商業地產前期開發的重要環節
來源:飆馬（中國） 作者:飆馬（中國） 時間:2015-11-30
本站訊 上周（11月23日至11月27日）共有2家來自全國各地的開發商，通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。
來自河南鄭州的某100余萬方商住項目，需要商業定位服務；來自陜西鳳翔縣的5萬多方商業步行街項目，需要全程服務。
商業地產的前期開發包括很多重要的環節，它們為商業地產開發過程中的必要節點，應慎重對待。
市場條件判斷
在項目初期，首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷：不針對項目微觀角度分析，僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業地產項目的可行性，并對該項目的定位有個宏觀的思考。
項目選址
商業地產項目的選址對于項目的成功起到決定性作用。商業地產鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比差異性大。針對不同的項目確定不同的方案，開發商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可以委托專業咨詢機構進行選擇。選址并不僅是選地段，還包括業態是否符合所在區域，本區域人的購物習慣、消費偏好等，都需要考慮。
判斷可發展規模
在完成選址工作后，要針對特定項目選址進行市場前景及可發展規模的可行性分析，即確定該項目的市場基礎，周邊商圈涵蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。
項目土地取得及政府許可
完成市場前景及可發展規模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商通過市場的“招、拍、掛”的途徑從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業地產項目，并得到政府相應計劃委員會、規劃部、商委或經委等政府部門機構的批準等。
項目定位細化
前期拿地時的定位是一個方向性的定位，在方向正確的前提下，應當徹底地、細致地研究分析項目的消費目標客戶、項目類型、商業業態、盈利模式、產品形式、特點、啟動策略、財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現偏差，則項目沒成功的可能，反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。
通常情況下取地和項目定位工作可同時進行，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。
項目定位細化的過程主要思考兩項工作：
1、我們該設計出何種類型的商業？
2、消費額在哪里？需要向消費者提供什么？
對項目特征的初步設計過程進行評價和定義
在中國，大規模的城市擴建、改建，通常開發商是在一塊空地上開始他們的項目，而很少考慮他們的設計和周圍的環境是否能夠協調。這會導致產生很多不同的定位規劃，開發商會把不能適應周圍環境的理念帶入到一個固定的程式中。因此，如何平衡政府形象工程要求和符合商業市場規律的關系，如何平衡科學的商業經營模式要求與開發資金平衡的關系是項目規劃和設計中的關鍵問題。
市場方案的優化與整合
1、設計方案的市場化。投資商必須將建筑師的概念設計方案提供給商業地產市場專家或商業策劃公司，由市場專家或商業策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經過幾次循環，才可以最大限度保證最終設計方案的市場化概念具有市場準確度。
2、動態地與主力店招商工作結合并作調整。
3、系統化整合方案。在完成上述項目設計、市場調整方案及財務資金計劃和融資方案后，需要就以上方案進行調整。通過調整整合，判斷項目規模和投資回報的關系是否合理，判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律，判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。
最終確定設計方案，并且獲得政府的批準
確定最終設計方案是綜合平衡各種因素產生的結果，是基于前期大量的調查分析、布局規劃調整、投資回報分析、政府關系協調等工作的基礎上產生的選擇方案。
完成項目方案的系統化整合后，需要向政府計劃部門提供可行性研究報告，向規劃部門提交方案設計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環保部門提交環境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向煤、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其它主管部門提交其他的文件，并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程，常規來講需要至少近半年時間，需要認真對待遇。
在上述政府許可的各項內容中，可行性批復、規劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，會影響到項目的最終規劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規范，以及項目是否有足夠的電力、其他市政配套條件。上述任何審批發生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。
建筑方案確定和工程制圖
很多開發商在開發過程中只顧向前推進項目，然后發現有些沒有經過充分調查的地方需要改變卻為時已晚。
尋找承租商，并且進行布局微調
招商是滿足需求的重要工作，應及早進行并且在整個的開發過程中都要進行。如等到項目的建設階段再去確認承租商的委托事項，那么是接受還是拒絕承租商的要求，會使開發商陷入被動的狀態，因此應在設計階段就盡量明確主力承租商的要求。
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