商業(yè)地產(chǎn)操作模式的歷史轉(zhuǎn)變

核心提示：目前關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展可能會產(chǎn)生的問題，政府開始宏觀控制平衡發(fā)展了，專家學(xué)者也開始提醒了，業(yè)內(nèi)知性人士也開始反思了，即使是開發(fā)商在往錢包里裝錢的時候也會想這錢是不是來得太快了。的確，這場火熱的商業(yè)地產(chǎn)運動仍然不能掩蓋其中出現(xiàn)的諸如空置率日趨增加、商場停業(yè)整頓等不良現(xiàn)象。

2013年是中國房產(chǎn)界的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與跨越年，商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時也牽出了不少問題，政府、學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士都開始了速度與激情背后的積極反思，在2013年這個分水嶺上，只有創(chuàng)新與歸零才能生存，才能更好地發(fā)展。

在住宅調(diào)控不斷加碼、松綁政策遙遙無期的背景下，2013年被定義為商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與跨越年，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展如火如荼地開展著，一方面是市場形勢一片大好，眾多開發(fā)商激情介入，另一方面是開發(fā)規(guī)模越來越大，中國似乎昂首挺胸地走進商業(yè)地產(chǎn)新時代，且不管商業(yè)地產(chǎn)是否真的有那么火，但是在開發(fā)賺得盆滿缽滿的同時，也確實為許多大城市創(chuàng)下了不小的業(yè)績，豐富了城市商業(yè)形態(tài)，充實了城市經(jīng)濟基礎(chǔ)，甚至改變了城市的區(qū)域產(chǎn)業(yè)、商業(yè)格局、商圈布局。

任何事物快速發(fā)展的同時，總是會讓人提高警惕，商業(yè)地產(chǎn)也一樣。目前關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展可能會產(chǎn)生的問題，政府開始宏觀控制平衡發(fā)展了，專家學(xué)者也開始提醒了，業(yè)內(nèi)知性人士也開始反思了，即使是開發(fā)商在往錢包里裝錢的時候也會想這錢是不是來得太快了。的確，這場火熱的商業(yè)地產(chǎn)運動仍然不能掩蓋其中出現(xiàn)的諸如空置率日趨增加、商場停業(yè)整頓等不良現(xiàn)象。某種形態(tài)發(fā)展到一定階段，總是要面對前期透支留下的問題和隱患，而在此過程中，誰能夠高瞻遠矚，率先變革，誰就能把握市場機會，取得更大的成功，同樣，在這個分水嶺上，總會有一批犧牲者和殉難者，這是歷史發(fā)展的必然趨勢。

商業(yè)地產(chǎn)在城市化進程突進、城市擴大化的過程中發(fā)展起來，在新城建設(shè)和舊城改造以及城市功能轉(zhuǎn)型下城市格局所留下的商業(yè)形態(tài)空白中火熱起來，但是它同樣要在這個過程中成熟起來以獲得更穩(wěn)定的發(fā)展。

我們將從商業(yè)地產(chǎn)定位模式、決策模式、開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式、管理模式、營銷模式、招商模式、盈利模式九大方面進行剖析。

轉(zhuǎn)變之一：定位模式——從購物中心到特色定位

從定位來看，中國的商業(yè)地產(chǎn)走過了三個階段。第一個階段是上個世紀90年代開始以百貨業(yè)的建設(shè)和商業(yè)改造為定位；第二階段是1996年以后大型超市和賣場的興起；第三階段是商業(yè)街的上馬和購物中心的建設(shè)浪潮，由此，中國的商業(yè)地產(chǎn)走進了MALL時代。

房地產(chǎn)投資中最經(jīng)典的一句話是：地段、地段、地段。但是很多十字路口或者米字路口的商業(yè)地產(chǎn)失利證明了投資者和發(fā)展商在考慮地段的硬件因素外，更要考慮項目定位、商戶結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理、營銷推廣等軟性因子。商業(yè)地產(chǎn)中開業(yè)調(diào)整、經(jīng)營難以為續(xù)，甚至是清場整頓，乃至轉(zhuǎn)型經(jīng)營的現(xiàn)象并不少見，這些狀況其實都是因為定位不準確所引起的。

因此，對于發(fā)展商來說，最需要注意的問題就是定位，對于盯著資本利益而貿(mào)然進入商業(yè)地產(chǎn)的沒有經(jīng)驗的發(fā)展商更是如此。定位就是要根據(jù)項目的各種影響因素，整合可利用資源，找出項目最根本的優(yōu)勢和差異，以營造出商業(yè)地產(chǎn)的特色功能。“一站式購物”是一個很好的商業(yè)服務(wù)形態(tài)，但是卻導(dǎo)致了同質(zhì)化越來越嚴重的趨勢，同時一味地追求“大”賣場規(guī)模效應(yīng)，對項目所在區(qū)域的輻射聚合能力認識不足，則容易導(dǎo)致場大人稀的凄冷境遇。隨著年輕化消費主題群的求新求異心理和個性化特征的日益明顯，目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入追求特色追求個性的時代，特色正在成為商業(yè)地產(chǎn)的生存與發(fā)展的靈魂，個性就是競爭力，有特色的項目才能在競爭中取得有利的地位。所以發(fā)展商應(yīng)在定位上進行全面的考慮，不一定把目光都集中在購物中心這一種形式上。

轉(zhuǎn)變之二：決策模式——從經(jīng)驗主義到政府宏觀調(diào)控結(jié)合三位一體決策

決策是定位的基礎(chǔ)，只有在合理的決策模式前提下，才能做出科學(xué)的定位，并為以后的持續(xù)經(jīng)營做好鋪墊和準備。由于目前商業(yè)地產(chǎn)所面臨的市場環(huán)境越來越復(fù)雜，市場競爭也愈演愈烈，只有在對市場動態(tài)和競爭項目以及其它影響因素進行全面把握和分析，才能做出正確的決策，而這項系統(tǒng)工程僅僅依靠開發(fā)商是很難做得好的，正如上面所說的商業(yè)地產(chǎn)失敗案例，根源在于定位，而定位不準確往往是由于開發(fā)商的經(jīng)驗主義所導(dǎo)致，在對環(huán)境把握不充分，未進行深入調(diào)研和綜合分析的情況下，必然不能滿足市場的要求，而這個苦果最后還是要由開發(fā)商來吞咽。

商業(yè)地產(chǎn)不僅是城市功能的必備形態(tài)，也是城市發(fā)展的重要支持動力，同時，城市擴大化會帶來商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也會為城市穩(wěn)固經(jīng)濟基礎(chǔ)，在這種互動關(guān)系下，城市規(guī)劃要考慮商業(yè)形態(tài)的格局，那么相反，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也必須適應(yīng)城市規(guī)劃的整體要求，因此在決策上，政府宏觀決策是首要前提。

另外，咨詢、策劃、調(diào)研、商管等關(guān)聯(lián)服務(wù)公司由于具有豐富的專業(yè)操作經(jīng)驗，從前期的區(qū)域消費能力和經(jīng)濟需求調(diào)研到區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)特性的定位考慮，再到項目的招商和推廣都能起到外腦的支持作用，而專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司在商業(yè)地產(chǎn)運營管理方面的專業(yè)水平將能夠為發(fā)展商解決很多項目發(fā)展方面的問題，特別是在項目初期的策劃階段，讓有經(jīng)驗的商業(yè)運營公司介入定位，以確保所打造出來的產(chǎn)品能夠正確地迎合顧客的需求是項目發(fā)展的良好開端。

在政府宏觀決策的前提下，利用咨詢、策劃、調(diào)研、商管等關(guān)聯(lián)服務(wù)公司的外腦優(yōu)勢、經(jīng)營管理公司的運營經(jīng)驗和發(fā)展商本身的開發(fā)能力和資源整合的三位一體決策模式，將更能保證項目的穩(wěn)定發(fā)展和永續(xù)經(jīng)營。

轉(zhuǎn)變之三：開發(fā)模式——從自主規(guī)劃到區(qū)域運營

只有具備輻射聚合能力和一定消費規(guī)模的城市才能夠提高商業(yè)價值，并為商業(yè)現(xiàn)代化、多元化提供實際的載體和平臺，而也只有豐富的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)才能為城市的經(jīng)濟發(fā)展提供最有效的經(jīng)濟發(fā)展因子。

商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展的土壤。從目前各大城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況來看，都不同程度地存在著由于對城市商業(yè)規(guī)劃的認知和理解不夠準確和全面而造成定位失誤，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的黯然出局，這不僅影響了開發(fā)商自己的利益，也破壞了城市建筑格局（商業(yè)地產(chǎn)的外在載體空置甚至爛尾極大地影響了城市空間格局）和商業(yè)格局，還影響了業(yè)主、經(jīng)營者及消費者的利益。

這證明了目前的商業(yè)規(guī)劃仍然缺乏前瞻性，對規(guī)劃細節(jié)缺少必要的市場研究和可行性考證，另外，由于很多開發(fā)商被高額利潤吸引，介入其中，根據(jù)自己的土地套現(xiàn)計劃進行商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，由于沒有經(jīng)驗且其目的只是為了圈錢，所以急于回籠資金，在項目定位和商業(yè)形態(tài)界定上不做過多考慮，在經(jīng)營管理方面專業(yè)水平也不高，這使得房地產(chǎn)商無形中成為了商業(yè)規(guī)劃的主體，從而使城市商業(yè)布局整體失控。

商業(yè)物業(yè)對于城市的區(qū)域發(fā)展具有不可忽視的影響作用，有利于提升區(qū)域整體的商業(yè)競爭力和商圈的形成，促進消費能力提高，增大消費規(guī)模，但是作為和社會公眾密切聯(lián)系的地產(chǎn)形態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該站在區(qū)域運營的高度，在符合城市規(guī)劃的前提下，努力完善區(qū)域商業(yè)形態(tài)，營造社會公共商業(yè)空間，協(xié)調(diào)業(yè)主、經(jīng)營者、管理者的關(guān)系，在提升區(qū)域經(jīng)濟力的同時發(fā)展自身開發(fā)水平。

“政府規(guī)劃、企業(yè)經(jīng)營、統(tǒng)籌開發(fā)、創(chuàng)造價值”應(yīng)該是較為理想的開發(fā)模式。

轉(zhuǎn)變之四：融資模式：從單一渠道到多元創(chuàng)新

對于自有資金超強的開發(fā)商，可以主要依靠自有資金來為建設(shè)資金籌資，這些開發(fā)商不會為資金償還發(fā)愁，他們有足夠的時間和耐心來持有物業(yè)并長期投資回報。

對于自有資金實力不強，而又想去嘗試開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多采用的融資方式，當然可能為減輕利息壓力，部分也會采用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。當政府提高開發(fā)貸款的門檻后（四證金，35％自有資金），部分實力不夠的開發(fā)商會考慮利用信托資金，但由于信托資金的成本相對較高（12％～15％的點位），更多的是利用信托資金作為過橋貸款，補充自有資金。隨著新的房地產(chǎn)信托政策出臺（同樣要求四證金，35％自有資金，還得有金融機構(gòu)擔保），這條路基本也被堵死了。

對于自有資金不足的開發(fā)商，目前的市場行情下，可行的融資策略是與基金合作開發(fā)，雖然這些基金的要價比較高，但畢竟只是用力彌補自有資金不足的缺口，其金額不會太大，當自有資金達到標準，并且項目的資質(zhì)不錯的情況下，建議向銀行申請開發(fā)貸款，畢竟銀行的資金成本是相對最低的。目前來看，這是建設(shè)期資金比較可行的融通方式，也是國內(nèi)大多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最常用到的前端融資方式。

在產(chǎn)權(quán)式商鋪的變現(xiàn)方式受到限制或者難以行得通時，越來越多的開發(fā)商選擇了其他的后端融資或變現(xiàn)方式，部分開發(fā)成熟、經(jīng)營狀況良好的物業(yè)，可以向銀行申請商業(yè)物業(yè)經(jīng)營貸款；另外，具備一定規(guī)模并且收益質(zhì)量良好的商業(yè)物業(yè)可以通過REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發(fā)行REITS，為國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資開創(chuàng)先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達等大規(guī)模項目股權(quán)收購合作的嘗試和努力，未來幾年將會有越來越多的REITS境外上市。同時，具備一定規(guī)模、并且質(zhì)地不錯的商業(yè)物業(yè)還可以通過CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持這證券）的方式來融資，CMBS類似于住宅MBS，只是支撐的資產(chǎn)不同而已。萬達在發(fā)行REITS上市受阻的情況下，通過發(fā)行總價值1.45億美元的CMBS產(chǎn)品來取得后端融資，這是國內(nèi)此類融資方式的首例。雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報的現(xiàn)金流，但CMBS是債權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品，而REITS是股權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品。REITS的銷售對象主要是個人投資者，CMBS將主要針對銀行間市場和機構(gòu)的投資者。正式因為投資群體的不同以及證券性質(zhì)的差異（股權(quán)VS債權(quán)），預(yù)計CMBS在國內(nèi)的發(fā)展將會快于REITS，會被越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所運用。

相對于國內(nèi)山商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)融資方式過于落后，未來幾年這個領(lǐng)域的創(chuàng)新將會取得長足的發(fā)展，上述的各種融資方式將會逐漸成為常規(guī)渠道。不久的將來，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商將會采取的融資方式包括：

前端融資：自有資金＋基金＋銀行貸款＋承建商墊資的組合；

后端融資：整售給機構(gòu)投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產(chǎn)權(quán)式商鋪散售/銀行經(jīng)營貸款。

這些多元化的融資組合將成為未來商業(yè)地產(chǎn)的融資模式的主流，不同背景的開發(fā)商、項目質(zhì)地的差異將會導(dǎo)致各個項目融資方式的各不相同，開發(fā)商應(yīng)該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預(yù)見得到，單純依靠銀行貸款來為商地產(chǎn)融資將會慢慢減少。

轉(zhuǎn)變之五：經(jīng)營模式——從租售并舉到純物業(yè)經(jīng)營

在世界范圍內(nèi)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營模式中，我們可以大致地分為三種模式：一是純銷售模式；二是租售并舉；三是純物業(yè)經(jīng)營。這三種模式也是物業(yè)經(jīng)營模式發(fā)展的三個階段，在商業(yè)地產(chǎn)剛興起的時候，開發(fā)商懷著把錢先裝到口袋再說的心理，為了快速套現(xiàn)，通常采取純銷售的模式，但是它明顯不能體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)價值，是商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的過渡產(chǎn)物；第二階段的操作模式中開發(fā)商根據(jù)前期制定的銷售比例和招商情況進行二度調(diào)控，劃定銷售范圍，并明確經(jīng)營范圍和法律手續(xù)，同時，對于大部分物業(yè)仍然采取出租模式，以便在資金回收相對平衡的條件下保持物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營，開發(fā)商能夠通過產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來雙重獲取利潤。第三階段是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國家采用較多，開發(fā)商在物業(yè)前期依靠合理的商業(yè)運作，獲取穩(wěn)定的租金收益，經(jīng)過若干年的正常經(jīng)營，或包裝上市或通過資產(chǎn)評估而獲得金融機構(gòu)的貸款，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售以套現(xiàn)，但此階段的售價已經(jīng)遠遠高于物業(yè)經(jīng)營前期的價格了。

租售并舉是目前中國大部分開發(fā)商運用的經(jīng)營模式，應(yīng)該說，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟環(huán)境和城市發(fā)展情況下，這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開發(fā)商的利潤獲取要求。但是它也存在一定弊端，因為在租售比例的控制上，很多開發(fā)商往往把握不住火候，通常來說租售比例應(yīng)該控制在7：3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營，如果出售的比例太高，而且投資成分太大，經(jīng)過混亂的易手后，將會造成商業(yè)形態(tài)無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由此影響商鋪的入主綠，這樣不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無力增值，同時也使出租能力下降，從而使項目難以穩(wěn)定經(jīng)營。因此，中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者和經(jīng)營者為了發(fā)展必將不斷地提高自己的商業(yè)運作能力，從而使純物業(yè)經(jīng)營模式成為可能，因為這種模式最重要的在于前期的商業(yè)運作，只有這個階段成功了，后續(xù)的經(jīng)營才能維系，并在經(jīng)營增值后才會由于有多種處理方式而使抗風險能力明顯提高，這是商業(yè)地產(chǎn)成熟的表現(xiàn)，也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢。

轉(zhuǎn)變之六：管理模式——從低端管理到專業(yè)外包管理

從目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)狀況來看，商業(yè)物業(yè)的管理無疑是一個致命的軟肋，有很多商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)黃金地段，人流量也很大，但是卻只見開張的一段時間里紅紅火火，不久后便出現(xiàn)了商戶撤柜、業(yè)主停租的狀態(tài)，偌大的商場卻門可羅雀。

從現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)管理隊伍中，我們可以看到很少有專業(yè)管理人員，大部分都是由住宅物業(yè)管理人員兼管，而很多物業(yè)公司還是開發(fā)商自己旗下的分支公司。住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)在管理上是具有明顯區(qū)別的兩種管理形態(tài)，商業(yè)物業(yè)要求管理人員對經(jīng)濟、管理特別是零售行業(yè)及特許經(jīng)營行業(yè)都具有專業(yè)完善的知識，同時還要具有很強的商業(yè)網(wǎng)點和零售點的整合能力，而且對于商業(yè)物業(yè)來說，從后勤支持到供應(yīng)鏈運輸，從物品儲存到清倉促銷各個方面都需要有專業(yè)人員才能更好地執(zhí)行，而一旦其中有環(huán)節(jié)出錯，帶來的影響將會是不可估量的。

在2013年的商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵字中，外包成為了一個重要字眼，因為外包以其有效降低成本、增強企業(yè)的核心競爭力等特性成為越來越多企業(yè)采取的一項重要商業(yè)措施。在商業(yè)物業(yè)發(fā)展的同時，國外在這方面的經(jīng)營管理人才獲得了快速發(fā)展，而國內(nèi)也有部分專業(yè)經(jīng)營管理團隊逐漸成熟起來，開發(fā)商應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變觀念，利用外包管理的方式將商業(yè)物業(yè)的管理水平提高，以保證物業(yè)的永續(xù)經(jīng)營。

轉(zhuǎn)變之七：營銷模式——從概念營銷到回歸產(chǎn)品及區(qū)位

商業(yè)地產(chǎn)的營銷是一個從產(chǎn)品到概念再回歸產(chǎn)品的過程，具體地說，商業(yè)地產(chǎn)在初級階段推廣過程中僅僅停留在產(chǎn)品本身，并且只是做蜻蜓點水的表面工作，其推廣思路的展開，是圍繞著商鋪的支持點而發(fā)生延伸并從中去尋找商鋪本身的特質(zhì)，這種營銷模式樸實無華，顯得比較單薄，但對于一些低端商業(yè)物業(yè)卻仍然是比較有效的方法；在商業(yè)地產(chǎn)較為成熟的階段，營銷工作者將商鋪和概念相互結(jié)合起來，使其產(chǎn)品附上一定的概念價值，這種營銷模式往往在概念上做足功夫，對產(chǎn)品本身的描述卻顯得較為含糊，不能完全體現(xiàn)出商鋪的投資價值，雖然能吸引部分經(jīng)營者和投資者，但是如果概念和產(chǎn)品本身的結(jié)合不夠緊密，而且產(chǎn)品根本無法支撐這個概念的話，將對此項目產(chǎn)生極其不利的影響。

現(xiàn)階段很多商業(yè)物業(yè)的營銷停留在概念營銷階段，但是從其發(fā)展軌跡來看，和住宅地產(chǎn)一樣，最后營銷仍然要回歸產(chǎn)品，而且商業(yè)地產(chǎn)除了要考慮其自身的商業(yè)結(jié)構(gòu)外，對于區(qū)位環(huán)境的分析更為重要，只有通過客觀的分析和詳實的數(shù)據(jù)來展現(xiàn)項目的升值空間和潛力，日益理性的投資者才會認可該項目。

另外，商業(yè)地產(chǎn)的前提是“本土化”，必須通過準確的時間調(diào)研和消費力評估，才能有效進行項目自身的開發(fā)、運作和發(fā)展。

轉(zhuǎn)變之八：招商模式——從粗放招商到統(tǒng)籌策劃

我們在前面的分析中談到，目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式是租售并舉，雖然有大部分開發(fā)商認識到出租商鋪是物業(yè)增值的重要手段，但是現(xiàn)實仍然存在的問題是在招商過程中的混亂和粗放。

很多開發(fā)商在招商之前并沒有一個很明確的商業(yè)規(guī)劃和招商策劃，其認識仍然停留在只要能招到商就一定能保證物業(yè)經(jīng)營提高物業(yè)價值的階段，因此行業(yè)中大量存在“為招商而招商”的現(xiàn)象，在地域上全面撒網(wǎng)，在行業(yè)上交叉吸收，缺乏通盤的商業(yè)組合和商戶經(jīng)營范圍部署，其結(jié)果必將為后期的經(jīng)營和管理帶來大量隱患。

集約經(jīng)營和互補經(jīng)營是商業(yè)形態(tài)中較受歡迎的形式，因此，開發(fā)商在進行招商之前，應(yīng)該對本區(qū)域的商業(yè)形態(tài)進行全面的調(diào)查和研究，對消費者的消費能力、消費層次、消費規(guī)模進行通盤分析，以顧客為導(dǎo)向，最終確定項目的商業(yè)主題，然后對主題的產(chǎn)業(yè)鏈進行分析，以確定在本項目內(nèi)的商戶范疇，然后在招商的過程中遵循嚴格控制和靈活調(diào)整的原則，最大限度地維持項目的利好經(jīng)營。

轉(zhuǎn)變之九：贏利模式——由靜態(tài)收益到動態(tài)收益

商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式總體而言是“通過物業(yè)資源創(chuàng)造價值，借助商家資源實現(xiàn)價值”。在商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈中，高端商業(yè)供應(yīng)鏈的增值由房地產(chǎn)開發(fā)商實現(xiàn)，中端商業(yè)管理供應(yīng)鏈的增值由商業(yè)經(jīng)營管理公司實現(xiàn)，終端商品銷售鏈的增值由商家實現(xiàn)。因此，物業(yè)資源的升值，就成為商業(yè)地產(chǎn)項目租售環(huán)節(jié)的重要增值手段。

在目前的商業(yè)地產(chǎn)中，開發(fā)商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，因此非常重視銷售，并以此作為主要的贏利模式，其實這是一個發(fā)展弊端，因為雖然開發(fā)商賺取了物業(yè)本身的價值，卻失去了物業(yè)資源固有的土地價值，而且在這個銷售過程中，投資的比例占據(jù)了很大部分，這就使市場混亂，商業(yè)形態(tài)無法控制，甚至是空置率上升，導(dǎo)致后期租賃缺乏資源，難以形成商業(yè)效應(yīng)，使項目開發(fā)難以為城市服務(wù)，又對開發(fā)商的持續(xù)發(fā)展設(shè)置了重大的障礙，這種與商業(yè)物業(yè)依靠持久經(jīng)營獲得的動態(tài)收益宗旨背道而馳。

這種追求銷售以快速回籠資金而忽視項目長遠持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展的收益模式被稱為靜態(tài)收益，因為它只在銷售過程中獲取一次性收益，由此失去了物業(yè)價值；而與之相對應(yīng)的主要依靠物業(yè)經(jīng)營營造出良好商業(yè)氛圍從而使項目持續(xù)獲得物業(yè)價值的收益模式為動態(tài)收益，這種模式雖然資金回籠慢，但是它卻既保持了項目的土地價值增值，同時又能持續(xù)地獲得物業(yè)價值收益。只有這種贏利方式才更能促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和開發(fā)商的穩(wěn)定收益。

結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)能夠獲得如此快速的發(fā)展就說明了它有著肥沃的生存土壤和自身強大的生命力，但是商業(yè)地產(chǎn)的超速發(fā)展確實帶來了一定的隱患和問題，這是商業(yè)地產(chǎn)透支青春所帶來的必須承受的后果，當然，這也使人們開始正視商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展問題。這種正視是一種進步，更是一種力量，它能使人們理性地面對激情，冷靜地回顧歷史，從而總結(jié)出經(jīng)驗和教訓(xùn)，并使中國的商業(yè)地產(chǎn)進一步發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)對城市經(jīng)濟發(fā)展起到重要的推動作用，今后它將繼續(xù)為城市發(fā)展和城市格局做出重要的貢獻，而中國的商業(yè)地產(chǎn)也仍然還處于初級發(fā)展階段，和國外的成熟模式還具有很大的距離。商業(yè)地產(chǎn)，任重而道遠，只有積極轉(zhuǎn)變觀念，把握先進的操作模式，才可能在未來的路上走得更快更穩(wěn)！

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