八、品牌營運整合優(yōu)勢

 

　　眾所周知，大地城市脈搏引進了香港的歐來特、匯發(fā)摩爾引進了百盛，紫微銀座與太平洋，金色夏威夷引進了歐寶公司，在招商過程中都獲得了巨大成功。在開發(fā)項目時引進一個國際知名品牌營運商來進行商場管理經(jīng)營和招商，使開發(fā)商與品牌營運商之間能最大限度地實現(xiàn)優(yōu)勢互補。

 

　　點評：國際知名的專業(yè)品牌商，有點石成金之術(shù)和良好的經(jīng)營業(yè)績和規(guī)模效應，以及強大的號召力，能確保投資者持續(xù)、穩(wěn)定的財富增長，也整合了優(yōu)勢資源，是目前地產(chǎn)商最熱衷的手法。

 

　　九、新步行街先招商后賣房

 

　　步行街主要是為了迎合人們休閑之余愛逛街的習俗。這種模式是在城市的商業(yè)中心或非常繁華的地帶，修建一條只能讓人進出，小車和自行車都免進的一條街，所以取名為步行街。步行街，迎合了人們的習慣和口味，但是先招商后經(jīng)營，把蛋糕做大后再賣房，在成都的步行街中還不多見。

 

　　點評：女人逛街最愛閑庭信步，誰愿推著自行車走馬觀花呢?比起繁華大街，步行街不受車水馬龍的影響，從左到右，從右到左，只讓時尚牽著眼線走。這種物業(yè)形態(tài)適合成都人購物習慣，有投資前景。

 

　　十、投資者眼中的商鋪推廣

 

　　“一鋪養(yǎng)三代”這句話不知道是什么時候開始流行的，也是時下許多新開盤的商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）對外宣傳的廣告語。對此，投資商鋪的老百姓應該如何看待?投資是要很理性的，不能聽風是雨，我們要有理性的分析，商鋪投資更是如此。

 

　　一個樓盤的價值和價格往往不對等。就拿商業(yè)地產(chǎn)市場來說，開發(fā)商希望出售商鋪價格高些，但投資者是一定希望得到價值大的商鋪。那我們?nèi)绾闻袛嗌啼伒膬r值大小?是否值得投資?

 

　　十一、看人氣是永久旺還是分時段旺

 

　　說商鋪就不得不說零售消費市場，因為商鋪就是買東西消費的地方，你所選擇投資的商鋪的價值大小，很大程度上是由在這個商鋪的消費力所決定的，這就跟它所在的區(qū)域又有很大的關(guān)系。這里筆者引出兩個概念供大家參考：

 

　　靜態(tài)消費區(qū)，就是在具體的一定的時間段里，才會有一定消費客群和較大消費量產(chǎn)生的消費區(qū)域，叫做靜態(tài)消費區(qū)。打個比方，一個僅對內(nèi)的社區(qū)商業(yè)區(qū)，它只有在傍晚和周末節(jié)假日才會有大量消費客流群體在此消費，其他時間如上班時間，整個商業(yè)區(qū)域會比較安靜，購物的人很少，或者只有一些老年人和小孩這些非主流消費客群進行消費，這樣的區(qū)域我們叫做靜態(tài)消費區(qū)。

 

　　動態(tài)消費區(qū)，就是在規(guī)定的營業(yè)時間里，不分固定時間段，都會有大量的流動消費客群和消費量的消費區(qū)域，叫做動態(tài)消費區(qū)。這種動態(tài)消費區(qū)我們現(xiàn)在更多的會給它"商圈"或者"幾級商業(yè)中心"的定義，就如現(xiàn)有的王府井步行街、西單購物中心等消費人流比較大的消費區(qū)域，商業(yè)輻射范圍涉及到整個北京市，甚至是全國，如中關(guān)村電子市場等，這樣的區(qū)域我們叫做動態(tài)消費區(qū)域。

 

　　我們投資買了鋪是要租出去或者等升值后賣出去，就算自己做生意經(jīng)營，也是希望能消費人氣旺，多賺些錢財，所以來此商鋪消費的人越多，這個商鋪價值就越大，這除去經(jīng)營方面的問題，更多的就是經(jīng)過商鋪人流多少來決定，經(jīng)過人流越多則消費人口的基數(shù)就會越大。

 

　　靜態(tài)消費區(qū)平時并不具有人流，其中產(chǎn)生消費的多會是固定的人，而動態(tài)消費區(qū)中更多的是流動人群，如王府井大街每天在此的游客多達50多萬，吸引著來自全國各地的游客，其區(qū)域的鋪位價值現(xiàn)在都很難估量，因此商業(yè)區(qū)域的單位時空的人流很大程度上決定此商業(yè)物業(yè)是好是壞。

 

　　但這并不是就定論靜態(tài)消費區(qū)的商鋪不好，其區(qū)域的消費人口規(guī)模和消費檔次也能夠使區(qū)域內(nèi)的商鋪的價值不菲，就拿CBD邊沿西側(cè)的豐聯(lián)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來說，此區(qū)域四座大廈環(huán)繞林立，在上午和下午的上班時間中，無太多人流消費，而到中午午餐時間和下班后，消費區(qū)域一片的繁華，好幾萬的大廈白領在此固定消費，并且?guī)又苓吷虡I(yè)市場，其旁邊的昆泰國際大廈的底商，剛開盤就以3萬多的價格出售，且銷售情況不同凡響。

 

　　十二、謹防高回報率的承諾

 

　　很多對于商業(yè)物業(yè)投資回報分析文章中，15%的回報率是個經(jīng)常出現(xiàn)的數(shù)字，說你花多少萬買了個鋪，然后多少錢租出去，接著是一套投資回報的計算公式，得出一個結(jié)論，基本上投資商業(yè)物業(yè)的投資者會在七八年左右就能回收。筆者作為從事商業(yè)地產(chǎn)策劃的職業(yè)人士，對此非很奇怪，為何15%居然就成了一種定論?誰下的?蠱惑人心，不負責任。

 

　　商業(yè)物業(yè)投資是個要綜合考慮的問題，不能像住宅物業(yè)投資一樣，商業(yè)物業(yè)投資的動態(tài)性更強。如上我們所說過的，商業(yè)物業(yè)的價值很大程度上由人流和消費決定，而人流和消費又受交通、人文、歷史、區(qū)域環(huán)境規(guī)劃、規(guī)模、建筑物的特點、招商限制，還有整個商業(yè)零售市場、商品檔次和時尚潮流等等多方面因素影響。在沒有分析這些因素的情況下，或者只考慮幾個方面，就妄下決定，是有很大風險的。

 

　　十三、要分析商鋪適合經(jīng)營什么

 

　　我們就單拿商業(yè)物業(yè)建筑物的本身特點來說。每個商業(yè)物業(yè)的功能業(yè)態(tài)的分布是不同的，有的部分就只能做餐飲，有的就只能開精品店，而各個行業(yè)的品牌客戶在做店址選擇時，都會有其最高租金標準，其中餐飲的租金較低，而精品店和品牌服裝專賣店比較高。

 

　　所以在要投資購買商鋪時，要分析它能做什么不能做什么，再分析所選擇的租客中，租金會在什么范圍內(nèi)，然后了解其周邊商鋪情況，得出最可行的租金估價，再算投資回報。不同業(yè)態(tài)的商鋪的投資回報也是不同的。

 

　　十四、要看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境

 

　　而且考慮投資商業(yè)物業(yè)更要考慮其商業(yè)環(huán)境的前景，要有發(fā)展的眼光。有許多投資買家買一些看似很偏位置的鋪位，幾年之后，此地逐漸形成商業(yè)氛圍，區(qū)域商業(yè)物業(yè)價值迅速攀升，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出買進價幾倍價錢售出，這哪里又是15%的概念。

 

　　我們要想成為商鋪投資中的不敗贏家，就要信自己，去了解商業(yè)物業(yè)的特性，學習商業(yè)地產(chǎn)市場的規(guī)律，并且要懂經(jīng)營。有房子誰都會住，但生意不定誰都會做，那我們就從商鋪投資中去學做生意，以至于更多的東西。