周建成：美國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)百年發(fā)展對中國的啟示（下）
來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)-中國房地產(chǎn)報(bào) 作者:中國房地產(chǎn)網(wǎng)-中國房地產(chǎn)報(bào) 時(shí)間:2014-09-11
核心提示：在一個(gè)產(chǎn)業(yè)園中，把多種類型和細(xì)分類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)設(shè)施齊聚一堂，形成所謂的產(chǎn)業(yè)綜合體，有時(shí)可能是違背產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址規(guī)律的粗放行為。
美國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的各種類型及其細(xì)分類型都有著各自不同的項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)，存在彼此不同的選址“敏感因素”，因此也就形成了各具特色的項(xiàng)目分布規(guī)律。這也告訴我們，在一個(gè)產(chǎn)業(yè)園中，把多種類型和細(xì)分類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)設(shè)施齊聚一堂，形成所謂的產(chǎn)業(yè)綜合體，有時(shí)可能是違背產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址規(guī)律的粗放行為。
從美國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)百年發(fā)展歷程來看，與主干道和機(jī)場連接是區(qū)域倉儲(chǔ)配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)重要的選址決定性因素，這類項(xiàng)目的主要功能就是儲(chǔ)存和配送貨物，雇員一般是藍(lán)領(lǐng)工人，所以這些項(xiàng)目通常緊鄰藍(lán)領(lǐng)工人集中地區(qū)分布。由于區(qū)域倉儲(chǔ)一般是供應(yīng)鏈中配送到零售店前的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，所以它的分布和零售店的分布之間存在一定聯(lián)系。
大型倉儲(chǔ)配送完全依靠卡車配送貨物，但有時(shí)也用鐵路運(yùn)送一些工業(yè)產(chǎn)品，所以大型倉儲(chǔ)配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與主干道的連接至關(guān)重要，而接近鐵路通常被認(rèn)為是一個(gè)優(yōu)勢。大型倉儲(chǔ)配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每平方米的雇員數(shù)低，因而對鄰近藍(lán)領(lǐng)勞動(dòng)力集中地區(qū)這一點(diǎn)依賴性并不強(qiáng)。這與勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，譬如輕工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是完全不同的。
重型配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往位于公路旁及機(jī)場周圍，與藍(lán)領(lǐng)工人分布關(guān)系密切。輕工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的功能正在從單純的制造和組裝演進(jìn)到包括倉儲(chǔ)和配送功能。但是它們的基本功能仍然是生產(chǎn)商品。這表明影響這些項(xiàng)目分布的因素和影響倉儲(chǔ)配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的因素有所不同。分區(qū)規(guī)劃是影響其分布的主要因素。如果一個(gè)地區(qū)被規(guī)劃為制造業(yè)用地，多處制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就會(huì)相鄰而建。這樣，分區(qū)規(guī)劃就導(dǎo)致了集聚效應(yīng)。雇用的勞動(dòng)力人數(shù)通常較多，所以與勞動(dòng)力來源的鄰近程度就成了影響其分布的重要因素。
重工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布首先受到分區(qū)規(guī)劃的限制，與鐵路的連接對于重工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目至關(guān)重要，這一條對于重工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性比對輕工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要強(qiáng)。機(jī)場飛機(jī)庫主要的功能是用于維修。正因如此，機(jī)場飛機(jī)庫被歸入制造類。機(jī)場飛機(jī)庫位于飛機(jī)場內(nèi)。承租人是航空領(lǐng)域的公司。
研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是所有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類型中工業(yè)化程度最低的一種，他們一般提供辦公室、實(shí)驗(yàn)室和高技術(shù)輕工業(yè)制造等，很少涉及卡車運(yùn)輸?shù)墓δ堋７謪^(qū)規(guī)劃對這種項(xiàng)目的限制相對寬松。所以，影響它們分布的是一些其他因素，如外觀，與主要街道的連接和人口統(tǒng)計(jì)因素等。這類項(xiàng)目每平方米的雇員數(shù)較多，所以分布于藍(lán)領(lǐng)集中的區(qū)域。
由于研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能獲得較高的租金，能夠抵消高地價(jià)的影響，所以，95%以上的研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布于高收入地區(qū)。辦公展覽型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都屬于柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。但是后者的外觀類似于寫字樓，而前者的外觀更類似于區(qū)域倉儲(chǔ)建筑，所以前者的分布和區(qū)域倉儲(chǔ)型建筑的分布一樣。
中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展尚未成熟，各類型及其細(xì)分類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并未完全達(dá)到社會(huì)化、市場化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展階段。因此就出現(xiàn)了多種類型或細(xì)分類型的選址標(biāo)準(zhǔn)迥異甚至相互排斥的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)共存于一個(gè)項(xiàng)目的所謂“產(chǎn)業(yè)綜合體”。
雖然打著各類型或細(xì)分類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相互促進(jìn)、共存共榮、互為供求的協(xié)同發(fā)展旗號(hào)，但實(shí)際上往往是彼此沖突、相互牽制，最終淪為“四不像”。這是因?yàn)椋煌愋突蚣?xì)分類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址的“敏感因素”是不同的。
首先，不同的工業(yè)建筑類型對交通基礎(chǔ)設(shè)施連接有不同的要求。對于倉儲(chǔ)配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和貨運(yùn)站來說，鄰近主干道十分關(guān)鍵。鐵路對于發(fā)揮倉儲(chǔ)和配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可能沒有太大的作用，但制造業(yè)生產(chǎn)卻需要頻繁使用鐵路，因而它能影響到制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尤其是重工業(yè)制造類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的選址。與交通基礎(chǔ)設(shè)施的連接對研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)影響小，它們對交通形式的依賴程度都比較小。
其次，就可用土地資源和地價(jià)來看，大范圍可開發(fā)用地的稀缺意味著許多低密度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須分散到遠(yuǎn)離城市中心的地區(qū)進(jìn)行。除了研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以外，所有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都對價(jià)格相當(dāng)敏感，因?yàn)樗鼈兊淖饨鸨绕渌虡I(yè)開發(fā)項(xiàng)目低。
最后，與勞動(dòng)力供應(yīng)源的鄰近程度是影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布的又一個(gè)因素，尤其是對制造類和柔性型這樣的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言更是如此。但倉儲(chǔ)配送類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、貨運(yùn)類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不那么強(qiáng)調(diào)這種關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊奶卣髦痪褪敲科椒矫酌娣e的雇員數(shù)相對較低。
綜上所述，伴隨土地資源的日漸稀缺以及土地供應(yīng)制度的日漸完善，尊重不同項(xiàng)目選址的客觀標(biāo)準(zhǔn)將是未來中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向。
本文來自中國房地產(chǎn)網(wǎng)-中國房地產(chǎn)報(bào)，如若牽涉版權(quán)問題請與管理員聯(lián)系，謝謝！
