核心提示：一個優質的綜合體應該具備哪些標準？綜合體如何做好規劃、招商和后期運營？哪些綜合體項目值得投資？世邦魏理仕華西區董事總經理胡港文、睿意德西南大區總經理張建華、銳馳營銷總經理馮玨、新巢地產總經理蔣鵬、仲量聯行華西區研究部總監馬偉業、高力國際研究部經理王寒凝等給出了答案。
一個優質的城市綜合體應具備以下六大指標：
地段要好
綜合體一定要依托地鐵
和所有地產項目一樣，理想的地段和位置是優質城市綜合體項目的首要指標。從目前國內各大城市有代表性的城市綜合體來看，這些項目在選址上都處于下列區域之一：作為城市經濟新增長點城市副中心；具備較強城市再造能力；對消費群體具有較強吸引力的城市新興商圈。
胡港文表示，跟隨地鐵線布局將是城市綜合體的一大選擇。不少地鐵線路的布局，都會集中在城市傳統商圈或新的城市副中心區域，每個站口都會成為新的人流聚集區，這尤其適合城市綜合體的發展。馮鈺則認為，成都現在新興的一些住宅人口密集區域，比如大面，區域內消費群體基數大，應是具有較強吸引力的城市新興商圈，也為承載城市綜合體提供了有利條件。
定位要準
避免掉入同質化泥潭
對于城市綜合體而言，精準的商業定位，是體現不同項目差異化特點的最重要指標。馮玨指出，綜合體能否成功，定位尤其關鍵。商業定位要瞅準目標群體，但這個目標群體不是被重復性瓜分的群體。例如，中糧大悅城針對20~30歲的青年群體和年輕消費家庭群體；凱德來福士更注重以消費群體為主，整體的業態以中高端為主；成都萬象城瞄準的則是以都市新貴、名流人士為主的高端消費群體。圍繞不同的目標群體展開的業態組合，實現錯位競爭，最大限度地確保了這些項目不會遭遇不少綜合體項目“千篇一律”的尷尬境遇。
胡港文也表示，隨著物質的不斷豐富，人們在消費過程中變得越來越理性。因此，一個城市綜合體要獲得成功，必須要花時間對消費者進行調查，真正了解他們的消費習慣和規律，然后再根據相應的商業定位組織招商，找到合適的品牌與之對應。
訂單開發
先招商后建設避免走彎路
住宅產品在營銷端采用的是邊建邊賣的方式，這樣的“騎驢找馬”對于城市綜合體卻難以完全適用。特別是綜合體項目中體量龐大的商業部分，往往成為制約綜合體運營的決定性因素。因此，絕大多數優質的城市綜合體，為了最大限度地規避風險，采取的多是“未雨綢繆”的開發模式。馬偉業稱，比如萬達，采用的是典型的訂單式開發模式，項目可以根據戰略合作伙伴提出的基本需求，在開建前完成面積、高度、出入口、交通體系等方案的訂制，經合作方確認后方才開工，租賃面積完全實現了租金覆蓋，沒有無效面積。另一些成功的綜合體項目，也大多采用招商在前、建設在后的先租后建形式，提前鎖定目標租戶，在為綜合體盡快投入營運提供保障的同時，也確保了自身租金收益的快速兌現。
自持要高
自持比例決定綜合體成敗
如果說開發模式是城市綜合體項目獲取成功的第一步，合理的經營模式則是確保項目后期贏利的重要條件。與會的業內人士一致指出，把大量商業分割散售的開發模式會給商業未來發展埋下地雷。散售導致經營管理權分散，商鋪的真正價值難以最大化實現。目前市場上較為成功的綜合體項目，對商業部分基本都保持了高比例的自持，集中商業選擇自持出售的也僅是少量臨街商鋪。如成都萬象城一期30萬平方米物業均為華潤自持，成都來福士廣場的商業部分也基本由凱德置地持有，散售的商務社交大平層僅有76套，占該類產品的10%。而萬達更是將萬達廣場收益最高的百貨和主力店牢牢掌握在自己手中。某種程度上，對于投資者來說，自持比例越高的城市綜合體，投資保障系數相對更高。
功能要多
功能越豐富生命力越強
綜合體業態越復合、越豐富，城市綜合體的生命力也就越強。胡港文認為，寫字樓、酒店、會展、主題商業共生帶來的客群，會產生相互疊加和促進，利用各自的影響力形成相互之間的吸引力，最終形成一種對消費人群的巨大合力，帶動整個綜合體良好運轉。從現實來看，以目的性消費為主的零售業態在今天商業發展模式中越來越感受到發展的壓力。滿足消費者以輕松的體驗式購物為樂趣，已成為綜合體項目成功的必備條件之一。
張建華認為，綜合體運營的核心就是留住老顧客、帶來新顧客。一個成功的商業項目在前期就會不斷地根據市場情況對項目進行業態分析、定位、組合，找尋合適的商家品牌來充實項目，突出項目主題，發揮規模效用。業態的確定實際上是項目發展的戰略確定，接下來的商家品牌招商是戰術的具體實施。大型購物中心的業態不外乎由零售、餐飲、娛樂、服務、體驗類構成，它們之間的比例突出了購物中心的特點，品牌的檔次確定了項目的消費層次。
品牌要響
競爭激烈，聲音大小很關鍵
品牌為綜合體帶來的價值已經是行業共識。城市綜合體品牌價值體現在兩個方面：一是來自開發企業，二是來自于進駐項目的商業品牌。優質的城市綜合體，往往是兩個方面實力品牌的結合。馮玨表示，一個城市綜合體項目的品質感，取決于整個項目與目標消費市場相匹配的品牌商家。消費者對綜合體項目的認知度和忠誠度，很大程度來自于對項目中經營的各種商品的品牌滿意度。通常情況下，越是市場號召力強的品牌，在商業項目里的租金談判能力越強，而想要打造一個成功的商業項目，又離不開品牌商家的數量和規模。品牌商家對整個項目定位的形成以及可持續性經營產生直接影響。另一方面，資本能力決定開發能力，也決定盈利模式和產品模型。實力雄厚的一線品牌開發企業，對于優質商業品牌資源無疑具有更強的吸引力，在后期的資源整合和營運管理方面具備更豐富的經驗和專業性，能夠為商業品牌的持續盈利提供保障。
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