜合體，成為城市商業新地標，目前項目處于前期規劃設計階段。

 

   實地考察了項目地后，何總闡述了以下觀點：一是目前貴司提交的市場調查報告中，對于業態、業種等的調研深度和精度不夠，缺少社會消費水平調研和近幾年新增消費調研等數據，若依據目前的市場調研數據進行項目定位，在項目的差異化定位上，可能忽略了本地新增消費而導致項目的定位失敗；二是目前地塊分為兩個部分，A、B地塊各占92.09畝和69.04，政府要求有集中商業不得對外銷售，那么我們在整個商業綜合體的規劃布局時，需要考慮綜合因素。如何將綜合體的方盒子布置在合理的位置，既能提高項目的品質、形象，奠定項目的標桿定位，同時又能在街區化的商業布置中，實現商業價值最大化；三是貴司對于項目的租售比暫時尚未有明確定論，這些潛在的隱患必將影響項目的中后期招商、銷售、運營，能否持續經營并創造良好的社會和經濟效益，目前還是一個未知數。

 

   何其琛強調指出，在項目啟動前期，我們重點要考慮的是以下三個方面的問題。首先是從地塊的物理形狀來看地塊的投資價值。按照常規的商業物業銷售來判斷，街鋪的銷售去化速度，要遠遠大于商業綜合體。在項目的B地塊中，對于綜合體的大盒子，我們放在哪個位置，如何放？必須要結合項目如何能提升價值最大化來考慮。其次是跳出地塊本身來看項目的商業價值。（1）溧水區以街鋪為主，缺少購物中心、大賣場和商業綜合體；（2）溧水區目前現有商鋪中，建材、服裝的比重比較大，在做這個項目的定位過程中，我們必須在原有業種的基礎上重新梳理行業的業種結構，找到屬于城市的稀缺業種；開發商業地產項目，不能過多的依賴于政府。（3）結合本項目的物理地塊性質，我們需要從商業運營的角度出發，多做開放式的商業設計，而不能按照目前機械式的去分割項目的地塊；（4）開發公司必須在定位策劃之前，給出項目持有物業和銷售物業之間的比例。第三是從項目的區位和當地的生活方式來看項目的商業價值。通過區域比、潛力比、當地的消費水平對比，跳出區域、商圈、項目自身的情況看開發。城市中心的商業地產項目如何運作？惟有遵循商業地產的運營規律、流程進行科學開發，才是保證項目成功、降低項目風險的前提和保證。