一、行業(yè)發(fā)展趨勢：商業(yè)地產存量時代到來
當新商業(yè)地產項目推遲開業(yè)成為常態(tài)，當越來越多的成熟項目經營面臨瓶頸，當品牌關店潮一波未平一波又起，我們驚然發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產存量時代已悄然到來。
二、商業(yè)地產不得不打的重新定位戰(zhàn)
存量時代不僅意味著市場供需結構的明顯變化，商場招商難度的加碼，更意味著許多項目將面臨重新認識自己的課題，也就是重新定位。
以曾經因商戰(zhàn)而聞名全國的城市鄭州為例，隨著近幾年部分地產商業(yè)項目的不斷涌現(xiàn)，除城改項目外，主城區(qū)商業(yè)的同質化填空補缺基本告一段落，而與此同時，問題存量項目開始不斷出現(xiàn)，其類型大致可以劃分以下三類：
第一類問題存量：早期的國營和民營傳統(tǒng)百貨
此類項目都具有鮮明的時代特點，由于機制僵化、缺乏創(chuàng)新等原因落后于時代潮流，面臨持續(xù)衰落，基本上處于等待“天時”的狀態(tài)，如舊城改造等。此類項目通常擁有優(yōu)越的地理位置，如果能以先進的理念和模式重新定位包裝，仍會擁有較大的市場發(fā)展空間。
值得注意的是，像鄭州亞細亞商場這樣曾經開啟了中國商業(yè)新時代的商業(yè)建筑，因具有鮮明的時代標志意義而有望作為文化符號被保留下來，而這何嘗不是此類項目重新發(fā)掘自身價值的一種方式。
第二類問題存量：散售型地產商業(yè)項目
此類項目前期銷售通常承諾有一定期限的返租期，隨著返租期結束，業(yè)主訴求的多元性開始顯現(xiàn)，管理方很容易陷入力不從心的局面。可以說解決“人和”問題是保證此類項目持續(xù)健康發(fā)展的關鍵一環(huán)。
然而由于牽涉到投入和收益很難平衡，此類問題通常都較為棘手，近期鄭州就有此類項目因與眾多業(yè)主無法達成一致意見而清場關店。但鄭州也存在這方面做得相對較好的項目，如位于二七核心商圈的百年德化風情購物公園，2015年該項目十年返租到期，面臨著與300多個業(yè)主和眾多品牌商家的協(xié)調對接，項目平穩(wěn)過渡面臨許多困難；與此同時，項目周邊競爭環(huán)境已十分激烈，原有的項目定位及業(yè)態(tài)結構難以匹配當下的市場環(huán)境。在這樣的背景下，項目運營管理方一方面與每一位業(yè)主進行大量充分的溝通協(xié)調，一方面順應市場發(fā)展趨勢積極推動業(yè)態(tài)調整，最終不僅實現(xiàn)了項目的平穩(wěn)過渡，同時也進一步保障了業(yè)主的租金收益，項目的整體競爭力也得以提升。
第三類問題存量：前期定位規(guī)劃不科學或目前的定位難以跟上市場潮流的商業(yè)項目
與前兩類項目相比，此類項目面臨的困難相對單純一些，主要需要通過重新科學的定位來細分市場，引進更加適合的業(yè)態(tài)。此類項目通常面臨著居高不下的商鋪空置率，有的甚至關店。
以鄭州二七商圈原某知名國外百貨為例，2014年以來，二七商圈先后有鄭州華潤萬象城、丹尼斯大衛(wèi)城等重量級商業(yè)開業(yè)，本來就已激烈的競爭更加白熱化，區(qū)域內的大商新瑪特、北京華聯(lián)時尚百貨等紛紛進行了重新定位和業(yè)態(tài)調整，而這家百貨卻幾乎沒有實質性動作，直到今年5月份關店。而撤出后空置的物業(yè)，仍將面臨重新定位規(guī)劃的問題。
隨著具有更高體驗性的購物中心的興起以及電商的沖擊，傳統(tǒng)百貨業(yè)績下滑趨勢明顯。此類百貨通常以租賃物業(yè)為主，未來隨著越來越多缺乏核心競爭力的百貨店的退出，將有大量的空置物業(yè)出現(xiàn)，并面臨著重新定位的現(xiàn)實。而根據RET睿意德在華中地區(qū)的操盤經驗，有越來越多的物業(yè)方選擇在百貨退出后自主打造商業(yè)空間，亟需專業(yè)團隊以科學系統(tǒng)的再定位來幫助物業(yè)實現(xiàn)新的價值飛躍。
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