朱洲：中國式養老地產的終極出路
來源:觀點地產網 作者:觀點地產網 時間:2014-06-23
核心提示：面對一個社會化問題，集中式、集約化處理未見得是最好的解決方法。有時候，化整為零、利用社會家庭細胞和社區毛細血管的彈性時空容量去消化矛盾，反而會收到更好的效果。
房地產業跟娛樂圈一樣，最喜歡憑空炮制概念，經過這些年堅持不懈的卓絕努力，終于連房交會上成捆搜集樓書DM單來賣廢紙的大媽都對“城市綜合體”、“空中別墅”、“城市運營”這些抽象名詞如數家珍。文化地產、旅游地產、農業地產、教育地產這類詞匯也是一茬接一茬地灌進大家腦門，其中最不厚道的一個概念就是：養老地產。
我始終覺得，在中國把一群垂暮老人集中起來，圈進一塊地皮里面搞所謂養老地產，是一件相當荒唐的事情。
只要你是中國人，你就應該知道中國家庭具有多么強大的粘連性，老人與子女；與子孫之間那種千絲萬縷的相互依賴和心理慰藉，永遠是橫亙在養老地產面前一條不可跨越的巨大鴻溝。硬著頭皮非要跳？一定是萬丈深淵等著你。
幾千年來根深蒂固的儒家文化講什么？講天倫之樂；講母慈子孝；講老吾老以及人之老，只要是一個神智正常的中國人，不到萬不得已，必定不會冒著被口水淹死的危險把父母送去一個類似于養老院的地方去圈養，周末探一回監。從感情上說，子女不希望和父母疏離，父母當然更希望兒孫繞膝一家團聚，這是其一。
當今快節奏高壓力的城市生活，壓榨了城市人太多的時間和精力。打工族，每天戰戰兢兢怕失業，累！當老板，應酬無數左算右計，更累！誰來照顧家務看管孩子？什么事都丟給保姆你放心嗎？說不定哪天受了你的臉色回頭就偷偷給你孩子喂安眠藥，只有父母任勞任怨一心想著為你分憂解難。從理智上說，城市人比以往任何時候都離不開父母的照料，這是其二。
養老地產主要利潤應該來自后續運營而不是前期開發銷售，這是國際共識也是市場規律，不過中國的開發商們有沒有這個實力和節操真正把一個養老地產項目運營下去，是不是扯足概念僅僅為了低價拿地，答案恐怕是要令人失望的。暫且拋開后臺金融運作、龐大硬件投入、特殊工藝水準、看護醫療水平這些高級條件不論，就光是最基礎的一點：工作人員的服務素質我就一百二十個不放心。國內一些養老機構有歧視虐待老人的“光榮傳統”，當看到某某癱瘓癡呆老人因護工虐待而生出蛆蟲這類新聞，大家心都涼了。專業機構尚且如此，你開發商一跨界和尚，拿什么說服我們你的經要念得好些？缺乏專業的服務能力和管理水平，養老效果無人放心，這是其三。
以上三點，足以給眼下90%的養老地產判死刑，剩下的10%也基本是死緩。
那么，出路究竟在哪里？
出路當然有！不要一條道走到黑，這就是出路。說得再具體點，就是不要眼睛只盯住“養老地產”這個偽命題不放，把眼光再放深一層：你的終極目的是通過對老年人進行系統化規?；娜粘Ｉ罘諄慝@得利潤，對不對？要達到這樣的目的，不一定非要把老年人集中起來居住才可以達到，對不對？于是，你現在可以跳出地產開發的思維局限了，對不對？
我的預測是，隨著政府對地產調控思路的逐漸清晰和行業生存環境的進一步嚴峻，未來絕大多數的養老地產開發將會被“社區托老模式”所逐步取代。也就是說，大興土木地開發養老地產趨勢將成強弩之末，而新興的以“社區”這個微地理概念為運行基礎的“社區托老模式”，一定會大放異彩！
什么是“托老”？你一定會秒懂。為什么？托兒所你熟不熟？從運行原理上來說，“托老”和“托兒”是一樣的。首先，托兒所不是寄宿學校，非集中住宿式管理，讓每一個老人都回歸社區回歸家庭，能夠享受到天倫之樂。其次，托兒所幫助忙碌的家長照看孩子，對于老人，也可以采用類似方式，由專業服務機構進行委托照料。甚至可以設置 “校車”，每日定時接送老人共同參加戶外或室內的各類集體活動，對于少數情況特殊行動不便的老人，也可以上門照料。第三，托兒所是孩子成長必不可少的社交圈，托老模式也給老年人打造出非常重要的社交場，可以使老年生活不寂寞不枯燥，身心俱益。
這種“托老”模式最大的好處有三點。第一，它不像“養老地產”硬生生把老年人和晚輩、和家庭割裂開來，不反人性，反而是既解決了老年人看護問題又促進了家庭和諧，有效增加城市家庭的幸福指數。第二，啟動投入不大，運行難度不高，不像地產開發動輒上億資金才可以玩得轉，大大降低了如資金投入、政策風向、專業技術等諸多風險，甚至可以有效促進就業。第三，消費門檻低，基本上每個家庭都可以承受，而不像養老地產首先得驅使每個家庭花一大筆儲蓄去買房或者買資格會員卡。
面對一個社會化問題，集中式、集約化處理未見得是最好的解決方法。有時候，化整為零、利用社會家庭細胞和社區毛細血管的彈性時空容量去消化矛盾，反而會收到更好的效果，這或許是養老產業即將帶給我們最有啟發性的新價值。
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