業態組合定位及面積配比怎樣規劃？
來源:飆馬（中國） 作者:飆馬（中國） 時間:2015-11-23
本站訊 上周（11月16日至11月20日）共有5家來自全國各地的開發商，通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。
來自安徽泗縣的總建面約2萬方的商業項目，需要招商美食廣場服務；來自四川南充的7萬方購物中心項目，需要對項目的招商銷售進行二次調整；來自湖南常德桃源縣的10萬方綜合商業地產，需要全程服務；河北唐山玉田縣有三處閑置土地，尋求意向開發商進行項目開發；來自黑龍江雙鴨山35萬方城市綜合體項目，需要引進百貨主力店。
業態組合定位指的是開發商根據項目所在城市現有業態狀況和對未來商業發展趨勢的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為日后能夠成功運營而對項目各功能分區和各樓層的業態所進行的規劃。業態組合定位必須在項目開發前期完成。
1、業態組合與市場定位互為影響
（1）業態組合忽略定位的危險
有的項目在開發之初重視策劃，隨著項目開發的推進，卻把策劃丟在腦后，任意修改原有的方案，項目的規劃設計左搖右擺，無法定案。
市場定位與商業規劃互為影響，但主要還是以市場定位來左右商業規劃，進而影響規劃設計。調整雖然是普遍現象，但是不能把定位當成必須要調整或可隨時更改的科目。
（2）業態組合與市場定位互為影響
商業地產項目，沒有策劃就沒有定位，沒有定位就沒有業態，沒有業態規劃設計就不可能有的放矢。所以，商業規劃是商業地產項目開發流程中的重要環節，而業態組合又是商業規劃中極為重要的內容。
總之，業態分布組合方式取決于市場定位，反過來市場定位決定了其業態組合方式。業態組合科學合理，可為項目建成運營后真正實現長期旺場經營奠定堅實的基礎。
（3）市場定位指導下的業態組合規劃操作思路
在項目定位與規劃上可能出現的問題：定位不清晰；功能分布不合理；業種組合比例與組合情況不合理；經營主題不明確等，為了避免問題出現，在此階段的工作要注意以下幾個方面：
A、項目的定位來源于對市場的充分了解，所以必須進行詳細的市場調研分析，從而確定目標消費群體及主力消費群體，以達到為項目的開發進行明確定位。
B、在市場調研中對于調研的信息來源，抽樣樣本，信息的類型，數據處理辦法等都要做到真實、準確、科學、客觀以確保調研結果的真實性、科學性、客觀性。
C、定位來源于市場調研分析的結果，而規劃設計則必須依據定位進行。由于市場的發展速度極快，所以在規劃設計時首先滿足目前市場需求情況的同時，要做到適當的超前，以順應市場的發展；在規劃設計時要明確其經營主題。
D、作為商業規劃，其業種的規劃組合設計尤其重要，每個業種在整體商業中所占的比例與所處的位置都要通過仔細的、精心的設計，以達到每個業種之間能相互補充，相互推動而不是相互進行激烈的競爭。
E、在業種組合的過程中，每個業種的消費者層次不能相差太遠，但也不能完全重疊，這樣會造成目標客層的分散，從而對于日后整個項目的經營不利。
（4）不同檔次商業項目市場定位與業態組合如何互為影響？
合理的業態分布組合能夠將有限的資源有效整合，揚長避短，充分發揮各自的優勢，這就相當于1+1大于2的功效。各個經營成功的商場其業態組合必然按照不同目標消費群的需求，定位商場的服務功能、經營特色、經營方式、經營規模以及形象來進行。
2、不同業態組合的功能配比
（1）業態功能組合要適應消費需求變化
商業項目不同功能模塊的性質和任務是建筑設計的根本依據和出發點。
商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。同時，業態的多樣化，也需要建筑設計為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。
（2）業態功能空間要適應業態特性要求
不同于普通獨立的商業建筑，大型商業地產項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現交叉干擾、結構混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結構、設備等技術要求更高。一些先進的結構、設備技術的采用也需要建筑設計師和國外專業化公司之間緊密的配合，甚至某些技術難點部位不能簡單照搬國外的實例，而應根據國內實際情況專門研究并制定技術解決方案。
（3）不同業態功能空間具備嚴格技術標準
商業地產項目中，不同的功能空間有相當嚴格的技術要求。所有這些要求決定了其間相互位置關系的復雜性。沒有經過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。
3、不同業態組合的面積配比
商業設施場地面積可分為營業面積、倉庫面積和附屬面積三部分。各部分面積劃分的比例應視項目的經營規模、顧客流量、經營商品品種和經營范圍等因素影響來確定。合理分配這三部分面積，保證商業設施經營的順利進行至關重要。
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