核心提示：當下，新型城鎮化已成國策，未來20年，中國城市格局將發生巨變。在新的城市格局中，中國的商業地產亦將發生革命性的變化。
順流逆流，浪里分不出有沒有。這無疑是一個令人忐忑的神奇時代，在過去的一年中，中國商業地產圈就出現了很多吉兇預兆互相矛盾的重大事件。
這一年，一直以老辣著稱的大佬李嘉誠頻頻拋售內地商業項目，以致商業地產“泡沫論”甚囂塵上；也是這一年，中國傳統購物中心零售業并購交易量同比增長至少44％，并購交易總額甚至接近2012年總額的4倍。并購案的頻發，實際顯示了商業地產市場內部洗牌已趨激烈。
這一年，地產大佬萬科卻開始大力布局商業地產。謹慎與睿智，亦是萬科掌門人王石的標識，甚至早年萬科退出其他副業，一度成為企業善做減法的典范，而萬科在商業地產的逆勢上揚，似乎又預示了未來商業地產的強勢潛力。
這一年，中國地產顯示出了前所未有的頹勢，曾經狂飆突進的發展模式，受到了廣泛詬病，人口結構的老齡化，城市化進程的減緩，超過民眾承受能力的房價，爭議不斷的土地出讓金，以及日益暴漲的地方債，使地產行業的黃金時代似乎一去不返。而商業地產的未來也蒙上了一層陰影。
這一年，傳統的商業模式正積極與移動互聯技術結合，在很多領域帶來了顛覆性的變化，也帶來了無法預知的未來機會。“叮咚小區”、“小區知道”已經開始以社區為基本單元進行商業網點布局。商業地產在大服務時代和大數據時代又該何去何從？
當下，新型城鎮化已成國策，未來20年，中國城市格局將發生巨變。在新的城市格局中，中國的商業地產亦將發生革命性的變化。為此，清華大學中國發展規劃研究中心商業地產部聯合《投資時報》研發了“中國城市商業地產投資潛力系列排名”，以方便投資者評估投資機會、優化資產配置，推動財富的保值與增長。
三大亮點
本次研發的“中國城市商業地產投資潛力系列排名”，建立在對全國35個大中城市的商業地產充分調研的基礎上，研發團隊在一年中，走訪了很多城市，并且參與了多家中國頂級商業地產企業項目的策劃，對于中國的城市發展和商業地產發展，均有比較深入的觀察。
更為重要的是，本榜單采用“PRIME”模型，從理論到實踐，從宏觀到微觀，既知天地之大，亦知毫厘之小，既有我們的價值判斷，亦有數據支撐。
通過對中國35個大中城市商業地產投資潛力的綜合比較分析，我們得出了各個城市的商業地產投資潛力綜合指數以及排名。排名前十位的城市依次是：上海、北京、深圳、重慶、廣州、南京、天津、武漢、成都、杭州。
其中，北上廣深四個一線城市均位于前五名之列，上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、南京、武漢這八個城市的商業地產投資潛力綜合指數在0.5以上；二線城市中，重慶、武漢、南京、成都、杭州五個城市進入前十名，其中重慶這個西部城市表現搶眼，不僅首次躋身于前五名之列，還超過了一線城市廣州。中部諸多城市中則只有武漢一枝獨秀。
從經濟圈的角度來看，前十名中除重慶、成都、武漢外，其余七個城市都位于中國三大經濟圈（環渤海灣經濟圈、長江三角洲經濟圈和珠江三角洲經濟圈）內；從城市群的角度來看，前十名中除重慶、成都外，其余七個城市都位于中國四大城市群內（珠江三角洲城市群、長江三角洲城市群、京津冀城市群、長江中游城市群）；從地域分布來看，武漢屬于中部地區，重慶和成都屬于西部地區，其他七個城市都位于東部地區。由此可以看出，中國優質的商業資源和投資市場依然高度集中于東部經濟發達的大城市。
本次排行榜的前十名與《中國商業地產發展白皮書2012》相比，主要有三大亮點：
第一，上海首次超過北京，位居首位。從分項潛力來看，雖然上海的公共服務潛力和環境吸引潛力略低于北京，但其資源利用潛力和市場發展潛力卻都高于北京，而且在35個大中城市中也是最高的，故綜合評價后排名超過了北京。另外，隨著京津冀一體化戰略的推進，北京會有更多的經濟職能和產業資源將被分散到周邊城市，預計未來上海在商業地產投資潛力上領先北京的優勢還將進一步擴大。
第二，武漢首次邁入前十名之列且位居第八，超過了成都和杭州。武漢雖然與東部發達城市仍有一定差距，但作為中部地區的制高點，九省通衢，具有顯著的區位優勢，龐大的流動人口對商業拉動作用明顯，整體商業環境也在不斷改善。沈陽作為東北地區的特大城市，盡管具有較強的經濟實力和輻射能力，但近年來商業地產的開發已經出現了泡沫化傾向—在這個常住人口不到1000萬的城市卻已經有接近3000萬平方米的商業地產項目供應，這大大超出了當地居民的消費能力，預期未來將有一批項目停工或轉手，而這將對沈陽整體的房地產市場乃至城市經濟造成較大的負面影響。
第三，重慶和成都這兩個西部城市力壓諸多東中部發達城市，依然牢牢的占據著前十名的位置，重慶還首次跨入了前五名的行列。雖然重慶商業地產發展起步落后北上廣深，但隨著五大商圈升級以及重慶CBD的打造，重慶的城市輻射力和影響力正在逐漸提升，其商業地產也將會經歷一個快速發展時期，擁有極大的后發潛力。成都作為中國西部正在崛起的經濟金融中心和國際旅游目的地，旅游業和會展經濟發展態勢良好，近年來政府擬定的“城市多中心”發展戰略使商業地產投資增長迅猛，一躍成為中國城市綜合體發展最快的城市，未來需預防結構性過剩的風險。
分榜單說明
一個城市的商業地產投資潛力，主要是指該城市在未來一段時期內商業地產市場的投資增長空間，可以從公共服務潛力、資源利用潛力、環境吸引潛力、市場發展潛力四個維度來予以衡量。
公共服務潛力是由基礎設施和區域運力兩項指標來衡量。基礎設施包括城市道路面積、每萬人擁有公共汽車數量、每萬人擁有出租車數量三項子指標；區域運力包括地區客運總量和地區貨運總量兩項子指標。
35個大中城市商業地產投資的公共服務潛力排名中，前十位的城市依次是：深圳、重慶、北京、上海、廣州、天津、南京、成都、武漢和西安。
深圳的基礎設施指數和區域運力指數分別排名第一和第二，綜合以后排名第一。四個一線城市北上廣深和準一線城市天津也都進入了公共服務潛力前十名。成都和西安兩個西部重鎮基礎設施較為完善，而且其物流業非常發達，區域運力指數分別排名第六和第九，綜合以后雙雙進入了前十名。
資源利用潛力是由金融資本和人才空間兩項指標來衡量。金融資本包括金融機構貸款余額和實際利用外資額兩項子指標；人才空間包括高校在校學生人數和大專以上人口比重兩項子指標。
35個大中城市商業地產投資的資源利用潛力排名中，前十位的城市依次是：上海、北京、武漢、天津、廣州、南京、重慶、成都、大連、西安。上海和北京是中國金融資源和人才資源高度集中的兩個城市，而且有國家政策的扶持，未來資源利用潛力巨大。
2011年1月出臺的“湖北省金融業‘十二五’發展規劃”中明確提出了武漢建成區域金融中心的目標，近年來武漢加快了金融業的改革創新和對外開放的步伐，目前金融實力已位居中部第一，同時武漢也是除北京、上海外高校最為集中的地方，人才基礎雄厚，此次排名躍升第三。
大連作為東北金融中心，在2010年—2012年連續3年金融業增加值的增長率位列全國首位，金融業發展迅猛，同時人才基礎也較為扎實，綜合以后排名第九。
市場發展潛力是由地產市場和消費市場兩項指標來衡量。地產市場包括商業營業用房開發投資額、商業營業用房投資增長率、商業營業用房投資占比、商業用地成交率和商業用地溢價率五項子指標；消費市場包括人均社會零售總額、人均零售增長率、旅游總收入、人均可支配收入、人均消費支出、居民消費傾向和恩格爾系數七項子指標。
35個大中城市商業地產投資的市場發展潛力排名中，前十位的城市依次是：廣州、上海、重慶、北京、長沙、武漢、南京、杭州、天津、深圳。
廣州的地產市場指數在35個大中城市中排名第八，但廣州的消費市場指數排名第一，綜合以后市場發展潛力指數排名第一。
盡管深圳的消費市場極為發達，消費市場指數排名第二，但深圳土地供應緊張，以致商業用地的成交率和新增商業地產投資都很少，其地產市場指數排名倒數第二，綜合以后排名第十位。
當前中部城市長沙和武漢都處于經濟快速發展和城市建設提質的關鍵時期，無論是在商業地產市場還是商品消費市場都具有極大的開拓空間，兩個城市在此次市場發展潛力排名中分別位于第五位和第六位。
環境吸引潛力是由宏觀環境和生態環境兩項指標來衡量。宏觀環境包括GDP、GDP增長率、第三產業生產總值、第三產業生產總值占GDP比重、城市化率、地均GDP和民營經濟占比七項子指標；生態環境包括綠化覆蓋率、人均綠地面積、污水處理率和年度環境空氣優良天數四項子指標。
35個大中城市商業地產投資的環境吸引潛力排名中，前十位的城市依次是：深圳、海口、北京、上海、昆明、烏魯木齊、廈門、廣州、福州和貴陽。
深圳的宏觀經濟指數和生態環境指數分別排名第二和第一，綜合以后排名第一。
海口的宏觀經濟指數排名第五，但海口的生態環境指數排名第三，綜合以后排名第二。
北京和上海盡管宏觀經濟指數位列前三，但生態環境質量較差，綜合以后落后于深圳和海口。
西北重鎮烏魯木齊近年來經濟發展迅猛，從2010年到2012年三年間GDP翻了一番，其宏觀經濟指數排名第四，生態環境一般，排名第十三，但憑借雄厚的經濟實力和經濟發展潛力還是在綜合排名中達到第六，超過了廈門、廣州、福州這三個東部沿海發達城市。
本文來自投資時報，作者清華大學中國發展規劃研究中心商業地產部 投資時報研究院，如若牽涉版權問題請與管理員聯系，謝謝！
