核心提示：購物中心在商業業態的調整過程中，就像做一道數學題，有加法也有減法，會減少一些業態，也會增加一些業態，或者進行一些品牌的調整。如何去開發一些新型的消費體驗式業態，做商業新形態的轉變是很重要的。
購物中心在商業業態的調整過程中，就像做一道數學題，有加法也有減法，會減少一些業態，也會增加一些業態，或者進行一些品牌的調整。如何去開發一些新型的消費體驗式業態，做商業新形態的轉變，對于購物中心而言，是很重要的。未來新型的業態組合可能會更加偏向年輕人，形成一種新的消費方式，他們對新事物的認知和接受能力比較強，提升社交功能將會成為購物中心未來的發展方向。
關鍵詞 調商規律
重餐飲
業態比例的加減法 重餐飲輕服裝
梅永豐認為，購物中心的調整周期主要是：一年一小調，三年一中調，五年一大調，主要是根據合同租期來調整。對于百貨而言，零售店的租期一般是一到三年，一年的時間可能會進行一些微調。而餐飲類的業態，租期一般是五年，在大多數業態租期到的時候，每五年才會進行大規模的調整。因此，對于購物中心來說，幾乎每一種業態都有調整的可能性，這要根據每個購物中心所處的地段和定位來看。
對此，劉厚秋認為，購物中心的業態調整，是一個大浪淘沙的過程。對于一些成熟的商業項目而言，兩年是一個業態調整的周期。商業地產關注的是能持續產生現金流的業態，像餐飲、休閑、娛樂，還有快消品是現在比較受購物中心青睞的。隨著開發商對業態調整的重視，會發現能產生現金流的是以餐飲、咖啡、面包為主的一些業態，其所帶來的人氣、穩定經營、拉動作用等方面的優勢更適合引進購物中心。
近幾年，購物中心的同質化發展越發明顯，業態比例的調整、品牌的更新一直是購物中心轉變的方向。昆明作為西南地區知名的旅游城市，旅游文化可以說已經和美食捆綁在一起了，美食似乎成為各購物中心的“王牌”，也因此將原來百貨占主導地位的模式變成了美食占領半邊天局面。
有業內人士認為，購物中心的零售、娛樂、餐飲業態比例經歷了從5：3：2到 4：3：3到
1：1:：1三個階段。從業態比例的變化過程中，可以看出，娛樂和餐飲的業態正在逐步增加，而零售的業態正在相應下降。這個比例雖然不能一概而論，但是對于大多數城市副中心、近郊的購物中心或者社區型商業中心而言，餐飲業態是最聚客的。每個城市的中心只有一個，人氣比較旺，但是各個區域的副中心卻可以形成多中心發展的局面，而每個區域都集中有一定量的消費人群，更加側重生活方面的體驗消費。而服裝受到電商的沖擊比較大，有些購物中心減少了部分服裝店面，用來擴大餐飲的比例或進行多元化業態的經營。
從商業業態調整的情況來看，記者注意到，南亞風情·第壹城，對餐飲業態的調整非常大，從負一樓、一樓的餐飲店，到美食廣場小吃街的出現，餐飲業的聚客能力得到最有力的證明。像南亞這樣的城市副中心，“重餐飲”的現象日趨明顯。
在梅永豐看來，對于市中心、核心地段的購物中心而言，零售比例肯定是比較高的。比如西單的大悅城，由于該區域的人氣比較旺，其零售比例在60%以上，可以帶來較高的租金收益。對于非市中心或副中心的購物中心而言，餐飲、娛樂業態的比例要大一點，可以吸引更多的人氣。
重體驗
購物中心在應變中求發展 聚人氣收益好是關鍵
有人氣才會有商氣。在招商時，開發商比較喜歡吸引人氣的品牌商家。一旦把人吸引過來了，一些業態的消費可能會隨之拉動。一般來說，比較聚客的業態主要有餐飲、電影、兒童游樂園、體驗館、溜冰場、快時尚品牌等，而租金比較高的業態主要有服裝、珠寶、手表、面包、數碼店等。
在多個購物中心實地走訪調查時，記者也注意到，像餐飲、電影、兒童游樂園等體驗式的業態在昆明購物中心的聚客作用是比較明顯的。尤其是在周末的時候，或者大片上映時，大多購物中心的電影院前臺總是排起了長隊。父母也喜歡帶著孩子到兒童游樂園玩耍，度過周末的美好時光。
事實上，餐飲的聚客能力是很強的，但是租金卻非常低，過高的餐飲比例會讓購物中心吃不消。而對于體驗館、溜冰場等業態，也是非常聚客的，但對物業的要求非常高，大多數開發商不愿意花大成本去打造和維護。而零售業態的承租能力比較強，但是缺乏人氣。在聚人氣和租金高之間，必須要有取舍。
梅永豐認為，購物中心業態的調整，最重要的是，實現租金和人氣的平衡。
體驗式業態，受到購物中心的青睞，主要是聚人氣。如何協調好租金與人氣之間的平衡，達到最佳的效果，是購物中心必須探討的問題。
位于盤龍區北京路與金碧路交叉口的地鐵101項目，即將打造一個集美食與體驗式購物為主的購物中心。據記者了解，該購物中心預計2015年元旦正式營業，將是一座具有時尚美食、特色小吃街、主題餐廳、體驗式購物以及東南亞第二大天主教堂的新型購物中心。
據云南王國投資有限公司經營副總經理陳穎丹介紹，項目因其優越的區位和交通優勢，占據多條規劃內的城市地鐵線及城市航站樓的優勢，客源大多是游客及年輕群體，項目具有兩大業態特點：首先是美食帶動整體業態，該項目在餐飲的選擇上更著重個性，欲引進星巴克、麥當勞、德克士等知名品牌，尋找北京、廣州、香港等知名餐飲企業來滇發展，更會選擇云南本土美食，豐富其美食種類；其次，地鐵101弱化了百貨在購物中心的地位，重點打美食牌、體驗牌，地下三層都將建設成“淘寶體驗式購物小廣場”，實行自主管理，使商業能夠伴隨互聯網購物一同發展。
為應對電商對零售份額的搶占，購物中心逐漸向以突出體驗消費業態的商業模式演變。從目前的體驗業態來看，最為明顯的是電子產品、服裝、化妝品等，未來百貨業態亦可能加入。顧客可以在了解商品后再通過網絡購買商品，更加保證商品的質量。因此，體驗式購物模式中，既聚人氣，租金又高的業態將成為購物中心脫穎而出吸引人氣的關鍵。
關鍵詞 預判
品牌調整
業態升級 購物中心迎來新的發展空間
多元化、個性化的消費需求，以及電商的沖擊、競爭對手的壓力，迫使購物中心突破傳統的購物功能，越來越注重體驗式業態的打造。如今，業態的調整，對于購物中心而言，意味著注入新的活力，同時也迎來的新的發展機會，未來將會形成一種全新的格局。
梅永豐認為，未來的購物中心將會變成生活方式的中心，是一個交流的平臺。業態的調整，可以優化品牌結構，進行業態升級，成為一個社交的平臺。創新業態也是一種趨勢，購物中心可以從軟件和硬件上進行改善。從軟件上來看，譬如情景購物，從環境上來進行來給消費者創造更多的體驗。北京的芳草地購物中心把藝術和體驗充分結合起來，給人們帶來舒適的環境，更加優化社交、體驗的功能。但是情景式購物環境的打造，在前期的投入很大，回報也很慢，大多開發商都不會輕易嘗試。從硬件上來看，未來的購物中心在智能化方面的功能得到體現，將會實現WiFi全覆蓋，智能點菜、訂餐，在家里就可以實現，而不必到商場排隊，節約時間成本。
在餐飲、電影、兒童游樂園等多種體驗式業態發展的趨勢下，購物中心社交功能的屬性越來越凸顯，人們也更加注重體驗。在體驗式業態中，消費者停留的時間比較長，朋友、親人、同事之間的感情在餐飲、休閑等業態的體驗中得到良好的交流，購物中心平臺功能將更大程度地體現出來。
劉厚秋認為，如何去開發一些新型的消費體驗式業態，做商業新形態的轉變，對于購物中心而言，是很重要的。未來新型的業態組合可能會更加偏向年輕人，形成一種新的消費方式，他們對新事物的認知和接受能力比較強，提升社交功能將會成為購物中心未來的發展方向。
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