三四線城市商業地產銷售 售后返租or直接銷售？
來源:飆馬（中國） 作者:飆馬（中國） 時間:2014-10-13
本站訊 上周（10月8日至10月11日），來自山東、江蘇、吉林、安徽四省共6家開發商的商業地產項目尋求與飆馬合作。
咨詢合作的6家開發商分別是：山東濟南某5萬方商業項目，需要專業公司提供銷售代理服務；江蘇淮安7萬方商業項目，需要專業公司提供招商服務；吉林長春建筑面積150萬方項目，需要專業公司提供規劃設計服務；安徽六安占地105畝商業項目，需要專業公司提供開發顧問服務；吉林延邊某2萬方購物廣場項目，需要專業公司提供銷售服務；安徽明光8萬綜合體項目，需要專業公司提供問題解決方案。
三四線城市的開發商在操盤大體量商業項目時，往往因資金問題，開發商業采用租售并舉的模式。但快速回現的同時，也帶來了后期招商、經營的問題。
1)由于采用售后返租，商鋪銷售價格過高，承諾的租金返還就較高。通常售后返租項目的返租比例在8%-10%，而三四線城市商業發展緩慢，租金水平較低，實際市場租金回報僅在3%-4%。開發商在招商過程中強調租金收益，缺乏統一的招商規劃，使得入駐商戶參差不齊，難以達到項目整體效果，使得整體項目競爭力大大折扣;
2)售后返租商業項目由于缺乏后期招商運營支持，租賃的價格很難達到承諾給小業主的租金，后期開發商難以支付承諾的租金返還，也導致了項目的失敗。
所以對開發商而言，在前期需要做好相關的財務測算，確定好銷售模式，是售后返租還是直接銷售，采取售后返租時就需要在培育期做好租金補貼的準備。同時在定位時就要考慮銷售與持有商業之間的關系，可以將持有部分的商業與銷售的商業街在空間上區隔開來，以確保持有部分商業經營不會受到影響。
