上海商業(yè)地產(chǎn)打洗牌戰(zhàn)：外資百貨敗走，開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)承壓

       近日，日本高島屋宣布，將解散并清算上海高島屋百貨有限公司的消息。這也意味著，這家日本老牌百貨高島屋將退出中國(guó)市場(chǎng)。上海高島屋表示，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，實(shí)體店消費(fèi)低迷等因素都促使其經(jīng)營(yíng)遇到困難。

　　事實(shí)上，在“外來(lái)和尚”遭遇困局的同時(shí)，無(wú)論是深耕內(nèi)地市場(chǎng)多年的凱德集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)，還是本土的華潤(rùn)置地、月星集團(tuán)，也都面臨著考驗(yàn)。

　　近日，記者實(shí)地走訪了月星環(huán)球港、月星家居茂、中庚·漫游城、凱德星貿(mào)、長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)、上海愛(ài)琴海購(gòu)物公園、上海華潤(rùn)萬(wàn)象城、吳涇寶龍廣場(chǎng)等多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，各商場(chǎng)均有不同程度的閉店或圍欄情況，并且多數(shù)商場(chǎng)存在人氣不足的問(wèn)題。

　　針對(duì)上述情況，華潤(rùn)萬(wàn)象城方面回復(fù)稱，開(kāi)業(yè)至今，商場(chǎng)整體出租率超98%，已簽約店鋪 360余家，“為了滿足消費(fèi)者不斷更新的消費(fèi)需求、提升上海萬(wàn)象城的服務(wù)品質(zhì)，商場(chǎng)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境、客戶需求、經(jīng)營(yíng)狀況等原因，對(duì)店鋪進(jìn)行調(diào)整和更新”。同時(shí)，其2018年整體銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)超30%。

　　中庚·漫游城方面稱，目前共有200多家入駐品牌；預(yù)計(jì)在今年10月可以達(dá)到一層100%的簽約率，在年底前達(dá)到一層滿鋪。上海愛(ài)琴海購(gòu)物公園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從城市級(jí)別和量級(jí)來(lái)說(shuō)，這是最重要的一個(gè)項(xiàng)目，“開(kāi)業(yè)時(shí)做得還是比較好的，可能因?yàn)閷?duì)周邊商區(qū)客群預(yù)判，現(xiàn)在應(yīng)該是在逐步做調(diào)整。”

　　空置頻現(xiàn)人氣不足

　　客流對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的因素，越來(lái)越多的商業(yè)綜合體項(xiàng)目選在了地鐵樞紐。

　　記者走訪的數(shù)家商業(yè)項(xiàng)目中，凱德星貿(mào)、長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)、上海愛(ài)琴海購(gòu)物公園、上海華潤(rùn)萬(wàn)象城、月星環(huán)球港均位于地鐵上蓋。不過(guò)，這并未成為各家商場(chǎng)的客流保障。

　　開(kāi)業(yè)兩年的華潤(rùn)萬(wàn)象城位于上海市軌道交通10號(hào)線紫藤路站上蓋，記者在商場(chǎng)內(nèi)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，各樓層不乏標(biāo)有“OPENING SOON”等字樣的圍欄，共逾10處，這其中包括COACH、MUJI等多個(gè)品牌。多家商鋪工作人員向記者表示，平常商場(chǎng)客流情況并不理想，某英語(yǔ)教育機(jī)構(gòu)工作人員直言“這邊人流量太少了”。

　　相較于萬(wàn)象城，位于10號(hào)線龍柏新村站上蓋的愛(ài)琴海購(gòu)物公園則慘淡許多。“三四點(diǎn)的時(shí)候，商場(chǎng)里更是沒(méi)人，簡(jiǎn)直是包場(chǎng)”，在冰雪樂(lè)園外等待朋友的顧客說(shuō)。七層一家飲品店的工作人員告訴記者，“平常（生意）少的時(shí)候僅賣(mài)出幾單，多的時(shí)候也只有十幾單。”這樣的客流情況對(duì)商家的吸引力也明顯下降。記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示，一至七層共有逾40家店鋪或標(biāo)識(shí)“COMINGSOON”，或直接閉店停止?fàn)I業(yè)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年二季度，愛(ài)琴海購(gòu)物公園的空置率高達(dá)21%，首層租金報(bào)價(jià)為每平方米每月888元；而華潤(rùn)萬(wàn)象城空置率為9%，首層租金報(bào)價(jià)為每平方米每月1263元；同在吳中路的凱德七寶購(gòu)物廣場(chǎng)，空置率則僅為1%。

　　不過(guò)，凱德集團(tuán)旗下的商業(yè)項(xiàng)目也并不是都有如此良好的表現(xiàn)。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，位于漢中路地鐵上蓋的凱德星貿(mào)，匯集了多條軌道交通，卻顧客寥寥，這家商業(yè)面積約1.7萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體，也出現(xiàn)了空置。

　　軌交中山公園站在2019年5月末增添了一條地下通道，將長(zhǎng)寧來(lái)福士與三條地鐵線路聯(lián)通，“店鋪反而空了不少”，有消費(fèi)者如是說(shuō)。記者在B1層至6層共有十余家店鋪處于升級(jí)或圍欄中。數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)寧來(lái)福士空置率在2019年二季度約為3%。

　　與地鐵站有一段距離的月星家居茂則面臨著無(wú)客流的局面，記者在走訪中經(jīng)常可以看到走廊中無(wú)顧客的情況。一位連鎖家居品牌的工作人員向記者介紹，其近日從紅星美凱龍真北門(mén)店調(diào)到該店鋪，表示“紅星美凱龍人多一些。”

　　同樣的情況也出現(xiàn)在吳涇寶龍廣場(chǎng)上，其整體空置情況則更為明顯，除二層的餐飲及三層的教育機(jī)構(gòu)外，四層尚處于營(yíng)業(yè)中的店鋪所剩無(wú)幾。有商戶表示，寶龍廣場(chǎng)的主要消費(fèi)群體是周?chē)髮W(xué)生，而附近居民則會(huì)選擇品類、業(yè)態(tài)更豐富的歐尚等商業(yè)區(qū)。

　　數(shù)據(jù)顯示，上海非核心區(qū)域平均首層租金環(huán)比下降3.1%至693元每平方米每月，而空置率則降低至約9%。不過(guò)，上海的核心商圈在二季度實(shí)則表現(xiàn)良好，數(shù)據(jù)顯示，核心零售區(qū)域平均首層租金報(bào)價(jià)環(huán)比上升0.7%至1963元每平方米每月，空置率上升至4.19%。

　　上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)品牌專業(yè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)杜斌指出，核心商圈與次級(jí)商圈的“冰火兩重天”，除了零售商業(yè)大環(huán)境的壓力外，還因?yàn)樯虾Ｊ兄行纳虡I(yè)放量有限，而大量新品牌進(jìn)入上海，需要通過(guò)市中心的門(mén)店來(lái)擴(kuò)大影響，起到廣告宣傳的作用；若品牌在市郊布局門(mén)店，盈利水平則成為重要的考量因素。

　　多元業(yè)態(tài)引流難

　　近年來(lái)，餐飲逐漸成為吸引消費(fèi)者走進(jìn)購(gòu)物中心的主要目的。家住月星環(huán)球港附近的韓立告訴記者，其常去B2、B1層，因?yàn)椴惋嫷赇伡杏诖耍?ldquo;2樓至4樓基本不逛”。經(jīng)常光顧中庚漫游城的消費(fèi)者也表示“在中庚吃飯多一些。”

　　不過(guò)，近來(lái)餐飲的魔力也有弱化的跡象。記者在走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，晚飯時(shí)間的華潤(rùn)萬(wàn)象城中，僅有兩三家餐飲店有等位，必勝客、鹿港小鎮(zhèn)等門(mén)店人流稀少，位于一樓入口處的“流量擔(dān)當(dāng)”喜茶的客流情況也不甚理想；愛(ài)琴海購(gòu)物公園該現(xiàn)象更為明顯，不少餐廳有工作人員在門(mén)口攬客。

　　杜斌指出，上海餐飲放量太大，每個(gè)新的購(gòu)物中心中，餐飲占比都達(dá)到三成以上，而消費(fèi)人群并沒(méi)有明顯增加；同時(shí)，有數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前倒閉的和開(kāi)業(yè)的餐飲類門(mén)店數(shù)量差不多，其生命周期也從此前的3年降到了如今的1.6年。這樣的零和博弈自然也就影響了餐飲的帶客能力。

　　記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，多數(shù)新業(yè)態(tài)的人流量并不突出。

　　位于愛(ài)琴海購(gòu)物公園的國(guó)際馬術(shù)俱樂(lè)部、明珠美術(shù)館、“光的空間”新華書(shū)店并無(wú)太多客流駐足，冰雪世界中也鮮少客流。月星家居茂也希望通過(guò)多業(yè)態(tài)使消費(fèi)者回流到實(shí)體商場(chǎng)，并在2017年推出了“十大中心”，包括設(shè)計(jì)中心、文化中心、生活中心、智慧商城中心等，旨在延伸消費(fèi)者的消費(fèi)行為、逗留時(shí)間，可惜的是效果并不理想。

　　中庚·漫游城則從定位上便區(qū)別于傳統(tǒng)購(gòu)物中心，選擇聚焦“科技、動(dòng)漫、文化”，引入了文創(chuàng)品牌。雖避開(kāi)同質(zhì)化的業(yè)態(tài)，但目前效果也不甚明顯，人流量明顯不足的同時(shí)，二層連橋區(qū)域、四層均有部分空置狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2019年第二季度，中庚漫游城的空置率達(dá)到了14%，首層租金報(bào)價(jià)為每平方米每月417元。對(duì)此，中庚漫游城方面表示，商場(chǎng)將對(duì)二層連橋區(qū)域進(jìn)行主動(dòng)調(diào)整，改為敞開(kāi)式商業(yè)空間，增加體驗(yàn)、時(shí)尚、生活、文化、科技的業(yè)態(tài)；四層的空置則將在下半年改造成共享劇場(chǎng)。

　　項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)面臨大考

　　伴隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，商業(yè)地產(chǎn)本身存在開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等問(wèn)題，不少商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商面臨著資金壓力，負(fù)債推高，借新還舊也成為商業(yè)地產(chǎn)常用的手段。

　　2019年以來(lái)，寶龍地產(chǎn)通過(guò)全資附屬公司上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司，先后發(fā)行了兩次中期票據(jù)、兩次超短期融資券，規(guī)模共計(jì)26億元，用于償還各商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸，以及補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金等。

　　其中，2019年1月發(fā)行的一筆規(guī)模為3億元的超短融，其中有2.1億元用于償還金融機(jī)構(gòu)借款，即包括上海青浦寶龍廣場(chǎng)、上海吳涇寶龍廣場(chǎng)等在內(nèi)的三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸。同時(shí)，還有部分募集資金用于包括吳涇寶龍廣場(chǎng)在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)資金。

　　值得一提的是，上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司此次的超短期融資券注冊(cè)額度為30億元，募集資金中將有21億元用于償還金融機(jī)構(gòu)借款；中期票據(jù)注冊(cè)金額為20億元，同樣計(jì)劃用于歸還金融機(jī)構(gòu)借款。

　　月星集團(tuán)披露的信息顯示，其發(fā)行的債券也多用于償還各類借款。據(jù)《月星集團(tuán)有限公司公司債券年度報(bào)告（2018年）》顯示，從負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2018末，月星集團(tuán)的有息負(fù)債規(guī)模共124.83億元，其中短期借款8.3億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債19.37億元、長(zhǎng)期借款 97.16億元，合計(jì)占負(fù)債總額比例為66.11%，占凈資產(chǎn)比例為 94.73%。

　　值得注意的是，截至2018年末，月星集團(tuán)受限資產(chǎn)的賬面價(jià)值為273.58億元，占資產(chǎn)總額的比例為85.34%，影響了其資產(chǎn)變現(xiàn)能力，而該部分資產(chǎn)則是為提供合規(guī)足值的融資擔(dān)保。

　　另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，2019年二季度，上海月星環(huán)球港空置率達(dá)到了4%，首層租金報(bào)價(jià)為每平方米每月1123元。

　　具體到上海，報(bào)告顯示，2019年下半年，大量未來(lái)供應(yīng)位于非核心區(qū)域，其預(yù)期低于市場(chǎng)平均水平的租金或?qū)⒁种迫惺讓悠骄饨鸬脑鲩L(zhǎng)。事實(shí)上，距離吳涇寶龍廣場(chǎng)約10分鐘車(chē)程的劍川路地鐵站處，龍湖天街預(yù)計(jì)于2019年底開(kāi)業(yè)，寶龍廣場(chǎng)將面臨更大的客流壓力。