核心提示：在地塊競拍者中，雖然出現了萬科等領軍房企的身影，如在南京河西南部G52地塊競拍中，保利、華潤均有參與競價，保利、中海也參與了深圳地王的競拍，不過最終還是退出。以此來看，規模房企的拿地態度還是較為謹慎。

    繼黃金周以來的商品房成交回暖之后，近日個別一、二線城市又現高價拿地高潮：10月22日深圳今年首塊宅地開拍，同時刷新了深圳總價和單價紀錄。同日，上海張江南區宅地高溢價出讓，時隔一個月之后再度刷新區域樓板單價紀錄。而南京在取消限購后的首次土地拍賣會，也引來了眾多房企角逐，兩塊地均以高溢價出讓，其中城東宅地最終以15455元/平方米樓板價創下區域單價新高。

 

　　多市同現土地熱拍，一時間似乎土地市場又現轉暖，坊間對市場預期信心膨脹、過于樂觀的心態也漸有發酵趨勢，但在我們看來，考慮到市場成交變化、地塊本身的素質和拿地企業的因素，此番高價地塊仍然是偶發性個案事件，并不意味著市場趨勢已經發生轉變。房地產開發企業在四季度仍不可盲目樂觀，拿地仍應該持續保持謹慎、理性的態度。
 

 

　　城市本身供求平衡，加之整體成交回穩，提振開發企業拿地信心

 

　　從市場角度來看，上海、深圳、南京等城市之所以能出現土地拍賣高潮，我們認為主要由于這些城市市場本身供求平衡，企業的土地儲備也比較緊缺，在一線城市中，上海、深圳今年市場成交表現較好，9月下旬以來的成交回升也更為顯著，2014年開年以來深圳持續的“土地荒”，更是大大加劇了首塊宅地的競爭；而南京也是二線城市中成交表現比較穩定的城市，在市場大勢影響下今年成交雖有所回落，但消化周期仍維持在1年以內的相對合理范圍，本次出讓的兩塊土地所在的河西南部、城東地鐵沿線，更是江南六區的熱點區域，市場需求旺盛。

 

　　另一方面也很關鍵，即整體房地產市場成交回穩趨勢明朗。得益于限購松綁的進一步鋪開、地方調控的進一步放松，9月份下半月一二線市場成交開始出現回暖勢頭，而在930限貸解綁之后，國慶期間這些城市更是成交顯著回升，其后市場成交也是持續好轉，市場成交表現的持續向好，大大提振了開發商的拿地信心，上半年以來積壓的購地需求也迎來了釋放契機。

 

　　熱點地塊稀缺性優勢突出，成交價格亦較為理性

 

　　就地塊自身特質來看，近期的高價地塊均有較強的稀缺性優勢：南京出讓兩塊地均位于江南六區熱點區域，位于紫金山南的城東地塊更是緊鄰主城區鐘靈街地鐵站；上海的張江南區地塊，版塊內人群購買力旺盛，周邊的在建項目較少，目前尚無已開盤項目；而深圳本次出讓的土地，不光是今年首次出讓的宅地，更是無配建要求、無資質要求、無商業的 “三無”優質地塊，吸引到了業內的高度關注。

 

　　就成交價格角度看，以上成交的地塊溢價率雖然比較高，但仍在相對合理的范圍之內，南京成交的兩塊地雖顯著高于往期地價，但并未出現“面粉貴過面包”的離譜溢價，張江宅地樓板價也僅較上月拍賣的華發地塊上升了1%，深圳宅地雖創單價地王，不過與周邊二手房成交價格相比，也留有了足夠的利潤空間。因此結合自身稟賦和溢價空間來看，近日熱點地塊的最終成交價格還是比較理性。

 

　　

 

　　高價拿地還是偶發性個案，企業拿地仍應保持理性

 

　　此外，在這些地塊的競拍者中，雖然出現了萬科、保利、華潤等領軍房企的身影，如在南京河西南部G52地塊競拍中，保利、華潤均有參與競價，保利、中海、招商也參與了深圳地王的競拍，不過最終還是退出。以此來看，規模房企的拿地態度還是較為謹慎。因此，考慮市場成交的向好、相對合理的成交價格和房企的謹慎表現，近期土地拍賣高價地塊的出現還是偶發性的個案，也可以理解為不分房企購地需求積壓了一段時間后所迎來的集中釋放，而非是企業拿地信心的又一次全面高漲，更毋論新一輪拿地熱潮的到來。

 

　　誠然，面對市場成交的回暖和資金面的放寬，現在開發企業確實有必要更多關注土地市場，但考慮到目前市場觀望情緒依然濃厚，信貸支持力度不夠使得房地產市場回暖過程艱難，明年市場走勢存在較大變數，況且諸多城市存量土地消化周期較長，且今年土地價格也沒有真正降下來，故此我們認為，四季度房企依然不可盲目樂觀，理應合理評估土地價格與體量，繼續保持謹慎、理性的拿地態度。

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