淺談商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)、定位與規(guī)劃的關系

       飆馬中國商業(yè)機構提供給甲方的報告主要包括市調(diào)報告、定位報告和規(guī)劃報告。市調(diào)報告即通過文本資料與市場調(diào)查資料收集、分析總結、介紹當?shù)厣虡I(yè)市場情況的報告文本，可歸納為回答“市場是什么樣的”的問題。定位報告即通過對項目本體、市場情況進一步深入分析，具有嚴密邏輯的報告文本，可歸納為回答“項目要做什么”的問題。規(guī)劃報告即在定位報告基礎上進一步深化，對項目落地有重要指導性的報告文本， 可歸納為回答“項目要怎樣做”的問題。

       盡管是三個報告，但是這三個報告是相互聯(lián)系、逐步遞進的關系。而目前項目操作中往往會遇到一些問題三個報告之間關系脫節(jié)的問題，后期該如何改進，就此談談鄙人的看法。
首先從市場調(diào)查說起，市場調(diào)查是項目操作的最基礎也是最關鍵的一環(huán)，市場調(diào)查的準確度和深度關系后期定位以及規(guī)劃的準確性和落地性，所以市場調(diào)查不容忽視。
一般的調(diào)查公司通常采取的是“不管三七二十一，都一網(wǎng)打進”的方法，市調(diào)回來面對龐大的數(shù)據(jù)卻無從下手分析，因為沒有目標。作為專業(yè)的咨詢顧問公司，我們不能采取這種方法，這種方法不僅耗時耗力，而且達不到想要的目標。
       我們在市調(diào)之前要對項目本體進行詳細地解析，包括項目所處的城市、區(qū)域、項目周邊環(huán)境、自身指標、地塊形狀等等，分析其是一個什么樣的項目，討論其一切可能的方向，篩選、確定市場調(diào)查的重點。也就是說我們在市調(diào)的時候不能做無頭蒼蠅，而是要做到心中有數(shù)，要不停地問自己“這個項目適合做什么”，市調(diào)過程中項目組成員要不斷地進行討論，并通過市場調(diào)查不斷驗證假設。只有這樣市調(diào)回來進行數(shù)據(jù)分析的時候才有頭緒，有目標，寫出的市調(diào)報告才能準確地為定位報告服務，才不會與定位報告脫節(jié)。
接著說定位報告，鄙人認為三個報告中最難寫的是定位報告，因為定位報告需要的邏輯性和推導性是非常強的。定位報告最關鍵的是如何提煉市調(diào)報告中的結論，通過一個合理、嚴密的邏輯推導到最終的結論來回答“項目做什么”的問題。這時候市調(diào)報告與定位報告的關系就顯示出來了，如果市調(diào)報告的數(shù)據(jù)不能支撐分析定位報告中所需的結論，市調(diào)就是失敗的，更別談定位和規(guī)劃了。
最后談到規(guī)劃，規(guī)劃報告是定位報告的進一步深化，其特點是具體性和落地指導性，涉及的細節(jié)問題比較多。為了不與定位報告脫節(jié)，建議在定位報告的時候就要給出項目的概念規(guī)劃方案，包括空間布局、基本的業(yè)態(tài)落位等，同時有利于設計院介入進行概規(guī)設計。而在最后的規(guī)劃報告中，我們對具體的業(yè)態(tài)落位、業(yè)態(tài)配比、動線組織、商鋪結構等再給出具體的建議。
以上是鄙人這段時間對于三個報告關系的一些思考，希望能夠?qū)笃诟倪M工作提供一些幫助和參考。