幾種常用的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資決策中的風(fēng)險辨識方法

本站訊  上周（3月20日至3月24日）共有3家來自全國各地的開發(fā)商或品牌商，通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。







       尋求服務(wù)的項目是：來自河北張家口的某商業(yè)項目，尋求代理銷售服務(wù)；來自湖北孝感的某5萬方商業(yè)項目，需要專業(yè)公司提供招商和銷售服務(wù)；來自江蘇鎮(zhèn)江的某大型產(chǎn)業(yè)園項目，需要專業(yè)公司提供定位服務(wù)。

       產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一個復(fù)雜的系統(tǒng)，無論如何都具有風(fēng)險，表現(xiàn)為兩種：一是隨機產(chǎn)生的，即隨機風(fēng)險，另一種是由于某種原因造成的，即系統(tǒng)風(fēng)險。風(fēng)險的大小決定于風(fēng)險事故發(fā)生的概率及其造成后果的程度。風(fēng)險具有客觀性、偶然性和可變性。

       產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險分類

       1、自然風(fēng)險

       指由于自然因素的不確定性對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營過程造成的影響及產(chǎn)生直接破壞，從而給開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。比如火災(zāi)風(fēng)險、地震風(fēng)險等。

       2、政策風(fēng)險

       政府對土地出讓、使用政策、對環(huán)境保護的政策，尤其對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和稅務(wù)政策，都會給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險。一般有政治環(huán)境風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、土地政策風(fēng)險、稅收政策風(fēng)險、金融政策風(fēng)險、城市規(guī)劃風(fēng)險、環(huán)保政策風(fēng)險、法律風(fēng)險。

       3、經(jīng)濟風(fēng)險

       指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。一般可以進一步劃分為市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、運營風(fēng)險和區(qū)域發(fā)展風(fēng)險等子風(fēng)險因素。

       4、技術(shù)風(fēng)險

       由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。一般劃分為建筑材料變更風(fēng)險、建筑設(shè)計變更風(fēng)險、工期拖延風(fēng)險和施工事故風(fēng)險。

       5、社會風(fēng)險

       由于人文社會環(huán)境因素的變化經(jīng)對房地產(chǎn)市場的影響，從而給開發(fā)商和經(jīng)營者帶來損失。主要有治安風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險和拆遷安置風(fēng)險三種。

       6、系統(tǒng)風(fēng)險

       一般來自四個方面：系統(tǒng)產(chǎn)生的原始驅(qū)動力的變化；系統(tǒng)的層次性；系統(tǒng)中能量、信息、物質(zhì)的變化；系統(tǒng)中基本元素的特點造成的風(fēng)險。

       風(fēng)險辨識就是從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，通過一定的方法，對大量來源可靠的信息進行分析，找出影響房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險因素，分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因，篩選開發(fā)過程中應(yīng)予以考察的風(fēng)險因素的過程。常用的辨識方法有：

       1、專家調(diào)查法：是最大系統(tǒng)風(fēng)險辨識的主要方法，以專家為索取信息的重要對象，找出各種潛在風(fēng)險并對其后果做出分析與估計。優(yōu)點是在缺乏足夠統(tǒng)計數(shù)據(jù)與原始資料的情況下，可以做出定量的估計，缺點是易受心理因素的影響。主要分為專家個人判斷法、智暴法、德爾菲法等10余種方法。

       2、故障樹法：廣泛使用的一種方法，原理是將復(fù)雜的事物分解成較簡單、易于識別的事物。

       3、幕景分析法：能夠分析引起風(fēng)險的關(guān)鍵及影響程度的方法。一個幕景就是對項目未來某種狀態(tài)的描述，它采用圖表或曲線等形式來描述當(dāng)影響項目的各種因素發(fā)生某種變化時，整個項目情況的變化及后果。描述方法分為兩類：一是某種狀態(tài)的描述，一是發(fā)展過程的描述。

       4、篩選——監(jiān)測——診斷技術(shù)：通過篩選，使風(fēng)險管理者能夠排除干擾，將注意力集中在一些可能產(chǎn)生重大風(fēng)險的因素上。監(jiān)測是根據(jù)某種風(fēng)險及后果，對涉及這種風(fēng)險的產(chǎn)品、過程、現(xiàn)象和個人進行觀測、記錄、分析的現(xiàn)實過程，以掌握其活動范圍和變動趨勢。診斷即對風(fēng)險癥狀或后果與可能的起因關(guān)系進行評價和判斷，找出可疑的起因并檢查。

       5、分解法：將復(fù)雜的事物分解成簡單、易識的事物，通過分析，排除次要因素，找出對投資影響較大的風(fēng)險因素，繪出分解圖。這種方法簡單、明確，能快速直觀地發(fā)現(xiàn)問題。

       6、其它方法

       除以上幾種常用的風(fēng)險識別方法外，還有流程圖分析法、財務(wù)報表分析法、保險調(diào)查法、保單對照法、現(xiàn)場視察法、SWOT分析法、敏感性分析法等。






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