“商住一體化”的三種實現方式
來源:燕趙晚報 作者:燕趙晚報 時間:2014-08-07
核心提示：越來越多的開發商們為了滿足購房者需求，提出了“商住一體化”模式，將住宅與商業結合在一起，使業主們盡可能方便的利用社區帶來的各種便利，方便大家的生活。
隨著人們生活水平的提高，購房者開始追求物質、精神層面上更高水平的享受需求。越來越多的開發商們為了滿足購房者需求，提出了“商住一體化”模式，將住宅與商業結合在一起，使業主們盡可能方便的利用社區帶來的各種便利，方便大家的生活。這種復合性的城市空間既可以提高地段自身價值，也可以提升樓盤的升值潛力。無論是購房自住還是投資，樓盤周圍的生活配套絕對是重點考慮因素之一。如果家樓下就是一個購物天堂，餐飲、娛樂、悠閑、購物一應俱全，不用大費周章地外出購置生活品了，閑暇時還可以下樓喝喝咖啡，酷愛購物的你在家門口就可以一起解決，省去交通擁堵帶來的壞心情，在家里就可以享受輕松便捷、時尚品質的幸福生活。
底商社區“商住一體化”
便利的生活圈子就在你家樓下
便利方式：便利店、咖啡屋、餐館、銀行等構成生活所需
底商最能與社區的生活聯系在一起，因為底商就在你家樓下，這些底商將構成你生活中重要一部分。判斷一個社區生活是否便捷，在很大程度上是要看你家的樓下是否有“吃喝玩樂購”的地方，當然這些“吃喝玩樂購”的地方主要是以便利店、咖啡屋、便當式小型餐館、飾品小屋、銀行等與人們生活息息相關的日常便利所需構成。
按照服務對象劃分，這些“吃喝玩樂購”的地方可以將住宅底商分為服務于小區內部和服務于小區外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區里面。對于大型的住宅社區，底商主要以社區內部居民為服務對象。在設定上要看小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。
“生活方便”是未來人們選擇社區居住的重要方面，而底商的形成和開發將使得這一“生活方面”成為現實。底商不得不成為人們生活最初的“保障”形態，人們的生活質量和生活方式也將因此而發生改變。
綜合體型“商住一體化”
走在憧憬與快捷的“城市大生活”中間
便利方式：商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等構成“城市生活空間”
“人們為了生存來到了城市，人們為了生活的更好，留在了城市。”正如兩千多年前亞里士多德對城市多彩生活的概括，人們總是對方便、快捷的大城生活無限憧憬。如果說城市改變和提高了人們的生活品質，那么城市綜合體的出現無疑讓人們的生活更加美好。
城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關系，從而形成一個多功能，高效率的綜合體。城市綜合體的六大業態H（hotel）酒店、O（office）辦公室、P（park）公園、S（shopping mall）購物中心、C（congress）會所、A（apartment）公寓，組成了一個新的合生詞——HOPSCA。HOPSCA基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。
城市綜合體與傳統商場之間已經不能并駕齊驅，傳統商場缺少太多的現代生活氣息，而城市綜合體則滿足了現代都市人的生活消費方式。人們在綜合體中除了“吃喝玩樂購”之外，還可以參加休閑、游樂、體驗、互動、挑戰的消費活動主題，這里將滿足人們的生活所需，還能給人們帶來更加豐富多彩的生活樂趣。
0.5半徑生活“商住一體化”
“僻靜”空間中體味高分值“舒適感”
便利方式：必備型的業態突出日常生活功能，滿足居民基本需要
居住區商業以服務居住區居民為主，滿足居民日常生活多樣化需求，商業網點規模適中，可以實現大部分社區商業功能，居住區商業業態業種的需求略低于社區商業中心，商業網點的數量與規模介于社區商業中心與鄰里商業之間。
如果沒有密集的大規模“日常生活便利的底商”+具有“城市主題的綜合體”的社區，那么它的周邊“0.5公里”的生活半徑圈子必須具備，這一0.5半徑生活“商住一體化”的社區，其最大優點是可以遠離商業的喧鬧和嘈雜，這一類社區實現了純粹意義上的“家”，也就是相對比較僻靜的居所，但由于這一類社區具備了“0.5半徑生活”的圈子，其居民生活又顯得那么便利，也就是說，舒適感的指數將會大幅度提高。
這一“0.5半徑生活”圈子的周邊，大多有必備型的業態：包括果蔬店、熟食店、中小型超市、便利店、中小型餐飲店、早餐店（點）、經濟型旅店、中小型藥店、家電維修服務中心、洗車服務、美容美發店、洗衣店、洗浴、再生資源回收、家政服務、房屋租賃等中介服務、沖印店、報刊亭、體育文化用品專賣店、家居用品、花店、母嬰服務中心、桶裝水配送等。服務半徑不超過0.5公里的劃分范圍，服務社區內居民，重點突出日常生活功能，以滿足社區居民基本需要為目標。
業界觀點
“公益”與“功利”的“全覆蓋”
近日，石家莊市宣布規劃打造“51020生活圈”，將形成三級社區商業網點布局，其服務密度之大，網點之多，業態業種之豐盛，僅憑想像，估計沒有人會懷疑“步行5分鐘可到便利店、10分鐘可到大中型超市、20分鐘可到區域商業中心”的美好愿景。到那時，新增的10個標準化社區商業中心、30個社區商業中心和150個居住區商業，將鋪陳出氣勢宏大且琳瑯滿目的便民商業網絡，大小商業圈或勾連或融合或交匯，居民步出家門，舉頭可見果蔬店、快餐店、洗衣店、超市、便利店、洗浴店；多走幾步，即可直達健身休閑、文化娛樂中心、圖書店、賓館、維修站、家政服務、婚紗攝影、廢物回收等場所；而社區商業服務功能的延伸，還可向居民和商戶提供專業的法律咨詢、養老，甚至供暖、制冷、安保、保潔、維修、送飯、送醫、定期探望、緊急救助等服務。
這種公益色彩濃郁的全覆蓋式的商業網絡，既方便了居民，又能拉動內需，且這種服務業產生的GDP質地很“輕”，顏色很“綠”，不會造成令人深惡痛絕的工業污染，可謂善莫大焉。
然而，我們在想像一個商業功能齊全、業態和布局合理的新生活圈的同時，更應該考慮如何杜絕由此產生的不和諧音，使我們的家園永葆恬然棲息、舒心安享、世代托付的氛圍。
歷史的經驗告訴我們，廣義的“商住一體化”容易生發的問題不在少數。如擾民問題，此起彼伏的商業活動如何控制？油煙、噪聲如何治理？還有，如何防止商戶侵占綠地、車輛與道路和行人之間的矛盾、商業活動與交通的沖突等等，都是需要規劃者先行考慮的難題。
城市發展需要商業同行
近日《社區商業發展專項規劃》的出臺，石家莊分級化的商業網絡發展藍圖日趨明朗。其實這些年隨著大型住宅社區的開發，社區商業地產的發展規模也隨之加大。這些社區商業體量較大，部分社區商業地產項目除了引進大型連鎖超市外，還計劃打造特色商業街或者綜合商業步行街等內容，以期能夠借助區域經濟發展來拓展出新的區域性商業中心。
但是趨勢和規劃并不代表現實和成功，在發展過程中應該注意以下幾點：
1、開發商作為此類物業的開發主體，受限于資金要求，自持經營的比例較小，分割出售后，散戶投資者為了盡快盈利，容易發生招商重疊等狀況，后期經營管理容易出現問題，會影響各商業業態的穩定經營。所以持有型社區商業模式利于長線經營，最終形成商業氛圍和特色，從而避免商鋪之間的非良性競爭對投資回報的損害，可以盡快形成區域商業中心。
2、政府應該在區域商業的發展中起到更多的引導作用。商業服務和消費需要的確定需要科學的計算，開發商難以獨立的完成對區域的消費人群、需求和能力等因素的綜合計算，這需要政府在更高的高度上，綜合更多的數據和因素，給區域商業做出明確的引導，使開發商在業態組合和后期經營上有的放矢，這很重要。
3、不同檔次的住宅和公寓對商業業態的需求不同，比如對健身設施的需求，公寓和高端住宅遠高于普通住宅等，所以在社區商業分析中，應仔細分析社區內人群的各項條件，在中強度需求商業設施和低強度需求商業設施上做到精準設置。
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