核心提示：養老住宅具有較好的盈利能力，如何選擇目標城市進行開發極其重要，前瞻通過以下分析篩選出最具投資價值的城市。
一、養老住宅收益高
養老公寓除產品本身之外，物業管理和服務才是老年公寓項目最大的贏利點。在物業管理方面，由于老年社區的種種服務形勢有別于其他普通社區，因此，老年社區的物業服務費的收取標準采取相對高價位標準。其次，除了常規的物業服務，針對老年人的需求，社區服務也包括了日常的訂菜送菜服務、廚師服務、清潔衛生服務、病人看護服務、家庭保姆服務、收費釣魚服務、收費娛樂服務、收費社區活動服務等。
據前瞻產業研究院《2015-2020年中國養老公寓行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》了解，由于老年人的生理及心理特征，他們對社區的配套設施使用率大大高于普通住宅。以小區為例，普通住宅會所使用率為30%，老年公寓會所的使用率達到80%，據此推算，以居住人口為1000人，會所費用為1000元/人/年，可以看出，如果經營得當，養老公寓年收益為80萬元，大大高于普通住宅的30萬元。
養老住宅具有較好的盈利能力，如何選擇目標城市進行開發極其重要，前瞻通過以下分析篩選出最具投資價值的城市。
二、養老社區投資目標城市選擇
首先，從社會、經濟指標層面兩維度判斷擬進入城市是否適宜發展養老地產，分別選取“65歲及以上人口占總人口比重”和“人均可支配收入”，前者用于判斷城市是否進入老齡社會的標準，后者用于判斷城市人口購買力是否具備發展養老社區的標準。
具體來看，世界衛生組織根據聯合國將“60歲以上人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%”作為判斷一個地區是否進入老齡社會的標準；國際標準為“人均可支配收入達到5000美元（約32000人民幣）以上”作為具備發展養老社區的條件。
第二，以核心城市為代表，對全國主要城市群進行分析研究。
圖表1：全國7個城市養老地產進入主要判斷參數（資料來源：前瞻產業研究院整理）
根據各區域的人口老齡化程度和經濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。
◆成熟區：老齡化程度高，經濟水平發達，目前階段可立即進入的成熟區域；
◆考察區：老齡化程度嚴重，經濟水平有待提高，具體項目應重點考察當地的經濟發展狀況和消費能力；
◆潛力區：經濟發展水平高，老齡化程度有限，具體項目應重點考察當地對養老地產的需求狀況；
◆暫不考慮區：經濟發展水平及老齡化程度均不高。
圖表2：養老地產城市進入判斷
資料來源：前瞻產業研究院整理
以上海、北京、西安為代表的華東地區、華北地區和西北地區城市群，因為其老齡化程度最嚴重，具有巨大的潛在市場，另外強大的消費力又提供了有力的消費支撐，為老年住宅的開發和良性發育提供了有利條件。
以沈陽、武漢、成都為代表的東北地區、華中地區和西南地區城市群，老齡化程度嚴重，具有巨大的潛在市場，但經濟發展狀況和消費力相對較差，該區域具體項目應重點考察當地經濟發展狀況和消費能力。
以廣州為代表的華南移民城市群，經濟發展水平高，消費力強，但人口老齡化程度相對較輕，該區域具體項目應重點考察當地對養老地產的需求狀況。
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