關于2014年上半年物業市場整體表現狀況，英國皇家特許測量師、高力國際研究部中國區主管及董事謝靖宇概括到：“展望未來，北京寫字樓租賃市場在下半年預計無重大變化。租賃需求受到北京作為國家首都及商業中心的支撐，租金在下跌幾個季度后或將逐步企穩。在2014年下半年華北區各寫字樓市場內，沈陽和天津面臨的挑戰最大。”

 

    談及商鋪市場，謝靖宇表示，北京、大連和青島的商鋪物業市場發展前景積極，在國內外零售商擴張的支撐下，商鋪需求持續增加。大連及青島的社會消費品零售總額增長速度繼續快于包括北京在內的一線城市，沈陽市場將有別于其他城市，預計未來一年內，沈陽市場空置率或將進一步上升，租金大幅度下調的可能性更大；天津市場也將面臨挑戰，鑒于天津消費品零售總額在2014年上半年增速放緩至5%以下，該市的商鋪物業市場也將因此受到影響。

 

 

 

    寫字樓 

 

    供應

 

  華北區內，青島是2014年上半年內唯一有新增供應的城市。中鐵建于市中心開發的70,000平方米項目于期內竣工落成。新增供應使青島市場總存量擴大到1,297,000平方米。相較之下，北京寫字樓市場的總存量為5,480,000平方米，大連為1,066,400平方米，天津為1,019,700平方米，沈陽為837,000平方米。

 

  需求

 

  由于中央政府大力推進產業結構升級以及地方政府依據自身條件積極落實中央政策，在第三產業穩步發展和帶動下，除天津外的所有城市租賃需求穩定增長。2014年上半年，跨國及國內大型企業對北京寫字樓市場的需求繼續維持穩定，尤其是來自金融、投資、IT、生物醫學及其他專業服務等行業。在沈陽，業主之間不斷加劇的競爭使其在某些情況下給予更具吸引力的條件及更長的租賃期限，以及其他折扣及優惠措施。值得注意的是，一些租戶從陳舊的乙級寫字樓搬遷至北站CBD子市場已形成趨勢。在大連，租戶希望能以更加優惠的價格承租品質更佳的寫字樓，這將導致該市新興子市場的需求有所增長。在天津，雖然租賃需求從傳統的貿易相關公司轉移到金融及服務行業，但整體需求依然疲軟。在青島，需求與2013 年下半年持平，但整體空置率因新增供應而被推高。而大連和沈陽空置率自2013年下半年均有所下降。截至2014年上半年，大連、沈陽、青島、天津及北京的空置率分別為16.2%、17.7%、15.5%、17.5%及5.3%。

 

  租金

 

  北京繼續處于自2013年上半年開始的租金調整期，截至2014年6月，租金環比下降0.2%，至人民幣310.3元每月每平方米。這主要是因為企業租賃預算受中國經濟增速不明朗的影響而有所收緊。二線城市中，受理財及貸款公司對高品質寫字樓需求增長的驅動，大連租金錄得環比6.0%的顯著增長，上升至人民幣87.4元每月每平方米；這僅領先于青島，青島租金小幅下降至人民幣86.5元每月每平方米；與此同時，大連的租金仍低于沈陽及天津。沈陽由于經濟形勢不明朗，業主給予更多的優惠措施，致使平均租金下降至人民幣96.1元每月每平方米(同比下降3.2%)，而天津的租金則錄得人民幣108.8元每月每平方米。

 

  投資

 

  在寫字樓物業投資市場中，北京及沈陽錄得整售交易。在北京，世紀恒豐斥資人民幣約21.5億元購買臨近燕莎子市場的冠捷大廈；帶有外資背景的基匯資本以人民幣57億元收購盈科大衍地產持有的包括兩棟甲級寫字樓在內的建筑面積為169,000平方米的盈科中心。在沈陽，中國保利集團旗下子公司以人民幣約11.7億元購買瑞安建業(瑞安集團成員)持有的包括23,000平方米寫字樓(建設中)在內的沈陽中匯廣場二期。

 

  展望

 

  展望未來，北京寫字樓租賃市場在下半年預計無重大變化。租賃需求受到北京作為國家首都及商業中心的支撐，租金在下跌幾個季度后或將逐步企穩。在2014年下半年華北區各寫字樓市場內，沈陽和天津面臨的挑戰最大，兩市分別有470,000平方米和380,000平方米的新增供應。如按計劃完工入市，這些新增供應將分別占兩市現有總存量的56.1%和37.2%，給業主方帶來巨大壓力。大連及青島也將有新增供應，但兩者之體量分別僅為40,000平方米及165,000平方米，均不超過兩市歷史吸納量之水平。

 

    商鋪 

 

  供應

 

  2014年上半年，青島、沈陽及天津均有新增供應入市。在青島，位于市區的青島中心廣場開業，為市場帶來40,000平方米的新增商鋪供應，使得全市的總存量增加至130萬平方米，高于大連市場113萬平方米的總存量。在天津，兩個新項目開業為市場帶來221,000平方米的商鋪供應，總存量增加至210萬平方米。在沈陽，盡管有兩個新項目開業，但同期四個項目的停業使得市場總存量保持在約480萬平方米。北京市場的供應量位于較高水平，為510萬平方米。相較于北京2,100萬的人口總量，擁有740萬人口的沈陽仍面臨供應過量的問題。

 

  截至2014年上半年，因新增供應有限，大連的空置率下降至5.1%。在青島，盡管有新增供應，但空置率仍有所下降，至4.5%。同一時期內，沈陽市場凈吸納量錄得負值，導致空置率上升至17.5%。天津市場空置率小幅上升至6.3%。北京市場空置率上升至10.5%，主要受中關村子市場內某項目高空置率的影響。

 

  需求

 

  餐飲商家，尤其是國內外的連鎖餐飲品牌，仍為主要的需求動力，緊隨其后的是進一步鞏固其在北京的市場地位并向二線城市擴張的國內外快時尚品牌。奢侈品牌，雖然步伐較前幾年有所放緩，但仍有少數在北京市場持續擴張，紀梵希、巴黎世家、童裝品牌Dior Kids及Armani Junior開設新店即為佐證。快時尚及本土或區域性的時尚品牌是二線城市主要的需求來源。2014年上半年在華北區主要城市開設新店的餐飲商家包括鹿港小鎮、南小館、Coco壱番屋、貓屎咖啡、綠茶餐廳、味千拉面和漢拿山韓國烤肉。

 

  租金

 

  持續的消費需求推動了北京和大連市場租金的上漲，兩者分別環比上漲1.3%及0.4%至人民幣873.6元每月每平方米及人民幣653.9元每月每平方米。對供應過量及市場飽和的擔憂削弱了業主的議價能力，沈陽市場租金環比下降0.4%至人民幣517.6元每月每平方米。青島和天津市場在一定程度上受經濟低迷的影響，平均租金小幅下降，環比分別下降0.9%和1.3%至人民幣520.7元每月每平方米和人民幣509.2元每月每平方米。

 

  投資

 

  2014年上半年華北區內幾個主要商鋪物業市場均未錄得整售交易。北京市場主要是受到買賣雙方對資本值預期差異的影響而未達成交易。而在二線城市，投資者雖保有興趣，但市場缺乏大型優質項目，且收益率未達機構投資者的要求，加之業主對出售旗下物業意愿低下導致鮮有交易達成。

 

  展望

 

  北京、大連和青島的商鋪物業市場發展前景積極，在國內外零售商擴張的支撐下，商鋪需求持續增加。大連及青島的社會消費品零售總額增長速度繼續快于包括北京在內的一線城市。與此同時，北京因其首都地位、低失業率、不斷上漲的薪資和可支配收入，加之政府通過促進國內消費和消費支出率的增長來推動經濟發展，仍受在華經營的眾多零售商的青睞。預計這些因素將推動市場對2014年335,000平方米的新增供應的吸納。

 

  沈陽市場將有別于其他城市，鑒于2014年下半年預計有244,000平方米新供應入市，屆時，該市業主將面臨更大的挑戰。因此，預計未來一年內，沈陽市場空置率或將進一步上升，租金大幅度下調的可能性更大。天津市場也將面臨挑戰，鑒于天津消費品零售總額在2014年上半年增速放緩至5%以下，該市的商鋪物業市場也將因此受到影響。

 

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