核心提示：今年3月，上海政府下發《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法（試行）》其中，工業用地使用年限從50年減少到20年，以及不再增批工業土地的“新規”，成為了開發商以及房地產內業人士熱議的焦點話題。搜房網專訪高力中國產業及工業地產執行董事鄧懿君，從三大維度透析產業地產。

 

 

搜房網：2014年3月，上海出臺《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法（試行）》，指導思想為：“總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、質量提高”， 其中，從7月1日起工業用地年限從50年減少到20年，您認為這意味著什么？

 

鄧懿君：我想從政府角度，政策改變有一定的理由，特別是盤活工業用地，提高用地效率方面，我們是可以理解政府需要的。從企業的角度，很多企業在選址上會遇到困擾，年限從50年降低到20年的話，我覺得對企業的影響不會太明顯，因為現在的企業戰略規劃一般只做10年或20年。而從開發商角度來說，這無疑是一個熱門話題。因為開發商的考慮很直白，包括經濟效益，土地價值等。工業用地從原本的50年減少到20年后，其土地投資成本，土地核算都要從頭去做。所以，總結這三個維度，受到政策影響最大的是開發商。

 

搜房網：工業用地不再增批土地，是不是會帶來和別墅一樣的“洛陽紙貴” ？

 

鄧懿君：其實，現在在一線城市比如上海的某些區域，工業用地的價格已經水漲船高了。從政府的角度，要保護工業用地的效益，這是非常明確的。而對開發商來說，工業用地不再增加，這會是一種打擊。但成熟市場都會日趨規范，工業地產和產業地產也不例外。我認為，這會督促開發商擺脫之前的圈地行為，并認真思考如何做好產業地產的規劃，其中的每一步都要思考地清清楚楚。

 

搜房網：城市化要發展首先是要有產業支撐，沒有產業支撐的城鎮化是不能持續發展的。目前國內，特別是上海地區的產業地產發展現狀如何？有哪些特點？

 

鄧懿君：城鎮化有三個核心部分組成，人口導入、商業中心、產業工業導向。在二三線城市，人口導入和商業中心是相對簡單的，比較困難的是如何做產業導向，如何做工業轉型，這是產業地產的核心難題。解決如何依靠工業基礎，歷史沉淀，打造新型產業或實現工業轉型，這是產業地產的核心挑戰。而在上海，這種挑戰相對容易。一是在上海，企業、開發商、政府之間的關系和諧而密切。二是，上海是老工業基地，存在不少工業基礎。對區域政府，開發商而言，他們只需思考如何在老工業基礎上，利用好人口勞動力優勢，加上開明政府的支持，便能順利完成產業轉型。

 

至于上海產業地產的發展特點，簡單來說是“百花齊放”。同比中國其他城市，我認為上海產業地產是最優先、最完善、最成熟的！

 

搜房網：產業地產與工業地產之間有怎樣的內在關聯？工業地產是包含在產業地產中的，這樣的理解對嗎？

 

鄧懿君：對的，這樣的理解是沒錯的。工業地產是以前運用的字眼。工業地產一開始是伴隨工業區的發展。以前，中國產業導向是生產加工型和出口加工型的，所以工業區承載的就是生產加工的功能。在一二五規劃后，國內一直在強調產業轉型。原本的生產環節滿足不了需求，必須把環節衍生到前期研發、設計和創意，以及后期生產性服務業，如會計、律師行、顧問公司和營銷系統、物流系統等。所以，產業鏈已經無法用“工業”來覆蓋，所以改用了“產業”這個詞。

 

搜房網：作為從業近20年的房地產業內人士，您認為產業地產的核心是什么？最終的落腳點是產業？還是地產？為什么？

 

鄧懿君：這是個很有意思的問題，其實產業離不開地產，地產離不開產業。如果產業地產缺了地產，就是普通的城市綜合體或者寫字樓項目。而地產缺少產業載體，產業地產也發展不起來。

 

搜房網：有人把傳統的住宅開發模式比喻成養豬，豬養肥了就賣掉，利潤就結束了。那么對于產業地產，特別是工業地產，它的盈利模式是怎樣的？你們是如何幫助客戶實現物業增值的？和住宅/商業運營相比，最大的區別是什么？

 

鄧懿君：成熟的產業地產模型，很多是租售并舉的。從產業地產的產品本身來說，它注定不能像賣住宅一樣投入廣告，去做B2C的渠道營銷。因為產業地產承載的用戶是企業而不是個人。所以從量來說，企業是小眾的，所以只有了解企業購房投資行為的決策周期，企業購買行為，內資外資購買行為等，才能啟發產業地產的營銷要怎么去做。從財務模型來講，雖然多數是租售并舉的項目，但絕大多數產業地產開發商都關心怎么把房子盡快賣出去。

 

搜房網：你們是如何幫助客戶實現物業增值的？

 

鄧懿君：首先，開發商必須設計一個物業允許后期增值和經營的。其次，我們會從租賃結構入手，考慮租賃上市24個月如何填滿，租金如何持續上漲還要靠經營。租賃和經營，這和做商業地產模式比較類似。區別是，做商業的年代，我們關心的是商家和客戶。產業的邏輯是，企業后續需要什么，才能做更大的生意？首先是要依托金融系統，第二是產業是否能集群，以減少企業的溝通成本，第三個是人才。所以產業地產的經營不只是關注物業本身，還需要關注整體產業發展的元素。

 

搜房網：您覺得產業地產的未來發展趨勢如何？

 

鄧懿君：至于未來發展趨勢，現在很多開發商進入產業地產都糾結模式問題，我認為未來成敗與否還是歸結于產品本身。產業地產和商業綜合體有點類似，產品種類很多，需要多思考房地產之間互動以及產業之間的互動關系。現在都在走模型方向，到最后還是需要老老實實將產品做好。

 

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