本站訊 上周（9月22日至9月26日），來自安徽、山西、海南、湖南四省共6家開發商的商業地產項目尋求與飆馬合作。
咨詢合作的6家開發商分別是：安徽合肥規劃35萬方綜合體項目，需要專業公司提供定位規劃服務；山西長治建筑面積11000平方某百貨改造項目；海南?？谀陈镁羽B老產業項目，需要專業公司提供銷售服務；安徽銅陵某占地13萬方大市場項目，需要專業公司提供招商銷售服務；安徽東至某項目，需要專業公司提供招商、銷售服務；湖南邵陽規劃建筑面積600萬方建材市場項目。
商業地產大軍的不斷壯大，一方面固然利于行業的多樣性與多元化，但在目前多同質，少個性，品牌拓展速度還趕不上商業物業增長速度的情況下，越來越多的加入者使得商業地產招商銷售是難上加難。在這種情況下，如何合理控制物業自持和銷售的比例是重中之重。
商業零售產品，一般是開發商賣完就結束了，而自持物業則不同，除了市場因素，還必須看企業的資金力量、團隊，以及后期管理經驗。并不是說租賃市場看好，就能夠做到100%自持。而且現在很多開發商是盲目匆忙地轉入商業地產行列，一些企業的資金、管理有限，跟不上發展的節奏，必然會出現拆分零售的局面，而真正能自持物業的企業，一定是有實力和經驗的。
那么，究竟是該自持，還是銷售，兩者之間是否有黃金分割點？
一般會根據各自企業的現金流、產品配比來規劃。以持有型物業為主的話，對這個物業的前期開發成本和后期管理要求是比較高的，比如大型購物中心，因為產權問題和商場需要統一管理的因素，開發商都會選擇自持。而散售型物業，比如一些沿街商鋪，本身所占的比例就比較少，因此大型綜合體的自持比例一般會有70%-80%。
誰都知道，商業地產中自持物業是最佳的經營模式，但是，目前的中國現狀、市場環境、金融環境導致商業地產拆分零售成為一個普遍的現象。由于各個開發商以及項目的情況不同，自持和出售的比例都要根據企業的發展戰略和承受能力等具體情況來規劃。
自持物業的主要收益是租金和固定資產與開發運營成本的差額，銷售物業的收益是銷售收入與開發成本的差額。因此，有實力的開發商不擔心資金運轉，而一些小的開發商自持物業后，除了租金的回報，還要通過其他方式，比如民間私募資金、出售部分物業等方式來保證資金流動。
