銅鑼灣陳智：購物中心面積越大越有利于定位差異化
來源:南方都市報(bào) 作者:南方都市報(bào) 時(shí)間:2014-06-23
核心提示：這次對(duì)話，陳智帶來多年來對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的反思———商業(yè)項(xiàng)目面積很重要，不要走入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積越小越好做的誤區(qū)；招商難不能依賴“品牌”，而是要從業(yè)態(tài)空間創(chuàng)新上想辦法。
提及陳智，在商業(yè)地產(chǎn)界無人不曉，他是銅鑼灣集團(tuán)董事長，是將“shopping mall”商業(yè)理念及業(yè)態(tài)引入中國的第一人，他還是中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)會(huì)長、大中華購物中心聯(lián)盟主席，在業(yè)界有著很高的號(hào)召力，當(dāng)下很多商業(yè)項(xiàng)目的操刀者都出自他的“家門”，因?yàn)樗牡靡忾T生遍及全國。最近兩三年，他又為自己的人生注入了一檔新的內(nèi)涵———“詩香中華”，擔(dān)任香港詩詞學(xué)會(huì)會(huì)長及大中華購物中心聯(lián)盟詩社社長，在工作之余，他還帶領(lǐng)著2000多人進(jìn)行古詩詞創(chuàng)作。這次對(duì)話，陳智帶來多年來對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的反思———商業(yè)項(xiàng)目面積很重要，不要走入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積越小越好做的誤區(qū)；招商難不能依賴“品牌”，而是要從業(yè)態(tài)空間創(chuàng)新上想辦法。
1面積越大越有利于定位的差異化
南方都市報(bào)：今天我們所在的K K M AL開業(yè)三年多以來，它與萬象城之間的關(guān)系有沒有變化？
陳智：應(yīng)該說這兩家并不像外界所想象的是敵對(duì)關(guān)系。在這個(gè)商圈，容納兩個(gè)這樣的商業(yè)項(xiàng)目，我認(rèn)為是完全沒有問題的。只是K K M A LL因?yàn)轶w量不夠大，所以在定位上很難與萬象城明顯拉開。萬象城已有高品位的國際范，K K M A LL要做出完全的差異化并不容易。最重要的是針對(duì)自己的特點(diǎn)做出特色。做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，要講綜合性，正如K K M A LL，它的樓上有京基100的100多層的寫字樓，里面有各種機(jī)構(gòu)和從業(yè)者，緊鄰大劇院和荔枝公園，這是它的特點(diǎn)，也是優(yōu)勢(shì)，可以充分利用的。
南都：你覺得在這幾年中，KK M ALL做了哪些調(diào)整是積極的？
陳智：零售品牌比原來的好，在餐飲娛樂方面也有所加強(qiáng)，在自營餐飲方面運(yùn)營得很好，什么時(shí)候去都人滿為患，能喝早茶，也能喝下午茶。這也與樓上寫字樓公司不斷進(jìn)駐有關(guān)，在這里聚集了很多國際公司，尤其是金融行業(yè)，他們的消費(fèi)力很高。隨著樓上出租率越來越高，這個(gè)場(chǎng)還會(huì)更好。
南都：那你覺得像這一類樓上有寫字樓，又處于中心地段的商業(yè)，它的特色還能怎么發(fā)揮？
陳智：在面積限定的情況下，只能走創(chuàng)新的路線。不過，商業(yè)項(xiàng)目的面積真的很重要，在面積大的情況下，它的品牌數(shù)量、休閑娛樂數(shù)量和豐富度就會(huì)增大，這毫無疑問。空間對(duì)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)來說極為重要。其次是經(jīng)營力，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)對(duì)品牌的掌控、對(duì)市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性。但不管怎么折騰，面積沒有達(dá)到的情況下，就算找神仙來幫忙，還是會(huì)有局限性。別走入“面積越小就會(huì)越好填滿”的誤區(qū)。
南都：你的意思是，商業(yè)項(xiàng)目的面積是越大越好嗎？
陳智：總的來講，規(guī)模大的情況下，它的優(yōu)勢(shì)會(huì)發(fā)揮得更多一些。京基百納公司第一任總經(jīng)理就是我派過來的，籌辦過程我了解一些。最初設(shè)計(jì)京基100購物中心是6 .8萬平方米，后來專家包括我在內(nèi)向陳華董事長提建議后，面積逐步設(shè)法往上加，加到8萬多、9萬多平方米，現(xiàn)在再整合了大廈和瑞吉酒店的一些面積，以及最后和地鐵連接加起來面積已超過10萬平方米。如果真的是6.8萬平方米的話，是很難做好的，有可能出現(xiàn)餐館面積不夠、娛樂空間不夠、影院面積不夠……總之，什么都會(huì)很緊促。但目前來看，如果它的體量再大一些，就更好做了。
2商業(yè)豐富度對(duì)城市生活很關(guān)鍵
南都：從羅湖國際商業(yè)中心這個(gè)大范圍來看，以后這個(gè)區(qū)域還有水貝、黃貝嶺等城市更新項(xiàng)目，供應(yīng)多個(gè)大體量商業(yè)項(xiàng)目，會(huì)不會(huì)一下子又供應(yīng)過剩了？
陳智：我覺得羅湖區(qū)商業(yè)還沒有達(dá)到大家對(duì)該片區(qū)的商業(yè)需求的期望值。水貝、黃貝嶺，包括筍崗倉庫一帶沒有成氣候的商業(yè)項(xiàng)目，作為城市的發(fā)展來看，也是一件很無奈的事情。羅湖現(xiàn)在借萬象城、K K M A LL已打下基礎(chǔ)來打造國際商業(yè)中心，是順勢(shì)而為。商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)還是一定要回到人的需求層面上去考量。城市生活中，人們非常繁忙，它所需要的商業(yè)，就是能夠在一個(gè)地方，把所有消費(fèi)的事情都搞定的商業(yè)綜合體。
南都：你是說與都市生活方式相適應(yīng)？
陳智：對(duì)，很多人周末兩天，實(shí)際只能休息一天或半天，又要陪家人，又要添置家用，又要見朋友，還要購物……大體量商業(yè)就可以實(shí)現(xiàn)人們的多種消費(fèi)目的，而小體量的商業(yè)只能回到基本面，而沒有更多空間供你去定位、策劃，豐富度不夠，這樣就很被動(dòng)了。但豐富度對(duì)于當(dāng)下城市生活來講，是很關(guān)鍵也是很必要的。
南都：那又回到招商難的老問題，你怎么看？
陳智：這就需要用多種業(yè)態(tài)空間來刺激、挖掘。例如多注入一些新鮮的文化元素。
3好商業(yè)要緊密結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裆?/strong>
南都：我注意到你提及的是業(yè)態(tài)空間，而不是“品牌”？
陳智：是的。品牌往往是有限的，但我們可以多關(guān)注業(yè)態(tài)空間的差異化和創(chuàng)新。例如，我們學(xué)習(xí)國外的經(jīng)驗(yàn)，很多時(shí)候都是在學(xué)習(xí)業(yè)態(tài)創(chuàng)新。十六七年前，我國的業(yè)態(tài)是單一、傳統(tǒng)的，最主流的是百貨大樓，接著再到超級(jí)市場(chǎng)的引進(jìn)(全國第一個(gè)超市是深圳的蛇口百佳超市)，之后才有了連鎖概念的出現(xiàn)、百貨時(shí)尚化的出現(xiàn)、M A LL的出現(xiàn)……
南都：現(xiàn)在國外有哪些新的業(yè)態(tài)可以學(xué)習(xí)？
陳智：在我看來，國外商業(yè)最領(lǐng)先的還是體現(xiàn)在業(yè)態(tài)上。比如說，我們美式購物中心、平價(jià)倉儲(chǔ)店、會(huì)員店，就是從國外學(xué)來的，國外有很多購物俱樂部、折扣店，還有大賣場(chǎng)，代表公司有沃爾瑪?shù)龋€有專業(yè)店，代表公司有百思買等。
南都：最近很流行與文化藝術(shù)相結(jié)合來做商業(yè)。
陳智：其實(shí)有很多好的國外項(xiàng)目是難以復(fù)制的，他們與當(dāng)?shù)鼐用裆罱Y(jié)合比較緊密，本土化明顯。所以我們不要糾結(jié)商業(yè)的業(yè)態(tài)要如何學(xué)，萬變不離其宗，都是要建立在滿足民眾需求基礎(chǔ)上來展開。另外，這些年我們獨(dú)創(chuàng)的東西少之又少。
4國粹文化有機(jī)會(huì)融入商業(yè)項(xiàng)目
南都：你平時(shí)也很愛詩詞，對(duì)于中國文化，研究頗多，有沒想過把傳統(tǒng)文化融入商業(yè)空間里面來？
陳智：我認(rèn)為這種可能性是有的，但一定要有比較好的載體。最終在文化和商業(yè)的結(jié)合上能不能做出點(diǎn)事情來？我一直都在思考。銅鑼灣廣場(chǎng)也愿意當(dāng)吃螃蟹者。
南都：對(duì)于目前越來越成為主力的80后、90后的消費(fèi)者，古詩詞等傳統(tǒng)文化是否受到他們的青睞？
陳智：他們是非常活躍優(yōu)秀的一代。在我們?cè)娚纾性S多80后優(yōu)秀詩人。對(duì)于這一代人，如果我們有好的傳播手段、教育方式，對(duì)其價(jià)值觀做正確引導(dǎo)，加以好的包裝、融合形式，我相信他們也是很樂意接受的。我希望在商業(yè)項(xiàng)目中營造這種環(huán)境，我認(rèn)為將商業(yè)地產(chǎn)延伸到文化地產(chǎn)，這種可能性是很大的。
問題接龍
上一期嘉賓高力國際商鋪服務(wù)董事林丹問陳智：
Q：與一線城市相比，現(xiàn)在二、三線城市做商業(yè)項(xiàng)目，招商情況如何，難度大嗎，可往哪些方向努力？
A：二、三線城市商業(yè)項(xiàng)目招商是否困難，還是看項(xiàng)目定位、硬件設(shè)計(jì)是否合理，一個(gè)中小型商業(yè)項(xiàng)目千萬不能輸在規(guī)劃硬傷上。招商內(nèi)容及品牌上要接地氣，不能盲目追求高大上。
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