核心提示：清水灣成就了雅居樂，但清水灣也讓雅居樂迷失。當雅居樂患上“清水灣”狂想癥后，便變得一發不可收拾，而對這種復制模式的過度迷戀讓雅居樂在經營上陷入失控狀態，其前途堪憂。

    清水灣成就了雅居樂，但清水灣也讓雅居樂迷失。當雅居樂患上“清水灣”狂想癥后，便變得一發不可收拾，而對這種復制模式的過度迷戀讓雅居樂在經營上陷入失控狀態，其前途堪憂，盡管雅居樂已經在一些方面做出改革，但依然是欲蓋彌彰。
 

 

　　一、“清水灣”擴張并未同步提升業績

 

　　雅居樂2013年銷售金額403.4億元，未能達到420億元的銷售目標，這也是該公司自2011年來連續三年未能完成任務。資料顯示，從2009年到2012年，雅居樂總體合約銷售額分別為226億元、323億元、315億元和330億元。

 

　　不可否認，海南清水灣成就了雅居樂。2009年清水灣一炮打響之后，2010年，雅居樂清水灣搭上“國際旅游島”快車，當年銷售業績近百億，這也使雅居樂集團總資產規模大增。而作為重頭戲，清水灣業績一度占到雅居樂的1/3。但是隨著其不斷復制“清水灣”模式，業績并未像擴張速度快速增長。如今伴隨著海南國際旅游島的降溫，清水灣的銷售也一年不如一年。

 

　　二、負債率連年上升

 

　　雅居樂截至2011年底其凈負債比率為68%，但加上未付土地款及稅款，經調整凈負債率高達115%。2012年毛利率由2011年的53.8%，大幅跌至41.4%；凈負債率由61.9%，升至64%。摩根大通發布報告指出，雅居樂地產控股有限公司集團去年業績令人失望，主要由于行政開支上升。此外，雅居樂去年底凈負債比率亦升至97%，因有超過130億元的凈現金流出，并只有77%現金回款，雅居樂處于同業最低水平。

 

　　三、拿地城市選擇連連失誤

 

　　2012年下半年，雅居樂連奪云南騰沖、廣東惠州兩地塊，總價7.8億元。事實上，這兩塊地符合雅居樂一貫的布局風格——低成本、大面積。根據雅居樂2012年初的布局來看，其41%的土地儲備處于城市邊緣，40.8%處于二、三線城市，僅有18.2%的土地處于市區中心。至今，雅居樂已分別在海南、云南、重慶、西安、鄭州及惠州購入多宗土地。

 

　　雅居樂所補充的土儲大部分位于供應過剩的城市，相信會進一步受到市場氣氛轉差影響，令其去化率及毛利率受壓。同時，摩根大通表示，伴隨著雅居樂集團最差的情況正在醞釀當中，估計其應付賬款上升、項目減價等因素，或令其資金周轉出現問題，加上未來1-2年雅居樂結構上進行調整，而且其三四線城市的占比較高，因此降其評級至“減持”，并下調目標價40%至6港元。

 

　　四、產品選擇過度依賴旅游度假地產

 

　　“雅居樂的主要問題在于產品過于集中在旅游度假產品上，而且分布區域過于集中，一旦出現滯銷就會導致問題出現。不過從去年底開始雅居樂明顯在改變過去緩慢的節奏，經常會加班。”一位不愿透露姓名的廣東開發商表示。瑞信認為，雅居樂旗下現有項目，尤其度假屋類別，銷售將會持續疲弱。另外瑞信亦關注雅居樂進軍云南省情況，認為將會為該省帶來更多度假屋項目，終或導致供應過剩情況。近兩年來，受到調控和經濟增速持續下滑的影響，以清水灣為代表的旅游地產項目銷售下滑嚴重，而大量的資金投入、較慢的現金周轉，使得企業資金壓力較大。

 

　　五、用做住宅方式做旅游度假地產

 

　　雅居樂目前發展的不確定因素較強。仍在用做住宅地產的方式做旅游地產項目，且在海南地區的旅游地產有很多位置很偏，因此沒有形成實際的現金流。

 

　　六、復制“清水灣”水土不服

 

　　蟄伏兩年，帶著再次復制清水灣旅游大盤成功的期許，雅居樂在云南騰沖原鄉的項目走進人們的視野。這個規劃面積3萬余畝，可建筑面積9000余畝，計劃投資200億元的大盤，是雅居樂自海南清水灣之后第二個大手筆投入的旅游地產項目。由于天時地利人和早就不具備，所以雅居樂復制清水灣模式必然會遭遇水土不服的尷尬。

 

　　“清水灣的成功讓雅居樂選擇全面走上旅游地產之路又拖累了雅居樂。這個項目的成功有其天時、地利、人和的諸多因素，特別是當時恰逢國際旅游島的獲批和其現場的震撼力，兩者缺一不可。但這一模式很難在其他的旅游地產項目上進行復制，哪怕就在海南也是非常困難的。所以雅居樂之后的旅游地產之路走得比較艱難，無論是在云南的騰沖和瑞麗，還是在海南的定安和文昌。甚至雅居樂之前討論過的把旅游地產分拆上市的計劃也早早夭折了。”易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱表示。

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