核心提示：2014云南旅游地產峰會，中國文聯副主席丹增、云南省旅游發展委員會主任段躍慶、中共大理州副州長王以志、中國房地產業協會名譽副會長、國際旅游地產專評委副主任朱中一、云南銀海房地產開發有限公司總經理汪萬生，從不同的角度謀劃了中國旅游地產的大局。
中國文聯副主席丹增
未來房地產衰退趨勢繼續存在
丹增表示，在人們生活水平不斷提高的今天，中國地產也已經進入衰退期，中國的房地產13 年來繁榮過、輝煌過、甚至超常過，曾一度占到的20%-30%以上，房地產是中國財政的主要來源。過去中國房地產業是中國投資的首要選擇，也是財政的主要來源，同時也是改善居住環境的方法。在房地產衰退的時候，不能忘記房地產曾經對中國經濟發展的貢獻，而進入衰退期的中國房地產主要的跡象在于：1、地價的下滑；2、待售庫存量較大；3、城市住宅空置率較高；4、城市完成量遠遠大于城鎮戶口總量，供大于求。
對于房地產的發展趨勢，丹增表示，未來房地產衰退趨勢繼續存在，但是不會崩潰，這是一個不爭的事實，過去輝煌的時代已經一去不復返，但是房地產仍然是財政收入的主要來源，政府絕對不希望房地產垮臺，房地產仍然是金融資本的大戶，銀行五分之一的資金投入在房地產，金融業也不希望房地產垮臺。房地產將來仍然是促進經濟發展的主要動力，未來房地產將轉向理性增速發展，轉入合理結構發展，轉入政策增速調整的時期，“旅游地產未來發展前景較好，我個人認為旅游地產發展有三件事，離開文化是永遠不行的，離開生態是講不通的，旅游地產永遠不能離開飲食家居。”他說。
云南省旅游發展委員會主任段躍慶
結合歷史和文化打造旅游地產
旅游產業有著非常廣闊的前景，是一個綜合性的、環保的、幸福富民的產業，同時也是名副其實的朝陽產業。”作為曾在云南多個地方主政的官員，段躍慶對云南省的旅游概況有著自己獨到的認識。
對于未來旅游產業形勢的變化，他認為，世界進入到旅游發展的時代，百姓進入到全民休閑度假時代，旅游產業的發展形勢也發生了顯著的變化。第一、旅游需求的變化。從以往的國內觀光旅游發展到國際度假旅游，旅游產品和業態也更加豐富，游客類型也從組團旅游發展成現在的散客游以及自駕游。第二、主體的變化。旅游產業的集團化和規模化更加明顯，從單純的景點游到文化旅游、度假旅游。第三、政府職能的轉變。政府部門更加注重旅游產業基礎設施的建設、公共服務的完善，不斷完善市場規則的制定，從市場的管理者向市場的服務者轉變。第四、科技技術的廣泛應用。新材料、新技術在各個領域的廣泛應用，在一定程度上促進了旅游產業的健康發展。第五、旅游產業的外延不斷擴大、拓展。
段躍慶表示，作為下一階段云南旅游發展的新起點，建設云南旅游強省的目標任重而道遠，需要各級政府不懈努力，也需要各個開發商和旅游地產投資者積極關注，共同將云南旅游地產發展成宜居宜人、宜賞宜商的新型產業，主要目標和任務是推動云南從旅游大省向旅游強省的轉變，并逐步探索出一條具有特色文化的旅游發展路線。因此，未來幾年間，云南各級政府將大力注重旅游強省的建設，爭取在2020 年，實現游客5 億人次，旅游產值8500億，占GDP總量10%的目標。
隨著世界進入到旅游發展的時代，百姓進入到全民休閑度假時代，旅游產業的發展形勢也發生了顯著的變化。段躍慶分析，未來的旅游產業具有五個方面的明顯趨勢。第一、建設綜合協調機制，旅游產業的涉及面非常廣泛，包含了40 至50個行業，產業涉及上百個。行業與行業之間的關聯度越來越大，融為一體；第二、城鄉一體化融合發展的趨勢加強；第三、區域合作強化的趨勢加強；第四、推動旅游專業化與社會化發展；第五、強調信息化在未來旅游發展中的重要作用。
對此，段躍慶給出的“解藥”則是：旅游地產要做到將旅游的規劃、設計、營銷與地產的規劃、設計、營銷相結合，結合當地的歷史、文化打造屬于當地城市的旅游地產。
他還特別強調，旅游地產在發展過程中，一定要注重文化旅游的發展，要力爭把云南建設成為全國重要的旅游和文化強省，只有保有歷史性、文化性的旅游地產才會有生機，才能健康持續發展。
中國房地產協會名譽副會長、國際旅游地產專評委副主任朱中一
一定要保護好當地的生態環境
作為行業內的翹楚，峰會上，朱中一的發言則讓峰會掀起了一陣討論的高潮。首先“房地產如今處于衰退期”這個觀點，他不是很贊同。他認為，房地產現在進入了市場調整期，行業也進入了轉型發展期以及改革的窗口期，機遇大于挑戰，并且蘊育其中。
他介紹道，7月2日，國務院主持召開常委會，強調旅游產業的發展一定要保護好當地的生態環境，強調旅游產業的轉型和升級。
因此，在旅游產業發展的過程中，地產是載體，旅游是主導，旅游地產的發展要分清主次，必須保證生態環境的健康發展，任何產業的發展都不能以破壞環境為代價。他表示，首先，無論是政府還是開發商，都要促進旅游發展向環境友好型轉變，不斷提高百姓思想水平，讓保護環境的思想認識深入人心。其次，要進一步加大旅游地產項目基礎設施的建設，將配套建設放在旅游地產開發的首要地位。再次，按照國家綠色開放項目，不斷推進各地旅游地產的發展，將旅游地產的品質作為重要的的標準嚴格執行。
旅游財富網CEO、國際旅游地產專評委常務副主任曾曉成
傳統旅游地產的模式急需改變
在談旅游地產的發展前，曾曉成認為首先應該理解什么是旅游地產。在他看來，旅游地產不再是單純的旅游，旅游現在更多的是向度假旅游產品轉型。度假旅游會刺激旅游地產的強勁需求，它是擁有度假、投資功能的。數據調查顯示，中國有50%的家庭有度假、旅游消費需求，有30%的家庭有購買旅游地產的能力，旅游地產的前景比較好。
他表示，現在空城、鬼城現象普遍,怎樣改變這種現狀呢？全國度假旅游市場需求猛增，旅游地產的發展前景是看得見、摸得著的。旅游地產必須轉變為度假旅游，要讓消費者在度假時有居家的感覺，這需要社區服務也跟上，這樣才能吸引到中國巨大的度假需求人群，空置的物業也才能留住這些度假的人群。因此，傳統旅游地產的圈地模式改變勢在必行。
目前，海南、云南、交中半島等的開發是成功的案例，旅游地產開發商不知怎樣融合，這是一個核心問題。首先，應該將開發做成度假，并且要有度假配套設施，有好的社區服務，比如：廣場舞等等各種活動。其次，產品定位要合適，解決開發商的營銷問題，聯系旅行社，和云南房銷合作，通過商會形成考察。最后希望利用旅游財網互相交換，與物業管理公司簽訂合同。
云南城投置業副總經理舒翎
降低身段應對更多不同的人群
開發商如何轉身，在衰退的房地產前提下，更需要自身的努力。目前人少、錢多、好賣房子的時代已經結束了，也可以說野蠻生長的時代結束了。以后開發商想要存活，必須轉型。那么開發商以后如何面對旅游地產呢？這個問題再次讓大家陷入深思。從過去的單一轉向如今的多元化，開發商需要考慮的是如何來應對未來轉變的旅游地產市場。開發商將要面對的旅游地產，不只是包括一些度假、閑暇之地，如：高爾夫，溫泉等，現在人們更多關注的是身體健康，更應該從這些方面入手。另外，除了對高端客戶提供服務以外，更要降低身段來應對更多不同的人群，從而達到一個共贏。
不只是開發商轉身，政府更加應該加大轉身力度，政府需要引導一個正確的轉向。當下，只有政府起到引導作用，相應的一些開發商才會隨之轉變。不只是政府，媒體、大眾都要隨之轉變。
最后，舒翎對大理說出了自己的看法。在云南，低碳旅游是非常稀缺的，而恰恰大理就是云南的代表，重在保護。比如洱海、澄江，這些都是容易遭受破壞的，建議政府對環境及時保護。
云南銀海房地產開發有限公司總經理汪萬生
旅游地產和文化的結合空間大
云南旅游地產的轉身，文化是其中最重要的環節。汪萬生一上臺就強調。
銀海地產深耕大理數十載，深諳大理文化的包容性。他認為，只有大理的文化能夠形成特殊性，用文化承載建筑，給予建筑靈魂、文化。大理的文化深厚，是多元的，包容的。新大理人（藝術、文化人）指的是在大理生活每年超過一個月的人，而這部分人恰恰代表了文化、藝術，怎么才能為這部分人提供良好的生活環境，對大理文化多元化至關重要，目前從大理來看旅游地產和文化的結合還有很大空間，只有大理文化發展了，大理的地產才能發展。
未來，只有大理的文化才是大理在全國旅游地產的蓬勃發展中保有特色的重要因素，在旅游地產的開發過程中要注重保護大理的歷史文化遺產，并以此為依托發展旅游地產。
而這樣的發展模式和過程，同樣適用于云南各個地區旅游地產的發展，西雙版納發揚傣族風情，大理堅持白族風貌建筑……以獨特的文化為載體，才能實現旅游地產的華麗轉身。
綠維創景規劃院院長林峰
促進旅游和消費地產有效融合
從事規劃設計幾十年的林峰，對旅游地產的規劃與設計也積累了非常豐富的經驗，首先，他對本次峰會的主題進行了肯定。他強調，不論是旅游地產還是度假地產，只有度假才是核心。由于十幾年的野蠻生長，旅游地產現在已經是高負債率行業，需要向度假時代新型城鎮化方向轉型。就以中國黃金周形象來說，度假型黃金周將代替現在資源浪費的黃金周。此外，我們還應看到寒暑假度假和帶薪度假市場，抓住機遇，適時轉型。
另一方面，他認為所謂新型城鎮化是塑造需求，就是被我們遺忘的老年消費群體，可以稱之為銀發度假時代悄然到來和自由職業群體的興起，開發度假產業一體化發展模式，滿足不同人群的需求。
林峰還提出促進旅游和消費地產有效融合的方式，其中有兩個重要方面，一是生產城鄉一體化，二是生產性服務業。消費聚集怎樣帶動新型城鎮化？他以貴州黃果樹度假小鎮為例介紹了消費聚集帶動新型城鎮化的必要性和重要性。
大理有非常豐富的業態模式，只要將其有效合理融合，大理的旅游產業將取得飛躍發展。
廣州房地產電商運營有限公司董事長周軍平
旅游地產本身就是一個偽命題
對于旅游地產，周軍平有著自己的一套看法。他一上臺就拋出了“旅游地產本身就是一個偽命題”的理論，引發了峰會現場的關注。
他認為，世界本來就不存在旅游地產，是因地產開發商“引”進來的。而旅游地產理論就如：你喝了一杯牛奶，就想把奶牛牽回家；吃了一個雞蛋，就想把母雞抱回家等，這種經濟邏輯是不成立的。他表示，旅游地產是社會資源錯位的問題，開發商是一個很可怕的經濟動物，它的破壞性遠遠大于保護性，因為地產開發商企業都實行“高周轉”，從不考慮后果，由行業特性去決定。“高周轉”就是靠大量非本身的錢來周轉，在周轉過程中，從不考慮一個城市的文化，并且開發商有高度的同化能力，各大企業都被高度同化，這種趨勢絕對會影響到一個城市的文化、經濟。旅游完全拒絕同化，每個城市都要有特點，才能發揮好旅游地產的優勢。
上海圓直建筑設計有限公司總建筑師錢健
產品不同質化才能保有特色
錢健稱，上海圓直建筑設計有限公司一直沒有涉及云南的建筑設計，但其團隊曾經研究過其他地方的民居。以江蘇無錫為例，從核心景區、產品配套、文化特色配套及復合型旅游居住地等方面探討了如何將佛教景區轉變為文化度假勝地；又以孔子的故鄉山東曲阜為例，從提升傳統旅游景點價值、加強物業配套區、耕讀文化、修學區等探討了如何將傳統景點轉變為文化旅游度假勝地；再以陜西漢中新城為例，從一體化開發模式、核心區城市公園、漢文化博覽園、高端商業配置等探討了如何將新城轉化為旅游勝地。
他認為，這些規劃項目都不盡相同，但在本質上都是針對地方獨有的特色做適合它自己的規劃，人們的生活、旅游體驗感在這種規劃中都處在核心地帶。資源有同質化，但產品不能同質化，只有這樣才能保有自己的特色。
在公司多年的建筑設計合作中，錢健還在峰會現場分享了幾個成功的經驗：第一，與多家集團友好合作，互利共贏；第二，實現所有的項目開發上都必須是一個整合，有豐富的創新；第三，在項目的實施上必須迎合受眾，讓受眾成為自己項目文化的傳播者。
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