朱凌波：商業(yè)地產(chǎn)與商圈產(chǎn)業(yè)升級(jí)

核心提示：商業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)自己發(fā)明的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)橫跨商業(yè)地產(chǎn)，甚至金融產(chǎn)業(yè)鏈的。這種跨界的產(chǎn)業(yè)鏈，我們更多都是通過(guò)市場(chǎng)的行為來(lái)發(fā)展，來(lái)調(diào)整、來(lái)不斷的融合。

    商業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)自己發(fā)明的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)橫跨商業(yè)地產(chǎn)，甚至金融產(chǎn)業(yè)鏈的。這種跨界的產(chǎn)業(yè)鏈，我們更多都是通過(guò)市場(chǎng)的行為來(lái)發(fā)展，來(lái)調(diào)整、來(lái)不斷的融合。我們都說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)者，一般我們來(lái)講是業(yè)主，是物業(yè)的建造者和提供者。但是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商很多在轉(zhuǎn)型，都在轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)商、零售商、甚至品牌商一體，比如萬(wàn)達(dá)有自己的院線，有萬(wàn)達(dá)百貨，甚至還有KTV，已經(jīng)在轉(zhuǎn)型。華潤(rùn)集團(tuán)從紅酒到超市，到很多的咖啡廳，已經(jīng)變成了一體化的產(chǎn)業(yè)。所以中國(guó)的零售業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，已經(jīng)越來(lái)越呈現(xiàn)出一種融合性、一體化的跨界發(fā)展模式。
 

    首先給大家來(lái)回顧一下中國(guó)發(fā)展的脈絡(luò)，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在最主流的模式大家知道叫城市綜合體。當(dāng)年的王書(shū)記在杭州提出要建100個(gè)綜合體，現(xiàn)在這個(gè)100已經(jīng)成為行業(yè)的一個(gè)魔咒，很多地方成都、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、昆明都要提出建100個(gè)城市綜合體。為什么城市綜合體在中國(guó)能夠大行其道？一個(gè)是地方政府的推手，大家都希望借城市綜合體，能夠成為城市的名片、形象，拉動(dòng)區(qū)域的消費(fèi)，帶動(dòng)地價(jià)，帶動(dòng)一個(gè)城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。還有一個(gè)很復(fù)雜背后的隱性原因，因?yàn)橹袊?guó)金融創(chuàng)新的趨勢(shì)。為什么這么講？商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)租售結(jié)合的模型，不像國(guó)外有成熟的前端多元化的低成本的金融投資平臺(tái)，我們的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行只能拿到短期的銀行貸款，再就是靠他的銷(xiāo)售來(lái)完成整個(gè)資金鏈的流轉(zhuǎn)。而我們說(shuō)的商業(yè)、零售業(yè)，按照專(zhuān)業(yè)的規(guī)定一定是持有性的，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)能力。但是由于中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)由于他們沒(méi)有獲得低成本中長(zhǎng)期的支持，他們必須靠銷(xiāo)售型的物業(yè)完成資金鏈的周轉(zhuǎn)。通過(guò)一個(gè)城市綜合體的住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)街，大家沉淀到酒店的持有性物業(yè)，所以中國(guó)的城市綜合體已經(jīng)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，包括地方政府主推的商業(yè)模式的原因是這樣形成的。

    中國(guó)的城市發(fā)展現(xiàn)在呈現(xiàn)一個(gè)二元化，就是核心的老城區(qū)和郊區(qū)化帶動(dòng)新城區(qū)這種并行的發(fā)展，而且出現(xiàn)一個(gè)雙向，每一個(gè)城市都有一線、二線城市，核心商圈的原住民，由于地價(jià)、交通等原因他不堪重負(fù)，或者追求更加綠色、低密度、環(huán)保的生活，開(kāi)始向郊區(qū)化發(fā)展。來(lái)自于周邊城市外圍的移動(dòng)人口，尤其是商業(yè)富人開(kāi)始暫住一個(gè)城市的傳統(tǒng)商圈。還有周邊郊區(qū)的農(nóng)民開(kāi)始進(jìn)城，老城區(qū)人口開(kāi)始向外疏散，這種雙向的造成中國(guó)的城市形成多中心、多元化的發(fā)展格局。

    中國(guó)現(xiàn)在城市化率正處在一個(gè)加速器，我們公開(kāi)的說(shuō)是52%，我認(rèn)為我們的城市化率是一個(gè)偽城市化率，應(yīng)該降低10個(gè)百分點(diǎn)。因?yàn)橹袊?guó)的城市化率農(nóng)民工進(jìn)城，他雖然進(jìn)城了，但是沒(méi)有享受一個(gè)城市公民的權(quán)利，所以我們認(rèn)為這是城市化是偽城市化。而且農(nóng)民工進(jìn)城賺了錢(qián)還會(huì)回到他原有的鄉(xiāng)村，很多流動(dòng)性的移民人口，將來(lái)賺了錢(qián)也會(huì)擇地而終。尤其到了我們這個(gè)年齡想到養(yǎng)老的問(wèn)題，一定不會(huì)在北京這樣的城市生活，一定會(huì)在中小城市，或者更具有文化、旅游資源的宜居城市。

    我們可以看一下中國(guó)城市發(fā)展這樣一個(gè)脈絡(luò)，中國(guó)城市發(fā)展我們現(xiàn)在講一線、二線、三線城市，一線城市是北上廣深。還有二線城市是發(fā)達(dá)和發(fā)展快的省會(huì)城市、15個(gè)副省級(jí)城市與計(jì)劃單列市，還有4個(gè)特區(qū)，14個(gè)沿海開(kāi)放城市。還有就是經(jīng)濟(jì)圈的形成。我們第一代的城市化叫做大城市和城市群為代表的城市化，現(xiàn)在新一屆政府提出來(lái)叫“城鎮(zhèn)化”，城鎮(zhèn)化是以中小城市就近距離的，甚至城鄉(xiāng)一體化，以600多個(gè)地級(jí)市，2000多個(gè)縣級(jí)市為主的。我們看這個(gè)梯度就可以看到，所以我們現(xiàn)在提出叫后城市化或者后房地產(chǎn)時(shí)代。

    我們可以看到中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的起源與軌跡，上世紀(jì)八十年代，每個(gè)城市都有百貨大樓商業(yè)大廈、副食品商店、供銷(xiāo)合作社、批發(fā)（農(nóng)貿(mào)）市場(chǎng)。到了上世紀(jì)九十年代，從第一代的像沃爾瑪這種大賣(mài)場(chǎng)超市進(jìn)入中國(guó)，中國(guó)人第一次體會(huì)到?jīng)]有柜臺(tái)、沒(méi)有營(yíng)業(yè)員，可以自己推著購(gòu)物車(chē)，在一個(gè)巨大的倉(cāng)儲(chǔ)式的，像散布一樣，人們不僅感受到消費(fèi)模式的一種改變，還有一種生活模式的改變。到了大盤(pán)時(shí)代、城市運(yùn)營(yíng)商與郊區(qū)化新城，以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的帶動(dòng)模式也一直在影響中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。到了2002年商業(yè)地產(chǎn)概念的提出，2006年的發(fā)展和普及，2009年的轉(zhuǎn)型和提速，2010到2011年是大發(fā)展，進(jìn)入2013年是轉(zhuǎn)型升級(jí)。

    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展三個(gè)階段：最早我們叫“一鋪養(yǎng)三代”，一個(gè)是市場(chǎng)投資人希望買(mǎi)這樣的商鋪，第二個(gè)就是開(kāi)發(fā)商他們不懂零售業(yè)，現(xiàn)在大家熟知的萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等，包括現(xiàn)在新型的萬(wàn)科、恒大都是從住宅轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的。他們?cè)鯓舆m應(yīng)零售業(yè)的規(guī)律，就到了第二階段，租售相結(jié)合，把大型集中性的商業(yè)租給主力店，然后把一些小商業(yè)店賣(mài)掉。未來(lái)中國(guó)的零售業(yè)想進(jìn)入一個(gè)健康持續(xù)的發(fā)展，一定要進(jìn)入持有物業(yè)為主，以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)性物業(yè)，以資本變現(xiàn)為最后的發(fā)展階段。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)才能進(jìn)入良性的健康發(fā)展。

    中國(guó)商業(yè)模式出現(xiàn)了三種模式：銷(xiāo)售為王地產(chǎn)主導(dǎo)的大陸模式；全程開(kāi)發(fā)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的香港模式；專(zhuān)業(yè)分工資本運(yùn)營(yíng)的美國(guó)模式。在美國(guó)商業(yè)基金或者小型商業(yè)基金，由他們來(lái)購(gòu)買(mǎi)，最后他們?cè)傥袑?zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)去經(jīng)營(yíng)，他是一個(gè)分工非常強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)模式。

    中國(guó)商業(yè)發(fā)展到今天其實(shí)有幾個(gè)重要特點(diǎn)：第一個(gè)，由于中國(guó)改革開(kāi)放30年，我們?cè)谘a(bǔ)課，所以中國(guó)的商業(yè)發(fā)展想追求速度、追求規(guī)模，中國(guó)本土叫做連鎖化、標(biāo)準(zhǔn)化，像萬(wàn)達(dá)在全國(guó)開(kāi)了將近100個(gè)，我們叫做千店一面，帶來(lái)的問(wèn)題就是同質(zhì)化。

    第二，隨著城市發(fā)展的升級(jí)，隨著整個(gè)市民的結(jié)構(gòu)，年齡、文化、區(qū)域、習(xí)慣等分層分類(lèi)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始出現(xiàn)多層級(jí)的差異化發(fā)展，比如在北京、上海非常明顯，已經(jīng)出現(xiàn)了各種主題式的購(gòu)物中心，在北京最高級(jí)別的是藝術(shù)購(gòu)物中心，然后還出現(xiàn)了文化休閑類(lèi)的開(kāi)放式購(gòu)物中心，還出現(xiàn)了私人購(gòu)物中心，也出現(xiàn)了中低端的家庭區(qū)域購(gòu)物中心，像萬(wàn)達(dá)的模式。更出現(xiàn)了特色化的比如奧特萊斯。在上海同樣也出現(xiàn)了藝術(shù)品購(gòu)物中心，像大名廣場(chǎng)，包括傳統(tǒng)比較早的上海新天地，這種街區(qū)型的。也出現(xiàn)了24小時(shí)營(yíng)業(yè)的全天后體驗(yàn)性的購(gòu)物中心，所以購(gòu)物中心發(fā)展到一個(gè)階段已經(jīng)出現(xiàn)了多元化。

    第三，國(guó)際化、本土化與梯度化。新型的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)街、奧特萊斯，包括專(zhuān)業(yè)店、品牌店，尤其高端奢侈品都是來(lái)自國(guó)外。國(guó)際化與本土化怎么很好的結(jié)合，變成既能接地氣，又能給大家?guī)?lái)國(guó)際化的生活，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)正在出現(xiàn)一個(gè)非常重要的趨勢(shì)，就是國(guó)際化與本土化的結(jié)合。

    我們可以看看中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展在世界上都是絕無(wú)僅有的，作為一個(gè)新型國(guó)家我們的發(fā)展速度都是全世界的NO.1。無(wú)論是作為支柱產(chǎn)業(yè)，還是開(kāi)發(fā)量在全世界都是排名第一的。目前中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)走到今天，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天面臨一個(gè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，宏觀經(jīng)濟(jì)由于經(jīng)濟(jì)周期發(fā)展的使然。商業(yè)地產(chǎn)今天也面臨一個(gè)同質(zhì)化、泡沫化的形勢(shì)。所以中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)走到今天面臨一個(gè)非常嚴(yán)峻的形勢(shì)，怎么能夠保持差異化，怎么和國(guó)家的發(fā)展、城市的發(fā)展能力做一個(gè)很好的研究匹配，避免第一代城鎮(zhèn)化造成的同質(zhì)化、泡沫、惡性競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在比如沈陽(yáng)、成都已經(jīng)出現(xiàn)了過(guò)熱競(jìng)爭(zhēng)的局面。

    我們也來(lái)看一下國(guó)外城市發(fā)展的脈絡(luò)，國(guó)外在70年代二戰(zhàn)以后這個(gè)階段，發(fā)展的模式就是郊區(qū)化，但是他有兩個(gè)關(guān)鍵詞，就是汽車(chē)經(jīng)濟(jì)、中產(chǎn)階級(jí)，這幾個(gè)要素支持了美國(guó)、澳大利亞這些新興的發(fā)達(dá)國(guó)家他們產(chǎn)生了商業(yè)地產(chǎn)、零售業(yè)高度發(fā)展的階段。郊區(qū)化發(fā)展快速的發(fā)展，同時(shí)帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題就是城市的空心化，老城區(qū)出現(xiàn)了空置，包括居住的混亂、環(huán)境的惡劣，噪音、交通堵塞。經(jīng)過(guò)這樣的發(fā)展以后，由于郊區(qū)化帶來(lái)交通半徑的延長(zhǎng)，包括整個(gè)城市生活的分散，人們還是喜歡城市核心高度密集型的方式，包括娛樂(lè)、教育、工作生活一體化的模式，所以又出現(xiàn)了新一輪的新都市主義，要回歸都市。到了第四階段，所有城市化走過(guò)以后，他們發(fā)現(xiàn)城市化帶來(lái)大的城市病，交通、噪音，包括我們中國(guó)現(xiàn)在城市化各種嚴(yán)重的問(wèn)題，假冒偽劣產(chǎn)品、生活節(jié)奏加快，人們之間的交流匱乏，他們又提出了田園都市，希望城市和鄉(xiāng)村、自然和科技、文化和歷史能夠找到一個(gè)更好的兼容模式，包括網(wǎng)絡(luò)跟實(shí)體，我們能找到一個(gè)很好的平衡點(diǎn)。最新的模式我們說(shuō)城市化還有一個(gè)很重要的模式就是TOD模式，以公共交通為導(dǎo)向的城市化布局，能夠提供產(chǎn)城一體化，工作、生活、娛樂(lè)、商業(yè)一體化最便捷，用最短的距離來(lái)完成工作、生活的循環(huán)，讓你的生活質(zhì)量更加提高。而中國(guó)的第一代城市化，我用一個(gè)詞是用降低人們的生活水平為代價(jià)的，每個(gè)人在路上消耗的時(shí)間要接近3-4個(gè)小時(shí)。那么你想你的生活質(zhì)量能提高嗎？我們?cè)诒本乙呀?jīng)五年不開(kāi)車(chē)，我一開(kāi)車(chē)頭就大。坐地鐵15分鐘的時(shí)間，開(kāi)車(chē)早晨如果在峰期，至少一個(gè)小時(shí)，而且你到處找不到停車(chē)位。所以城市化病，包括快節(jié)奏給人們帶來(lái)的焦慮。所以后城市化一定要追求以公共交通為導(dǎo)向，更加幸福快樂(lè)的模式。《美國(guó)大城市的生與死》這本書(shū)非常好，有非常精確的數(shù)據(jù)化研究。

    美國(guó)的發(fā)展模式剛才講了，車(chē)輪經(jīng)濟(jì)郊區(qū)化，剛才韓主任講了中國(guó)城市規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃是分離的，尤其是地鐵非常明顯，在所有發(fā)達(dá)國(guó)家，包括香港、新加坡，地鐵商業(yè)都是這個(gè)國(guó)家最繁榮的商業(yè)，因?yàn)樗械罔F，有川流不息不用排隊(duì)的人流，就是一個(gè)立體商業(yè)。而在中國(guó)，我們看包括北京、上海，甚至換乘點(diǎn)都僅僅是地鐵上下，這主要是因?yàn)橥恋氐墓芾恚斐晌覀儑?yán)重的對(duì)真正商業(yè)中心形成浪費(fèi)，我們說(shuō)商圈一定是以交通為導(dǎo)向。美國(guó)在發(fā)展過(guò)程中一直是帶動(dòng)全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新，從最早把摩天輪放在購(gòu)物中心里面，包括把室外的天空、自然景觀放在購(gòu)物中心，都一直引領(lǐng)著全球的購(gòu)物中心。包括像我們看到的，大家可能去美國(guó)很多城市，到今天他們所創(chuàng)造的購(gòu)物中心引領(lǐng)性一直都在。

    還有日本，他們服務(wù)的精細(xì)化，包括細(xì)節(jié)的創(chuàng)新。日本由于生活習(xí)慣，人口密度、土地跟中國(guó)都很相近，日本是最值得中國(guó)學(xué)習(xí)。尤其中國(guó)在高大上規(guī)模、硬件都沒(méi)有問(wèn)題，但是在內(nèi)部的創(chuàng)新，比如燈光的設(shè)計(jì)、停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)、衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，甚至一個(gè)購(gòu)物中心都有獨(dú)特的香型，一個(gè)購(gòu)物中心放的音樂(lè)你就知道外面是什么樣的天氣。像日本購(gòu)物中心的停車(chē)場(chǎng)，女性的停車(chē)場(chǎng)都有符合女性色彩的設(shè)施。衛(wèi)生間里都有媽媽帶小孩，為小孩還專(zhuān)門(mén)設(shè)置了衛(wèi)生間。他的服務(wù)創(chuàng)新做到極致，所以日本的購(gòu)物中心、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是值得中國(guó)借鑒的。

    歐洲一定是人類(lèi)完成了物質(zhì)文明發(fā)展最終的價(jià)值模式，他有社會(huì)高度的福利化，歐洲模式是完全的休閑、生活，慢節(jié)奏，形成人類(lèi)最重要的生活。我們現(xiàn)在無(wú)論是城市化，都在完成財(cái)富積累，要追求這種享受，享樂(lè)主義、極樂(lè)主義、金錢(qián)主義都影響了我們的生活，當(dāng)我們完成這種原始積累以后，要追求生活的舒適，要享受生活原本的意義。北歐生活就是我們終級(jí)的價(jià)值生活，將來(lái)我們的城市化生活模式可能就要像北歐來(lái)學(xué)習(xí)。

    說(shuō)到中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的兩大瓶頸：一是金融；二是資本。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在號(hào)稱(chēng)有4000多億的資產(chǎn)，但是最近在A股上市被打回來(lái)了，院線在中小板上市也被打回來(lái)了。如果他將近4000億的資產(chǎn)，年回報(bào)率連3%都達(dá)不到。將來(lái)萬(wàn)達(dá)，包括中國(guó)所有的中小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，你們持有的大量物業(yè)如果沒(méi)有創(chuàng)新的突破，將來(lái)你這個(gè)資產(chǎn)怎么變現(xiàn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是有銷(xiāo)售現(xiàn)金價(jià)值，還有金融價(jià)值、資產(chǎn)價(jià)值，如果你的租金提升、品牌的提升、人氣的提升，最后你的資產(chǎn)無(wú)論是上市還是并購(gòu)，還是賣(mài)掉，你的資產(chǎn)估值翻了3倍、5倍，最后通過(guò)資產(chǎn)證券化，使你的資產(chǎn)翻倍的價(jià)值。

    二是人才隊(duì)伍。在商業(yè)地產(chǎn)人才團(tuán)隊(duì)的困擾已經(jīng)比金融資本還要難，即使你有資源，拿到很好的地，即使你有錢(qián)，如果沒(méi)有人來(lái)操盤(pán)，因?yàn)榱闶蹣I(yè)、商業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)期持有的物業(yè)，一個(gè)開(kāi)發(fā)周期要3-5年，招商、調(diào)整要整個(gè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入良好業(yè)態(tài)，緩沖期一般也有5年，沒(méi)有一個(gè)十年的穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)，一個(gè)商業(yè)物業(yè)不可能達(dá)到一個(gè)良性的周期。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得非常慢，我們的人才都是急功近利，所以中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨金融資本的困擾、人才的困擾，未來(lái)的發(fā)展也是不容樂(lè)觀。

    現(xiàn)在的零售資源無(wú)論是奢侈品都是國(guó)外的品牌，真正民族自有的品牌特別少。尤其在日本，不僅有民族自有，每一個(gè)零售商都有自己自有的品牌，當(dāng)然中國(guó)已經(jīng)有這樣的趨向，像萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)，如果沒(méi)有豐富多元化的品牌資源，包括創(chuàng)新的業(yè)態(tài)，中國(guó)未來(lái)的發(fā)展也會(huì)面臨大的困擾，就說(shuō)同質(zhì)化千建一面，給我們的消費(fèi)帶來(lái)疲憊、同質(zhì)化，會(huì)影響未來(lái)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

    趨勢(shì)我簡(jiǎn)單講一下，住宅為主的開(kāi)發(fā)向復(fù)合開(kāi)發(fā)甚至商業(yè)地產(chǎn)為先導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型。還有城市轉(zhuǎn)型、企業(yè)轉(zhuǎn)型，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。再就是物業(yè)轉(zhuǎn)型。

    這個(gè)我講一下：一是連鎖標(biāo)準(zhǔn)化與分類(lèi)個(gè)性化并存發(fā)展，像萬(wàn)達(dá)這樣的本土開(kāi)發(fā)商做快速連鎖發(fā)展是必然的，因?yàn)橹袊?guó)改革開(kāi)放30年，我們趕上了美國(guó)一百年的發(fā)展。二是呈現(xiàn)了城市綜合體與軌道交通一體化開(kāi)發(fā)新趨勢(shì)。三是城市綜合體已成為重要的金融投資產(chǎn)品。 

    最后把商圈給大家講一下，商圈的定義大家也都很清楚，有幾個(gè)要素是我比較關(guān)注的一個(gè)：一是選址；二是城市的消費(fèi)群體；三是我們營(yíng)造什么樣的消費(fèi)，贏家一個(gè)體驗(yàn)的環(huán)境。四是我們打造的一個(gè)目的。五是創(chuàng)造一個(gè)城市的整體。商圈的特點(diǎn)有商業(yè)活動(dòng)頻度高的地區(qū)等。

    最后我簡(jiǎn)單把商圈發(fā)展九大主題跟大家交流一下：一是產(chǎn)城一體化。工作、生活、商業(yè)、教育等一體化，交通要具體，要控制在半小時(shí)以?xún)?nèi)。二是TOD模式。三是互補(bǔ)型。四是集聚型；五是特色型；六是區(qū)域型；七是社區(qū)型。

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