本站訊 上周（11月27日至12月3日）共有3家來自全國各地的開發商或品牌商，通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。
尋求服務的項目分別是：1、湖北武漢某商業項目，該項目位于漢口中心區域，規劃建筑面積17萬方，其中住宅11萬方，商業6萬方，地上4萬方，地下2萬方，規劃設計階段，需要專業公司提供相關服務；2、浙江湖州安吉某田園綜合體項目，總體量1200畝，由十多個農場組成，現在想拿出一塊地做特色商業街，約2萬方，需要專業公司提供相關服務；3、廣西百色某沙灘休閑公園項目，集休閑、運動、娛樂為一體的綜合性沙灘休閑公園。沙灘公園項目總體用地約300畝，分為南北兩岸，其中南岸用地100畝，北岸用地200畝。南北兩岸商鋪建筑總面積為71348.41㎡（建筑體量），純商業無住宅。公司計劃將本項目打造成年輕、時尚、多業態的開放式街區組合，滿足吃、喝、玩、樂、住、逛的休閑消費需求。商業部分建筑特色為本土民族特的濱江建筑群，共五層，層層退臺式，有兩層獨立臨街，是開放式、街區式的休閑娛樂公園。項目2016年開業運營，現需要專業公司提供業態調整、改造升級、二次招商、運營管理等服務。
針對上周咨詢項目，飆馬商業地產今天和大家談談商業街怎樣破解同質化難題。
國內商業步行街大部分是原先基礎良好的商業街區，后來將機動車道路改建為步行道，其建筑格局、商業布局等基本延續多年來已經形成的風貌。由于先天不足，后天改造水平有限，商業步行街普遍存在如下問題：
建筑風格完全照搬照抄，缺乏商業步行街自身的靈魂；
功能配置不合理，特色不夠鮮明；
過度商業化，缺乏本土特色的歷史文化內涵；
商業步行街旅游、休閑娛樂功能不足，基礎設施欠缺。
如何解決“百街雷同”的問題？
計策一：以文建街以情養街
商業街首先應有明確的主題定位，定位需與自身情況和周邊環境相呼應，通過合理的商業定位，滿足目標消費客群的消費需求。
文化內涵是商業街的重要支撐，要以文化脈絡為規劃設計的出發點。先賣感受，后賣商品。就如廣州上下九路之所以常年人旺財旺，就和它有436座各具特色的小樓分不開。很多廣州人一段時間沒去上下九就心癢癢，其實并不是購物需求使然，而是他們把購物和逛街區分開來了，“以文建街、以史造街、以情養街”才能鑄造牽動人心的特色商業街。美國著名規劃設計師康凱也一再強調保留商業街的歷史文化，不能目光短淺只看當前利益。
計策二：統一業態統一布局
成熟的商業街應該是按休閑、時裝、美食等功能區劃分，上海的淮海路之前也存在這個問題，國際品牌店不肯進駐與雜貨店為鄰。建議統一業態統一布局，樹立商業街整體形象。另外，還要政府掏錢、企業貼錢，使市政、綠化、櫥窗、樓宇燈光立體交叉搞好燈光工程，夜市才會旺。通過舉辦各類商業節帶旺商業街，但必須控制好一個度：是展示而不是展銷，突出商業街商旅結合功能。在管理機制上則倡導商業街的商戶成立自律行業協會，維護商業街整體形象。
商業業態的構成、比例、分布是商業街設計的核心，處理好零售、餐飲、娛樂等業態的檔次和相互關系決定了商業街日后的發展趨勢。一般消費檔次越高、休閑氛圍越濃的商業街餐飲、娛樂的比重越高，有時甚至會超過50%；餐飲還要盡量靠近景觀最優區域。豎向劃分盡量不用在商業的店鋪劃分上；零售業態主要規劃安排在一層或展示面較好的有利位置；餐飲、休閑娛樂業態屬于目的性消費，一般安排在樓上或相對較差的位置。
計策三：解決行人安全問題
很多游客在逛步行街的同時會把目光投向交通問題。成功修建一條商業街，要以技術的方法讓逛街人群和車主在進入街道前就讀懂街道的特點，讓行人感到安全，在購物中有一種“壓馬路”的感覺。如果街道不慎重設計，對于人們購物、步行、騎自行車是不安全的。
動線設計總體遵循多入口，少出口的原則。網狀商業街商業價值的均好性較好，但容易引起導向性的混亂，因此需要增加廣場和標志物加強引導；當商業街的外部交通流向偏于一側時，為了不引起人流的原路折返，采用環形模式比較適宜。無論采用何種街道模式，其主街長度都要進行控制，一般300米長的商業街令人愉悅，超過500米就會令人感到疲勞和乏味；規劃人行動線的同時，還需合理設計車行動線；消費者自地下車庫至地上商業的動線也需要做到合理引導。
此外，在文化商業街的規劃上，還需注意：
街寬：商業街的尺度應該以客戶的步行活動為參照，客戶所關注的縱向范圍主要集中在建筑首層，對二層以上的感覺是非常不敏感的，而橫向關注范圍一般在20米之內，超過20米寬的商業街，客戶很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20米寬的街道內“之”字前行。從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的1/2-1之間。
建筑外觀：
建筑外觀造型的設計可以分為三個層面。第一層面是建筑的宏觀造型，也就是天際線；第二層面是人在中距離上對建筑的感知，也就是建筑外觀的中觀元素，包括建筑開窗與實墻面的虛實對比，立面橫豎線條的劃分等；第三層面則是人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面。
因此，在商業街外部造型上著重第一、二層面的設計，而在商業街內部要將第二、三層面做為設計重點。設計時應有意識地尋求造型設計的多樣化，將不同風格的建筑單元拼接在一起。此外，成熟的商鋪外觀設計還應考慮改造外裝的可能，預留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。
商業街越來越多地應用軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木外裝、懸掛旗幟和其它織物、招牌等飾件。這一趨勢使得建筑立面設計更趨近室內裝修裝飾設計。這要求設計師不能停留在一般意義的設計深度上，必須以裝修的精度來做商業街立面設計。
景觀小品：商業街室外空間與氣氛的形成，還取決于景觀、小品等元素的運用，如室外餐飲座、涼亭等功能設施，花臺、噴泉、雕塑等，燈具、指示牌、電話亭等器材，燈籠、古董、道具等裝飾，鋪地、面磚、欄桿等面材。
這些元素是商業街與人發生親密接觸的界面。若想使這一界面更具親和力，就需要從景觀、小品的角度深化商業街的設計。
成功的商業街，是獨具特色、富有個性的。目前國內城市商業街同質化的傾向嚴重，定位獨特的風情商業街或將是一條出路。與此同時，打造風情商業街也絕非易事，須以自身特點為基礎，培育不可被復制的文化內涵，既要避免新建街區因文化缺失造成的商業硬傷，又要將建筑、文化、專業、休閑很好的融合。
文章來源：飆馬商業地產綜合
