馬鳳剛：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四個發(fā)展趨勢
來源:搜狐焦點產(chǎn)業(yè)新區(qū) 作者:搜狐焦點產(chǎn)業(yè)新區(qū) 時間:2014-07-02
核心提示：產(chǎn)業(yè)由鏈狀向網(wǎng)狀的發(fā)展，催生了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)在功能和外在表現(xiàn)形態(tài)的變化，即產(chǎn)業(yè)區(qū)多元化物業(yè)發(fā)展趨勢。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，目前尚未有明確的行業(yè)公認定義。從市場操作實務(wù)角度，指的是以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、由工業(yè)類用地或物流/倉儲類用地兩大類型為載體，開發(fā)服務(wù)于生產(chǎn)制造，研發(fā)辦公，倉儲配送、商貿(mào)物流、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)價值鏈上相關(guān)環(huán)節(jié)的新型形式；從表現(xiàn)形式上，主要包括了工業(yè)園、科技園、商務(wù)花園（Business Park ）、倉儲/商貿(mào)物流園及相關(guān)的生產(chǎn)配套設(shè)施等產(chǎn)品。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是國家的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的關(guān)鍵依托，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是城鎮(zhèn)化的最佳出路。城鎮(zhèn)化的核心在于人的城鎮(zhèn)化，而人的城鎮(zhèn)化必須依托于產(chǎn)業(yè)聚集（包括一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)各種類型組合的聚集）和產(chǎn)城融合。住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)從本質(zhì)上講都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的下游行業(yè)，起的是配套與輔助的作用。住宅和商業(yè)解決的是人的生活、消費問題，產(chǎn)業(yè)解決的是人的生存問題。沒有產(chǎn)業(yè)就沒有就業(yè)，城鎮(zhèn)化大潮下的農(nóng)民就會失去賴以生存的基礎(chǔ)。中央政府加速城鎮(zhèn)化發(fā)展的大背景下，傳統(tǒng)住宅行業(yè)遭遇天花板，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將在未來成為主流。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資也因此風(fēng)起云涌。萬科、綠地集團等傳統(tǒng)房企巨頭紛紛宣布加碼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，甚至馬云也攜“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”開始在全國攻城略地，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)主體和運營模式正日趨多樣化。但是，不論開發(fā)主體是誰、遵循何種模式，最關(guān)鍵是要堅持以“產(chǎn)業(yè)”為中心的價值導(dǎo)向。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢必然伴隨產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律是在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，逐步聚集上下游產(chǎn)業(yè)，形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，進一步發(fā)展成為產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)網(wǎng)。與之相對應(yīng)的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也從工業(yè)區(qū)向產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展，并伴隨配套成熟而形成成熟產(chǎn)業(yè)區(qū)。也就是說，產(chǎn)業(yè)由鏈狀向網(wǎng)狀的發(fā)展，催生了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)在功能和外在表現(xiàn)形態(tài)的變化，即產(chǎn)業(yè)區(qū)多元化物業(yè)發(fā)展趨勢。目前，工業(yè)園、科技園已經(jīng)逐漸升級為商務(wù)花園，涵蓋了辦公、商業(yè)、休閑等更為豐富的業(yè)態(tài)，未來隨著產(chǎn)業(yè)的網(wǎng)狀化，產(chǎn)業(yè)聚集程度提升，非單一產(chǎn)業(yè)人群聚集，將形成多元化的需求。在現(xiàn)有園區(qū)的功能上，必將融合設(shè)計研發(fā)、商務(wù)辦公、高端制造，綜合配套等復(fù)合功能，形成新的產(chǎn)業(yè)綜合體。由此，產(chǎn)生如下趨勢：
一，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)功能更為綜合。隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，園區(qū)與與城市的聯(lián)系也越發(fā)緊密，成為城市功能的一部分。在空間上，出現(xiàn)私人空間和公共空間之分，但企業(yè)無法真正擁有優(yōu)美景致的獨立小環(huán)境。入駐企業(yè)將不再是單一的研發(fā)、倉儲、辦公類企業(yè)，商業(yè)、銀行、居住、休閑等配套設(shè)施將愈發(fā)完善，形成新的鄰里關(guān)系結(jié)構(gòu)，最終形成一個可以“自己自足”，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。
二，可持續(xù)發(fā)展將成為未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展理念。生態(tài)，環(huán)保，智慧，低碳等發(fā)展理念將是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展理念越來越重視的問題，未來的產(chǎn)業(yè)綜合體將在規(guī)劃上將保留更大的彈性空間，智慧城市、云平臺等科技元素和手段將滲透其中，不僅是產(chǎn)業(yè)功能的智慧化，也是綜合體內(nèi)居住、生活、休閑娛樂的智慧化。辦公區(qū)域與更多的城市生活元素進行結(jié)合，產(chǎn)業(yè)綜合體與城市的界面趨于模糊，實現(xiàn)真正的“產(chǎn)城融合發(fā)展”。
三，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將創(chuàng)造更高的附加值。除了前面說過的產(chǎn)品復(fù)合度、關(guān)聯(lián)度提升外，產(chǎn)業(yè)綜合體的內(nèi)在價值提升主要依賴于配套服務(wù)提升。其附加值除了包括產(chǎn)品本身的核心價值外，相應(yīng)的配套服務(wù)和政策服務(wù)體系的附加值也成為驅(qū)勱產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和體現(xiàn)吸引力的重要因素。比如，建立對客戶的完善營銷服務(wù)體系和標(biāo)準(zhǔn)，采用先進的物業(yè)、商業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及水平、與配套產(chǎn)品建設(shè)保持同步的服務(wù)措施等。同時，在服務(wù)體系上應(yīng)建立多方服務(wù)平臺，為商戶、業(yè)者提供政策支持體系及完善的內(nèi)部服務(wù)交流平臺和完備的企業(yè)服務(wù)體系。
四，社區(qū)化的服務(wù)體系。未來產(chǎn)業(yè)綜合體的核心功能將不斷復(fù)合化，但核心功能外的服務(wù)功能、服務(wù)設(shè)施及政策體系將是體現(xiàn)差異化、增強企業(yè)進駐欲望的重要驅(qū)動力，決定項目最終的成敗得失。服務(wù)體系包括企業(yè)俱樂部、企業(yè)外交官、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)、個性化體系等。另外在園區(qū)政策上，需開發(fā)者與地方政府順暢溝通，在如稅收優(yōu)惠、融資支持、交流平臺等跟進服務(wù)上做出努力。
本文來自搜狐焦點產(chǎn)業(yè)新區(qū)，如若牽涉版權(quán)問題請與管理員聯(lián)系，謝謝！
