核心提示：調整的戰略在于內外兼修，對于商業綜合體而言，單獨業態需要進行微調、創新，才能使其繼續保持其旺盛的活力，起到吸納和帶動作用;除此以外各業態之間的組合設計，也需要一定的創新和重組，才能使其發揮聯動作用，產生更大的效益。
 

    當今時代，商業市場瞬息萬變，行業之間的競爭也日趨激烈。在不斷變化的環境中，商業地產企業只有不斷做出相適應的調整，辨明主流趨勢，快速制定戰術并給予實施，才能率領大型作戰軍團在變化的浪潮中穩步前進。調整的戰略在于內外兼修，對于商業綜合體而言，單獨業態需要進行微調、創新，才能使其繼續保持其旺盛的活力，起到吸納和帶動作用;除此以外各業態之間的組合設計，也需要一定的創新和重組，才能使其發揮聯動作用，產生更大的效益。
 

　　本文就萬達廣場中各業態內部的設計要點優化，以及各業態之間組合設計的創新模式，給以簡要闡述。
 

　　

圖1
 

　　一、兒童娛樂
 

　　萬達寶貝王是萬達集團進軍兒童產業的重要標志，也是萬達集團向體驗式綜合業態轉型的重要戰略之一。寶貝王的功能布局，經過幾次大的調整，正在不斷優化，形成更加適應市場需求和運營管理的新模式。與其功能要求相對應，寶貝王的規劃設計要點如下：
 

　　1. 強調娛樂與零售
 

　　根據寶貝王最的調整要求，將重點打造娛樂區和零售區兩部分的功能。娛樂區與零售區的開口為3跨，可并列設置也可以分設。娛樂區需要設置開敞空間，視角良好。零售區應盡量保證在園區內部能夠看到整體的零售區域情況。
 

　　

圖2

　　2. 空間方正
 

　　寶貝王規劃區域應盡可能規整，避免出現狹窄、異形空間。
 

　　

圖3

　　3. 流線宜形成環路
 

　　寶貝王園區內宜形成環路，有利于娛樂區的分布與各功能區之間的聯系。
 

　　

圖4
 

　　二、萬達影城
 

　　萬達影城經過近幾年的經營，也總結出許多有用的經驗參數和設計導則，包含總體規劃、影廳布局、流線設計、層高要求、座位數預估等方面，以下舉例說明其中的幾點：
 

　　1. 影廳排布
 

　　

圖5
 

　　應在綜合體內選擇合適的區域規劃影院，一般為頂層，柱網布置均勻、規整，不宜包含高層塔樓的核心筒區域，宜選擇長方形區域，沿綜合體的長邊方向布置走廊和雙邊影廳。
 

　　2. 流線規劃
 

　　在滿足消防要求的前提下，應盡量減少走廊的數量和長度，以增加有效使用面積。影城觀眾主走廊應簡潔清晰、易于方向辨識為要。應避免流線交叉和反復，影城大堂和巨幕廳進散場口等可能發生觀眾聚集的區域需考慮局部放大。
 

　　

圖6
 

　　3. 座位數預估
 

　　按各影廳的建筑面積或軸線面積(A)進行估算，座位數約為(A/1.5)x0.8，此數值已考慮到深化設計后會增加的管井、設備間、疏散通道等對座位數的影響。
 

　　三、 室內步行街
 

　　1. 室內步行街的形態
 

　　室內步行街宜設置為曲線形。這樣設置有利于商鋪面積多樣化，室內街視覺感也較為豐富，增進人的體驗感，避免一望到底、缺乏吸引力。

　　

 

圖7
 

　　2. 中庭周圍商鋪劃分
 

　　店鋪分隔墻順應中庭中點向外放射方向，中庭弧形店面線等分，往里可以拐彎變回方整空間，盡可能不要出現狹小夾角空間。
 

　　

圖8
 

　　3. 主題餐廳的位置
 

　　可以置于端頭或中庭附近，盡量利用進深較大的角部空間，開口不用太大，1~2跨均可，內部空間進深可以加大，消化角部不好處理的大空間。
 

　　

圖9
 

　　四、各業態之間的組合設計要點
 

　　以上都屬于業態內部的優化措施，對于商業綜合體而言，各業態之間如何產生互利和帶動作用，使各業態同時發揮最大效益尤為重要。針對萬達廣場的各主力店、次主力店、室內步行街的組合，總結各業態組合設計得要點如下：
 

　　1. 兒童業態宜設置在二層，不宜設置在一層、三層
 

　　兒童業態由于有獨立疏散樓梯要求，設置在三層容易浪費多余的公共空間，設置在首層又比較浪費首層租金較高的店鋪，因此宜設置在二層。三層可以布置電玩、主題餐廳等業態，消化角部或進深過大空間。
 

　　2. 塔樓宜設置在百貨樓或綜合樓的角部
 

　　萬達廣場的中部多為室內街環保的百貨樓、綜合樓，其中有塔樓的項目多位于其上。但由于兒童業態、百貨等主力店都希望有較方正規整的大空間，塔樓核心筒應設置在這些亞太偏于一角的位置，尤其忌諱布置在此類業態中間區域，這樣勢必影響空間布局，降低使用效率。
 

　　

圖10
 

　　3. 加強端頭帶動作用，中間部分連貫與均質
 

　　由于寶貝王、電玩、百貨這類主力店，甚至包括部分次主和主題餐廳等大型業態，對吸引人流和目的性消費有一定的引導作用，其出入口宜設置在步行街的兩端，這樣可以吸引人流經過更多中間段的店鋪。同時店鋪也宜群聚、均好布置，這樣能使各個店鋪的商業效益發揮到最大。
 

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