社區商業全程實戰攻略（上）：定位&規劃
來源:未知 作者:未知 時間:2014-10-27
核心提示：社區商業不僅僅是簡單的一些商鋪組合，它對開發面積、配置位置、規劃定位、招商銷售、經營等均有自己的要求，本系列干貨分為上、下兩個部分，希望可以為正在或即將開發社區商業的朋友們提供一些參考。
社區商業定義與特征分析
1.何為社區商業？
社區商業是主要為社區居民提供日常生活必需品、服務的商業及服務設施（含無店鋪的各種服務），具體指能滿足和支撐不同業態商業設施正常運營的居民住宅區商業。
服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在3公里以內。它的這一商業的屬性決定了它的總規模一般應控制在5萬平米以內。
2.社區商業分類
按照商住比指標分類：
輻射型：5％—11％，商業體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業氛圍要求較高。
中間型：2％—5％，主要依賴于本社區居民的需求，兼顧周邊。
內向型：2％以下，基本不考慮社區商業的對外性，一般情況下本社區人口規模足以支撐商業的正常經營。
按照服務的規模分類：
便利級商業：3000方以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口3000人以下；
鄰里級商業：3000-20000方，以超市為主力店，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口3000-50000人；
社區級商業：20000-50000方，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其它專業、專賣、餐飲和服務，服務人口50000-150000人。
按照載體建筑形式分類：底商型商業·裙房型商業·獨立型商業
按照布局分類：散點式商業·商業街型商業·購物中心型商業
按照位置分類：內部型商業·外部型商業·兼有型商業
按照社區規模分類：
小型社區：人口300-700戶；人均商面0.6平米/人以下；便利性商品和服務
中型社區：人口2000-5000戶；人均商面0.6-0.8平米/人；社區商業中心
大型社區：人口1-1.5萬戶；人均商面0.8-1.2平米/人；區域型或超區域型商業中心
3.社區商業的特征
顧客屬地性＆業種配套性＆日常便利性＆服務親和性＆贏利穩定性＆需求依賴性＆商圈擴展性
社區商業的特性決定了它的角色
4.社區商業的角色
局部服從整體優先原則
利益最大化的輔助原則
顧客需求導向產品原則
社區商業與住宅開發者之間的關系究竟是什么？
·商業服從社區：商業的文化、主題、特色應該與住宅保持高度統一；
·注重突出視覺沖擊：建筑外觀及線條上除了與住宅風格相統一，還應該注意強調自身色彩及線條的強化運用，強調視覺的沖擊力；
·內部氛圍差異化：景觀小品、植物及地方代表性建筑的建設，形成項目自身的差異化優勢；
除了以上幾點，定期或不定期地舉辦一些與主題相關的活動也很有幫助，這種較為靈活的方式不但可鞏固社區商業特色，使之在業主/消費者心中留下深刻印象，而且也是與業主/消費者拉近距離，可以從一個側面體現社區商業的貼心服務，營造活潑、親切的商業氛圍。
5.社區商業的問題
便民and擾民？
出租or出售？
一鋪養三代or三代養一鋪？
放水養魚or殺雞取卵？
物業管理or經營？
步行街or不行街？
6.小結
搞清楚社區商業是什么？
搞清楚你要什么？
社區商業定位與業態規劃
1.社區商業市場分析
主要要素：
周邊人口統計
周邊消費群特征分析
競爭對手分析（現有及潛在的競爭對手）
周邊人車流量統計分析
周邊商業業態的統計分析
調研模板：
1）項目周邊環境調研分析：規劃、商圈商家分布、人口構成、家庭收入、周邊交通、客流監控等
2）小型租戶分類入戶深訪：租戶類型、面積、營業額、經營狀況、項目規劃概念測試等
3）消費者街頭攔訪調查：個人基本信息、消費習慣與特征、項目繪畫概念測試問題等
4）特別調研項目：典型或可參考個案深度研究、特殊消費群體調研分析
5）項目概念測試：設計項目定位與初步規劃，對消費者、小型商家和相關人士進行測試
2.社區商業定位策劃
市場定位：功能定位、業態類型、形象定位、名稱建議
顧客定位：顧客是誰、顧客規模、顧客特征
規模定位：商業規模的大小在一定程度上決定著社區商業的性質，主要考慮的因素有——區域的商業市場容量、市場整體租售狀況對項目規模的影響、項目的商業屬性（輻射型、中間型或內向型）、主力店的帶動效應（一般主力店與其輻射區域面積比為1：1.5）、競爭性項目對項目規模的影響、市政規劃對項目片區商業規模的影響、項目自身條件對規模的影響等
主題定位：主要考慮的因素有——住宅樓盤的整體風格、項目片區的整體氛圍、主題營造的可實現性等
3.社區商業業態組合
9大基礎業態：生活百貨、超市、餐飲、服務配套、美容、家居服飾、兒童業態、生活家居、休閑
業態組合規劃原則
（1）超市、餐飲和服務配套是社區商業三大基本業態
（2）租金收益的最大化，位置較好的鋪位優先考慮承租能力較高的業態
（3）是否具有招商的可執行性，符合項目實際情況
（4）能否在項目目前條件下開業經營，培育商業氛圍
（5）符合商鋪建筑設計技術指標
4.社區商業規劃布局
（1）社區商業布局類型
商業的布局形式是前期規劃重點問題之一。整體的布局與商業的規模、性質有直接關系，而現實案例中不同業態商家的布局則體現了商家對于位置的偏好及商業整體規劃的合理程度。
（2）各業態布局特點
根據各業態的經營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發，應該要注意的基本原則有以下幾點：
a.在商業布局時，可優先考慮體現居民生活便利的業態，如超市、服務配套類和便利店等業態的位置，既方便社區及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；
b.餐飲等業態有噪音、衛生等問題，在規劃業態時應避免影響到社區居民的正常生活；
c.對位置要求不高的業態可規劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預留良好的展示面。
圖片-1
（3）人流動線規劃
在社區商業的人流動線中，一般存在人流的集散中心，主要表現為人流焦點和人流端點。
人流焦點一般位于社區主出入口或商業的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點人流較密集，具有凝集人流的作用。
人流端點一般位于社區出入口和商業的主力店，是拉動人流的關鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。
社區商業人流動線規劃應主要注意以下幾點：
a、簡單易達，增強便利性；
b、焦點與端點盡量臨主要道路設置，對外展示面良好，利于導入外部人流；
c、人流焦點應設置于商業的中心位置，均勻的拉動人流；
d、直線為主，適當勾勒弧線，體現層次感及節奏，增加人流動線的變化；
e、設置銜接過渡的中庭等設施，凝聚人氣，提升部分商鋪商業價值。
（4）鋪位面積
硬件規劃設計如不合理，會導致合適的業態無法進駐，因此，硬件規劃是社區商業能否良好經營的重要環節。
每種業態對于硬件技術指標的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結合社區商業各業態面積需求，將鋪位按面積區間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區間。
圖-2
（5）底商設計要點
*客流量與面積大小正相關；
*客流量低，價值低，內街鋪盡量不要；
*面寬進深〈1：3；
*面寬一般4-9米，進深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在100平以下；餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預留共用排煙道（結合塔樓高空排放）；
*預留上下水,DN40/100；
*室內外高差〈100-300毫米；
*電量至少100W/平米；
*廣告位預留；
*空調機位考慮，頂或立面（〉2.2米)；
*層高根據各地看，盡可能4.5以上，2層可低點；
*管道穿梁問題、剪力墻優化問題，可考慮部分轉換（如轉換層出現,則與設備層合用），從經濟性考慮，不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉換的做法，除非商鋪價值足夠消火栓安裝完成，但要暗裝。
