比如，7月21日，綠地集團與申通地鐵、上海建工等滬上企業簽署戰略合作協議，由綠地牽頭組成綠地地鐵投資發展公司在全國多地開展地鐵投資開發業務。

 

　　8月7日，恒大集團同時成立了三個新業務公司，分別為恒大乳業集團，恒大畜牧集團和恒大糧油集團。除了進入乳業等三個領域，此前恒大還成立了恒大人參集團和健康產業集團。在今年的一個內部會議上，許家印也提出快消和金融將是恒大未來多元化拓展的兩大方向。

 

　　8月12日，萬達兒童娛樂有限公司在北京召開發布會，宣布到2020年將開業200家兒童樂園，正式推出“萬達寶貝王”品牌，成為中國最大的連鎖兒童娛樂公司。這是地產巨頭萬達集團繼電影院線、連鎖娛樂、主題公園、圖書出版之后，在文化領域的又一新舉措。

 

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，2014年下半年以來，無論是迫于中長期房地產行業發展空間局限性，還是企業的多元化戰略發展的需要，還是為了迎合經濟結構調整市場背景下的城鎮化發展機會，還是為了降低融資成本的需要，品牌房企“跨界”投資的趨勢在2014年下半年以來顯得非?；鸨ｎA計2014-2016年這段時期內品牌房企在“跨界”投資上將有更大的動作，或許龍頭房企會直接通過并購、合作等方式進行大范圍“跨界”擴張。具體來講，品牌房企加碼“跨界”力度的主要原因如下：

 

　　第一、市場周期的變化帶來行業變革。在本輪市場周期低谷期階段，住宅市場利潤率進一步下降，導致過去直接跑馬圈地模式發展空間受限，倒逼房企戰略轉型。

 

　　筆者認為，每一輪市場周期的變化都會給上海房地產市場帶來新一輪的市場變革。2014年，在銀行信貸緊縮的市場背景下，全國房地產市場進入了新一輪的市場低谷期，全國房地產行業面臨著新一輪的市場變革。而這樣的變革主要變現為：在樓市充分競爭的市場環境中，全國性品牌大企業通過過去幾年在房地產市場的直接跑馬圈地模式受限，尤其是在土地成本、融資成本持續攀升的市場背景下，企業延續過去“圈地囤地”模式已不可取。同時，住宅行業開發利潤率的逐漸走低，房企原有的以單純住宅業務為主的開發模式已經過時，這對于品牌房企來講，在完成全國化布局之時，又不得不馬不停蹄戰略轉型，考慮業務多元化或依托房地產主業進行“跨界”轉型。此時，企業勢必會通過其他間接方式進行拿地，這樣，倒逼企業走向產業擴張與轉型之路，通過“地產+X產業”方式進行“跨界”投資，實現企業的戰略轉型。

 

　　第二、大部分品牌房企的全國化布局基本完成。從戰略布局角度考慮，規?；_到一定階段勢必會向多元化邁進，當前品牌房企是通過“跨界”投資實現業務上逐步實現多元化。

 

　　當前無論是開發商直接“跨界”投資，還是進行股權收購、合作投資等，其很重要目的之一就是通過這樣的方式實現多元化投資的戰略布局，使其在國內規?；?，“將雞蛋放進兩個籃子里”分散國內房地產市場投資的風險，迅速在國內市場實現“多條腿走路”，從而在業務上逐步實現多元化布局發展。

 

　　第三、新型城鎮化過程中投資結構、消費結構升級帶來市場投資機會，房企試圖通過“跨界”投資實現“地產+X產業”的發展戰略。

 

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在推進新型城鎮化過程中，從投資結構變化來看，高鐵、軌道交通、智慧城市、環保等產業成為投資的重點；從消費結構變化來看，農資流通、旅游、消費電子等成為未來消費升級的重點。未來幾年，伴隨著居民收入水平提高，消費結構、消費能力、消費層次都將有所調整，我國將逐漸由投資拉動型經濟向消費刺激型經濟轉變。因此，新型城鎮化將帶來諸多商機，對于品牌房企來講，當然也不會錯過以“地產+X產業”方式進行“跨界”投資的機會。

 

　　所謂“地產+X產業”，是房企以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營，最終將項目構建成為產業價值鏈一體化的平臺。

 

　　就綠地與申通地鐵、上海建工等滬上企業合作而言，綠地進軍地鐵投資產業，切準了基礎設施領域的改革脈搏。綠地在率先積極響應政策號召的同時，也抓住了一個龐大產業的新機遇。最新數據顯示，2014年我國在建軌道線路的城市達到40個，在建里程3892公里，總投資規模超過1.6萬億元。

 

　　對于綠地而言，可以在未來綠地地鐵業務的運作中，結合沿線土地出讓作為部分回購條件，由綠地先期介入參與地鐵沿線區域的綜合功能開發，發揮綠地房地產業務的優勢，打造具備集商業、辦公、酒店等功能于一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務設施。

 

　　同樣，對于恒大而言，無論是牧場經營、奶粉生產銷售等業務，還是進軍畜牧業，從雞鴨鵝到牛羊豬，到牲畜家禽的飼養、深加工和銷售，還是進軍有機糧油的生產、加工和銷售，背后也絕對不是單純進軍產業那么簡單。也就是說，在進軍產業的同時，背后勢必跟隨著其拿地戰略，“地產+X產業”勢必也會成為恒大“跨界”投資轉型方向。

 

　　第四、房地產行業融資成本攀升，通過“地產+X產業”方式可以獲得更低的融資成本，降低企業運營風向。

 

　　眾所周知，當前銀行5年期以上貸款利率6.55%，但是對于房企來講，很難直接獲得這么低成本的融資，即使從銀行獲得貸款，平均融資成本也會在10%左右；從信托渠道來看，房企的普遍融資成本也在15%左右，部分房企有可能會在18-20%，甚至更高；海外的融資成本雖然在5-6%左右，成本較低，但是不是所有房企都能夠獲得的。那么，對于房企來講，勢必想方設法降低融資成本，以降低市場運營風險。

 

　　從“地產+X產業”的發展模式來說，房企不僅僅可以獲得相對較低的融資成本，在某些領域還可以獲得地方財政的補貼，或者稅費的返還等優惠政策，甚至土地也可以免費贈送。這樣，對于房企來講，通過“跨界”投資，實現多元化發展同時，也獲得了相對較低的融資成本，“地產+X產業”成為房企的一種變相的低成本融資工具。

 

　　總之，從未來幾年趨勢來看，品牌房企“跨界”投資戰略轉型還會如火如荼進行，這些房企試圖通過“房企+X產業”的操作模式使城市、資本、產業與人口的協調發展，在新型城鎮化的過程實現企業的發展價值。但是，品牌房企在“跨界”投資轉型過程中也應該注意把控市場風險，不能一味跟風激進的進入一些陌生的領域。

 

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對于“跨界”投資戰略轉型過程中的房企來說，比如住宅地產企業進軍養老地產、產業地產、畜牧產業的情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業務板塊與“X產業”板塊并駕齊驅，“兩條腿”走路的方式規避不同板塊業務的投資風險，最終通過“地產+X產業”的操作模式實現戰略轉型。

 

　　對于一個具體地產投資者來說，其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中實現投資住宅的資金與投資“X產業”板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠實現良好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證。

 

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