核心提示：前幾天，一篇叫做《地拿錯了，就一切都砸了》的文章，吸引了地產圈不少眼球。今天就再談談這個大家關心的話題——如何拿地。

 

做投資的朋友經常會很苦悶，好的地難搶，搶到了地，賣不好價錢，又怪地拿不好。更不要提那些飛遍大中國看10塊地卻只中1塊的小概率工作性質了……投資人承擔了下鍋煮飯的第一道工序，買米！

 

投資人每天的生活里總有那么1、2、3、4……塊地，要不就是貴了，要不就是偏了，要不就是權屬關系太復雜，要不就是沒搶到，反正就是，難拿到！今天我們想聊聊，怎么可以給投資人的辛勤工作一個合理的評判？

 

地拿得是否合適，首先看周期。這個周期分三說，一說行業市場周期，二說城市發展周期，三說企業自身拿地周期。
 

 

一、行業市場周期

 

借用陳嘯天的地產游學微信公眾號里的兩張圖，很高大上，很管用。

 

 

圖：典型標桿企業拿地統計

 

 

我們常常從市場走勢和標桿企業動態來判斷周期，記得曾經有位民企老板說過，行業內典型的標桿企業動向往往很能說明問題，因為這些企業都不乏精兵強將，如果他們都往左走了，我一個人往右，那肯定是我錯了。截止上月，億翰統計的18家典型企業拿地面積已連續數月降至谷底，如果你也謹慎拿地，那絕不能說你錯。但如果你能做到像旭輝那樣，還連續撿著幾塊底價地，就可以年底領一個勤勞小蜜蜂獎了。

 

二、城市發展周期

 

前十年地產市場的一路凱歌讓我們曾自負地以為無不可破，隨著2014年“分化”二字的浮出水面，每個城市的發展周期已經成為投資考量的重要標準之一。沒有不能進入的城市，就看你什么時候出的手。

 

是不是早幾年曾覺得合肥市場很一般？量價平平？今年可是讓人耳目一新了吧，可你有貨賣嗎……杭州曾讓不少企業賺得盆滿缽滿，揮毫大舉進入的時候可有發現，單2013年度，外來新進杭州企業數量超過20家，供應量的極速攀升其實早有伏筆。城市分化的顯著表現在于每個城市已經走在各自不同周期階段。所以在當前階段的市場下透徹的分析城市發展周期至關重要，而這當中又有所區分，連總理都發現治理市場不能一刀切了，如果城市研究還在用一刀切的方法那就OUT了。

 

我們需要根據不同特征的城市進行分類。比如說核心的二線城市，經濟沒問題，市場也較為成熟，那么更多的重心關注則在于市場的存量，競爭格局，需求導向和各區域的進入策略。像碧桂園大賣的那些三四線城市，再用市場數據去判斷，估計就只能一場空了。

 

三、企業自身拿地周期

 

拿地不是你想拿，想拿就能拿。常常看到央企大刀闊斧輕松摘個地王什么的，民企的老板們應該不會允許這么血腥的事情常發生，不然投資人幾個腦袋也不夠掉的。但偶爾會聽到企業定了全年指標，結果發現全部的貨值和潛在貨源加總都達不到指標的。對了，這就是老板提出的考驗。企業的投資節奏潛在關系著中長期企業發展的源動力，你拿的地匹配公司戰略發展需要了嗎？

 

善于把握周期的投資人是真正的戰略投資！

 

四、城市特征

 

這里說的城市特征指的是，首次進入or深耕。武漢好不好？大部分的企業都鐵了心的要進武漢，全中國的鐵路樞紐城市，無論是宏觀指標或者市場表現都不差，外來龍頭企業早就各霸一方，但是不少當地的朋友會友情提示，如果首次以招拍掛形式進入的外來企業，沒啥錢賺。想獲取更好的利潤回報，請再接再厲繼續深耕。所以根據不同的城市特征，不能僅單項目看得失。

 

這樣的投資需要時間的驗證，戰略布局需要長遠的眼光！

 

五、是否在城市中合適的區域拿地

 

西安很熟吧，別看存量不小，可是你去翻翻過往的數據，西安就是那種無論全國市場好或者不好，它就在那里，看云卷云舒，寵辱不驚。沒有強烈的起落，卻總有穩定的基數。西咸一體化的推動應運而生了大量的土地供應，國家級新區概念，聽起來似乎堪比上海的浦東新區呢，如果你一激動扎進去，那一時半會估計爬不出來。即便是基本面不錯的城市，也會有些還沒熟的地方。

 

你說無錫市場不好嗎？可即便是面對著40幾個月的超高去化周期，依然有企業在深耕拿地，如同一句雞湯說的，站在谷底，四面都是朝上的。又或者說，你沒有真正了解這個城市。

 

六、拿地模式

 

總有那么些個性的城市，你必須要迎合他的特性。尤其在遠離核心城市的時候，投資往往有了更多種選擇方式。成功可以復制，不能粘貼，要學碧桂園的地價那還是頗有難度的，但不妨礙我們在進入一個新城市之前，先去了解一下最入鄉隨俗的方式，萬科在鄭州潛伏多年，收購美景立馬就登臺唱戲了，本地那些藏龍臥虎的企業，真是不容小覷。

 

做投資大多都是空中飛人，一天一城的節奏都是家常便飯；投資也多是一把手工程，壓力與責任只有自己知道。這樣的團隊里要么是男人，要么是內心如漢子一般的女紙，有一點是共通的，就是威猛，果敢和風塵仆仆，所以感嘆一句，做投資的不容易！

 

本文來自億翰智庫，如若牽涉版權問題請與管理員聯系，謝謝！