建業在所有品牌房企中是一個絕無僅有的特例，那就是它特立獨行的“省域化戰略”，絕不越河南這個雷池半步。河南是人口大省，省域城鎮化方興未艾，建業仍可以在這里耕耘很多年，但前提是，業務縱深不能夠和以往一樣，只注重住宅以及商業地產，產業地產是絕對不能回避的方向。

 

    胡葆森其實已經意識到這一點了，建業地產在年報中已經提到可能會涉足產業地產。

 

    其實建業做產業地產有一定的優勢。其一，建業在河南擁有無與倫比的品牌優勢和政商關系，無論是政府、客戶、金融機構都認這塊響當當的牌子，保證了建業能夠長期耕耘產業地產，此為“人和”。

 

    其二，隨著建業不斷進行縣級區域，更需要先做產業培育以聚集常住人口，而河南恰恰處于中國東南沿海產業向內地轉移的咽喉要道，大量的人口提供了充沛和廉價的勞動力，加之資源稟賦強勁，“天時地利”兼具。

 

    其三，建業已經開始對手中的存量資源進行重新盤活，建業在河南眾多的物業和業主對物流倉儲、產業升級、文創園區等方面的產品服務都有需求，量的優勢積累讓建業的產業地產更容易起步。

 

    NO.7中糧地產

 

    中糧地產與央企好兄弟招商地產有點類似，有個“富爸爸”，卻一直顯得“營養不良”。在最新的2014業績會中，中糧高層也透露可能會進軍產業地產的意愿。其實，深圳地產界的老一輩都應該知道，中糧地產之前叫“深寶恒”，最開始就是干工業廠房起家的。直到現在，中糧地產在深圳大本營還有120萬平方米的工業地產資產，在近幾年比較火的廣東“三舊改造”中，中糧地產這些養在深閨人未識的工業廠房終于有機會洗盡鉛華了。

 

    當然，我們所謂的優勢不是單單指這些存量資產。大股東中糧集團目前在國內打通并不斷升級食品全產業鏈，在中國消費者對食品需求的爆發和升級大潮中，中糧集團是有意通過更充分的商貿流通設施來貫徹其整體戰略的，其旗下也本來就建設了很多農產品綜合基地和食品物流園，但總體而言，在這方面中糧比之國際同行是嚴重滯后的。

 

    3月份，通過厚樸基金方風雷的牽線，中糧已經和普洛斯簽訂了食品物流網絡的合作協議，未來在農產品商貿、倉儲、冷鏈物流等方面有很多發展空間。在這一點上，中糧地產應該跟招商地產學習，抓住這個機會實行“緊貼戰術”，攫取其中黃金般的產業地產機遇。

 

    其實，我們認為還有兩個類似的央企公司可以在產業地產領域利用這種資源優勢有所作為，即華潤和中信，目前后者已經明確提出要做以產業地產為主的城市運營商。為了避免重復，大家可以自己去以招商和中糧的范本去分析一下；另外還要提一下一個叫做海航的奇葩公司，有地產，有航空，有金融，有物流，目前其已經通過旗下的億城投資與豐樹合作，準備在物流資源整合和物流地產方面有所作為。

 

    NO.8合生創展

 

    很多人可能不知道，合生創展其實是所有品牌房企中最早涉獵產業地產的，那可是十多年前的事情了，只是到現在這個產業地產項目還沒有真正亮相。另外，合生創展也曾經是產業地產的“黃埔軍校”，不少產業地產企業的職業經理人出自合生。

 

    近幾年，合生創展在主業不振的狀況下，又重新提出將在產業地產方面有所作為，希望成為新的業績亮點。目前，合生創展的產業地產項目包括廣州的合生T.I.T國際產業園項目、北京的中關村科技園亦莊園項目、合生粵港金融科技產業園，以及合生T.I.T科貿園等，操盤這些項目的經理人可是朱孟依高薪從大名鼎鼎的新加坡裕廊集團和中新蘇州工業園挖角而來的。

 

    其實，合生創展做產業地產除了歷史淵源和土地儲備外，朱孟依家族的珠江投資也理應是一個助力羽翼。珠江投資近年來在能源等實業投資和金融投資層面風生水起，這些都是能夠給產業地產業務加分的重要籌碼，前提是不要只是停留在紙面和概念上。

 

    NO.9恒大地產（碧桂園）

 

    恒大和碧桂園正數錢數到手軟，怎么會看上苦哈哈的產業地產呢？但是請注意，由于三四線城市往往就是一波行情，每個城市一年貢獻幾十億銷售之后，無異于涸澤而漁，這種簡單粗暴的銷售容易遭遇瓶頸，那么，后續應該怎么辦呢？更何況，現在大多數三四線城市供應過剩、人口導入嚴重不足，產業聚集力度疲軟，除了回師一二線以外，恒大和碧桂園還應該著眼更多的方向。恒大本身已經涉足多元化投資，足球、金融、文化、礦泉水，如果能夠適當地偏向產業地產，將產業投資、人口導入適當地整合到三四線城市，未來能夠獲得更平緩更持久的增長，何樂而不為？

 

    實際上，一向以郊區大盤開發吃遍天的碧桂園真的已經開始有產業地產方面的意向了。據稱，目前碧桂園正在廣州、南京等城市和政府探討一種大盤結合產業園的模式，以結合新型城鎮化趨勢開辟一條發展新路。在這一點上，華南二虎互相之間倒應該更多切磋探討一下，他們共同的優勢在于對三四線城市的綜合判斷更有經驗，也更熟悉這些城市最需要哪些資源和產業，但開發思維的慣性則是最大的掣肘。

 

    NO.10海爾地產

 

    其實在很多業內人士眼中，海爾在產業地產領域是“天生麗質”，品牌效應能夠從政府手中拿到大規模廉價的工業用地，海爾自身的產業在全世界都屈指可數，自主品牌的日日順物流，以及數十年的服務理念和意識，如果能把這些得天獨厚的優勢整合進產業地產領域，其爆發增長能力是非常可觀的。

 

    可惜到目前為止，海爾也沒有處理好產業和地產之間的關系，框架和戰略始終也沒有建立起來。在盧鏗時期，海爾在工業地產方面有一個“千畝百億”的計劃，即在一個地方拿到1000畝工業用地的話，就要每年產生100億元的工業產值。然而這種希望工業用地變性為住宅用地的擦邊球做法，無視市場規則、嚴重倚賴政商關系的意味躍然紙上，最終也被證明難以成大器。

 

    目前，海爾地產再次提出“產業地產”的口號，但實質上，海爾工業園絕大部分的“租戶”是自己，絕非我們所提倡的市場化行為，所謂的產業地產，則完全淪為海爾家電和智能生活的試驗田兼盈利點，為海爾主營業務做戰略協同的附庸。

 

    海爾做產業地產，也許根本就是鏡花水月，所謂的這些優勢，更多是一廂情愿的看客心態罷了。

 

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