中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的路徑選擇

核心提示：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不是制造業(yè)，也不是開發(fā)商，而是由地產(chǎn)物業(yè)承載、由金融資本驅(qū)動(dòng)的服務(wù)業(yè)者。從這個(gè)本質(zhì)上來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該賺取的核心收益是增值服務(wù)收益，包括代工品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資、其他衍生收益以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中的提成收益等。

   
    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該做重資產(chǎn)，還是輕資產(chǎn)？
 

    目前，國(guó)內(nèi)較為知名的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，幾乎清一色都是重資產(chǎn)模式，無論是蘇州工業(yè)園，華夏幸福這類產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)者，還是聯(lián)東、天安、張江高科這類產(chǎn)業(yè)物業(yè)制造者，抑或是宇培、易商這類專注于物流地產(chǎn)的企業(yè)，甚至連億達(dá)這樣的科技園開發(fā)商都越做越重。
 
　　但毫無疑問，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須做輕資產(chǎn)模式，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)，就好像蠶蛹一定要化蝶一樣。
 
　　為什么呢？原因很簡(jiǎn)單，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不是制造業(yè)，也不是開發(fā)商，而是由地產(chǎn)物業(yè)承載、由金融資本驅(qū)動(dòng)的服務(wù)業(yè)者。從這個(gè)本質(zhì)上來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該賺取的核心收益是增值服務(wù)收益，包括代工品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資、其他衍生收益以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中的提成收益等。
 
　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是所有地產(chǎn)模式中最特殊的一個(gè)，因?yàn)樽≌⒙糜魏宛B(yǎng)老地產(chǎn)只有最終消費(fèi)者這一個(gè)客戶，商業(yè)地產(chǎn)只有商戶這一個(gè)客戶，然而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)卻同時(shí)擁有兩個(gè)客戶——政府和企業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以部分外包政府的招商、整理、規(guī)劃等職能，然后可以為客戶建造廠房、辦公樓等物業(yè)產(chǎn)品，并不斷延伸出投資、孵化、物流、金融、培訓(xùn)、圈層、交流、人才等各類增值服務(wù)，以盡可能滿足上述這兩個(gè)客戶的需求。
 
　　這樣來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利點(diǎn)非常豐富，那為什么目前幾乎所有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都選擇重資產(chǎn)操作呢？原因只有一個(gè)，土地升值的速度要高于資金成本，則企業(yè)一定會(huì)趨向于選擇多儲(chǔ)備土地，做重資產(chǎn)開發(fā)，這樣才能保證源源不斷的利潤(rùn)。
 
　　重于泰山，還是輕于鴻毛，都不是絕對(duì)的，而是企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境下的理性選擇。
 
　　華夏幸福、聯(lián)東、天安、億達(dá)都有做好產(chǎn)業(yè)、邁向輕資產(chǎn)的愿景，是自己投資孵化也好，或者多元化的服務(wù)也好，總之是圍繞著產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)和發(fā)展來賺錢。但是，中國(guó)的金融環(huán)境就是如此，借貸周期和資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支持企業(yè)去做長(zhǎng)線的產(chǎn)業(yè)投資與服務(wù)，而企業(yè)在實(shí)現(xiàn)自己“高大上”的愿景之前，首先要保證自己先活下來，并且能夠養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)才行。
 
　　也就是說，無論是掛羊頭賣狗肉，還是真懷著一顆產(chǎn)業(yè)心的，都在圍繞著重資產(chǎn)打轉(zhuǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在資產(chǎn)就是資本。就連大名鼎鼎的普洛斯，到了中國(guó)也必須要大面積的圈地，沒辦法，中國(guó)的土地升值是非常快的，按照以往海外的定制化或者說按需開發(fā)的話，土地早就沒有了。
 
　　當(dāng)然，這種重資產(chǎn)模式不可能持久。長(zhǎng)期來看，中長(zhǎng)期土地的紅利、資產(chǎn)超額回報(bào)在衰竭，純開發(fā)的地產(chǎn)模式的收益率一定是降低的，當(dāng)這種重資產(chǎn)模式的收益無法覆蓋資金成本時(shí)，市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)走向輕資產(chǎn)化。
 
　　中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的路徑選擇，一般走的都將是一條“輕——重——輕”的道路。
 
　　最初階段的“輕”，其實(shí)就是一個(gè)借勢(shì)和產(chǎn)業(yè)資源積累的過程，要首先找到市場(chǎng)，找到需求，找到資源，找到模式。比如華夏幸福開始幫固安做城市規(guī)劃、土地整理以及招商，吸收北京外溢出來的產(chǎn)業(yè)資源；比如億達(dá)、東軟與大連市政府合作，以“官助民辦”的模式做大連軟件園；比如蘇州工業(yè)園借助新加坡的力量進(jìn)行歐美企業(yè)的招商等。
 
　　第二階段的“重”則是必然的，因?yàn)閷?shí)際上市場(chǎng)上沒有現(xiàn)成的物業(yè)和城建商來做承接，加上重資產(chǎn)這一塊在土地快速升值和住宅商業(yè)高周轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上也的確是賺錢的，能夠很好地彌補(bǔ)產(chǎn)業(yè)方面的投入，所以幾乎所有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都會(huì)進(jìn)入重資產(chǎn)階段。
 
　　目前國(guó)內(nèi)還沒有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)入第三階段的“輕”，因?yàn)槭紫仍鲋捣?wù)還不夠賺錢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋資金成本，其次是規(guī)模沒有做起來，沒有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，第三是金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，重資產(chǎn)部分無法套現(xiàn)退出。但我們看到華夏、聯(lián)東、天安、億達(dá)等企業(yè)都已經(jīng)開始著手發(fā)力產(chǎn)業(yè)這一部分，從前期的孵化培養(yǎng)到中后期的投資以及各類增值服務(wù)，未來，一旦時(shí)機(jī)成熟，這部分完全可能獨(dú)立分拆出來，形成完全不同的業(yè)務(wù)殺手锏。
 
　　當(dāng)然，第三階段的“輕”只是相對(duì)的，主要是看企業(yè)以輕為主還是以重為主，只要輕是核心競(jìng)爭(zhēng)力，是利潤(rùn)和收入的核心，那么即便有一些輔助性的重資產(chǎn)，一樣可以視其為輕資產(chǎn)模式。
 
　　這三個(gè)決策緯度又構(gòu)成了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略三個(gè)價(jià)值空間，首先是現(xiàn)有戰(zhàn)略資源的優(yōu)化空間--通過將企業(yè)現(xiàn)有資源集中配置在優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品線、產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)上鞏固強(qiáng)化企業(yè)效率優(yōu)勢(shì)，為輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)；其次是商業(yè)模式的創(chuàng)新空間，以最恰當(dāng)?shù)姆绞轿Y本和資源。
 
　　那么重資產(chǎn)部分呢，一方面可以交給專門做資產(chǎn)管理的公司來運(yùn)營(yíng)，另一方面也可以將有穩(wěn)定現(xiàn)金流的部分打包給基金或REITs上市。這些其實(shí)海外的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商就是這樣踐行的，比如騰飛、普洛斯、嘉民等，或者做定制化，或者把物業(yè)賣給私募基金，自己只當(dāng)操盤運(yùn)營(yíng)者。
 
　　另外，還有另一種另類的輕資產(chǎn)模式，比如國(guó)內(nèi)的動(dòng)力聯(lián)行正在探索的，是以投行的模式，小股操盤，智力入股，軟實(shí)力輸出，盤活大量孵化器資產(chǎn)，以規(guī)?；?yīng)整合園區(qū)資源，包括和很多實(shí)體產(chǎn)業(yè)商合作，將產(chǎn)業(yè)資本、金融資本與土地資本“三資”巧妙融合，同樣可以走出一條快速發(fā)展的道路。類似在探索的還有博濟(jì)科技園、匯隆園區(qū)管理公司等。
 

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