飆馬專家組應(yīng)邀考察某縣級(jí)城市綜合體項(xiàng)目

 

 

本站訊 7月8日，應(yīng)某大型開發(fā)集團(tuán)邀請(qǐng)，飆馬專家組客戶總監(jiān)張總、營(yíng)銷總監(jiān)程總、策劃總監(jiān)辛總一行實(shí)地考察了該集團(tuán)開發(fā)的某縣級(jí)城市綜合體項(xiàng)目。

據(jù)悉，該項(xiàng)目位于城區(qū)核心地段，原為老百貨大樓，改造后總建筑面積53萬(wàn)方，集高端住宅、商業(yè)、酒店、公寓于一體的一站式休閑購(gòu)物的城市綜合體。其中商業(yè)面積13萬(wàn)方，由商業(yè)綜合體、臨街商業(yè)和商業(yè)步行街3塊組成，是當(dāng)?shù)佚堫^商業(yè)。目前項(xiàng)目一期已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在問(wèn)題，二期還有4萬(wàn)方，銷售和招商遇到瓶頸，希望能與國(guó)內(nèi)專業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的飆馬機(jī)構(gòu)合作，解決項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、招商和銷售上的困局。

在實(shí)地考察項(xiàng)目并聽取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹后，飆馬機(jī)構(gòu)策劃總監(jiān)辛總認(rèn)為，項(xiàng)目存在6方面的問(wèn)題：

1、體量問(wèn)題。體量并不是越大越好，尤其在縣級(jí)市場(chǎng)，體量過(guò)大是把雙刃劍，一方面對(duì)外可以形成多元化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，另一方面對(duì)內(nèi)也是一種惡性競(jìng)爭(zhēng)，最后商戶不賺錢，要么退鋪，要么降租，無(wú)論哪種都是運(yùn)營(yíng)方不可承受之重。

2、產(chǎn)品創(chuàng)新。時(shí)至今日，我國(guó)經(jīng)濟(jì)、人均可支配收入，包括工資，都是連年上漲，物價(jià)也是快速增長(zhǎng)的過(guò)程，由此可見消費(fèi)力是在不斷增長(zhǎng)的，為什么商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越難做？有人說(shuō)都怪馬云，飆馬認(rèn)為與其臨淵羨魚不如退而結(jié)網(wǎng)，我國(guó)電子商務(wù)模式也是不斷創(chuàng)新的過(guò)程，之前的團(tuán)購(gòu)、秒殺、雙11到現(xiàn)在的直播帶貨，花樣不斷翻新，消費(fèi)者應(yīng)接不暇，紛紛買買買。而反觀我們的商業(yè)模式，大盒子+商業(yè)街，我可以毫不客氣的說(shuō)，這是10幾年前的商業(yè)模式。過(guò)去我們說(shuō)商業(yè)要5年一大變，3年一小變，現(xiàn)在要改改了，一年一大變，一季一小變，時(shí)不我待，只爭(zhēng)朝夕。

3、消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變。首先我們要肯定，消費(fèi)的能級(jí)是在提高了。過(guò)去我們送口紅，可能幾十塊錢就算不錯(cuò)的了，現(xiàn)在大學(xué)生都送的起迪奧了，而另一個(gè)方面，我們這個(gè)縣城的家用車也越來(lái)越多了，停車位也越來(lái)越緊張。在這種情況下，為什么來(lái)我們這個(gè)商業(yè)的人變少了，一部分選擇了網(wǎng)上消費(fèi)，這個(gè)就是消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，如果我們商業(yè)還是秉持以前的思路，售賣產(chǎn)品，是無(wú)論如何競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)淘寶、天貓的。但線下有線下的優(yōu)勢(shì)，如何把線上無(wú)法實(shí)現(xiàn)的商業(yè)做好，就能夠吸引消費(fèi)者，目前看餐飲、娛樂(lè)、社交、教育、文化、體驗(yàn)、休閑、運(yùn)動(dòng)，線下更有優(yōu)勢(shì)，要打好自己手中的牌，吸引消費(fèi)者走出家門。

4、客群管理。商業(yè)面臨的客群比較復(fù)雜，分為前來(lái)消費(fèi)的消費(fèi)者，租賃商鋪的經(jīng)營(yíng)者，購(gòu)買商鋪的投資者。很多出現(xiàn)問(wèn)題的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往過(guò)于關(guān)注投資者，商鋪一賣了事，而又往往一賣又無(wú)法了事，飆馬機(jī)構(gòu)20多年實(shí)際操盤過(guò)程中，見到因售后返租產(chǎn)生的矛盾糾紛數(shù)不勝數(shù)，因主力店撤場(chǎng)早上商戶紛紛退租的屢見不鮮。所以飆馬認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目的成功在于經(jīng)營(yíng)消費(fèi)者，只要有消費(fèi)客流，就會(huì)又源源不斷的商戶，只有有消費(fèi)客流，商鋪的價(jià)值才不會(huì)是無(wú)源之水，才會(huì)更有價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)不是為了更好的售賣商品，而是為了更好的生活。

5、商業(yè)引擎。目前項(xiàng)目一期的主力店包括肯德基、屈臣氏、成龍影院、大潤(rùn)發(fā)超市，而二期是一條商業(yè)街區(qū)，并沒(méi)有主力店，缺乏磁石點(diǎn)，無(wú)法引導(dǎo)人流。這對(duì)于項(xiàng)目后期的招商、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)，均造成不同程度的影響。為消除影響，可以在室外景觀、場(chǎng)景布置、體驗(yàn)消費(fèi)等方面入手，營(yíng)造項(xiàng)目引擎，有利于后期招商、銷售和經(jīng)營(yíng)。

6、招商與銷售。13萬(wàn)的商業(yè)體量，目前看還是有點(diǎn)超標(biāo)，但隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率的加快，以及城市向心力的提升，未來(lái)還有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。可以利用城市能級(jí)效應(yīng)，向下游鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行輻射。飆馬機(jī)構(gòu)曾經(jīng)操盤過(guò)一個(gè)縣級(jí)城市項(xiàng)目，商業(yè)面積6萬(wàn)方，位于城市新城區(qū)，距離老城區(qū)有8公里的距離，人口數(shù)量不足2萬(wàn)，飆馬通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對(duì)于到縣城做生意、買商鋪有很大的興趣，飆馬通過(guò)3個(gè)月蓄客工作，在開盤當(dāng)日成功去化70%商鋪，有效緩解開發(fā)商困境。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人魏總，在聽取飆馬機(jī)構(gòu)建議后，承認(rèn)項(xiàng)目前期工作存在很多缺失，比如沒(méi)有業(yè)態(tài)規(guī)劃，很多商鋪銷售出去后，無(wú)法做到統(tǒng)一管理，給后期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很多難題，進(jìn)而影響二期銷售和招商，本次希望能過(guò)國(guó)內(nèi)一線商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)飆馬進(jìn)行合作，通過(guò)飆馬多年的項(xiàng)目操盤及銷售代理經(jīng)驗(yàn)，盤活二期項(xiàng)目，并使一期項(xiàng)目良好運(yùn)營(yíng)。