從數(shù)據(jù)指標(biāo)開始弄懂商業(yè)地產(chǎn)！

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，是一個(gè)資金和人力密集型行業(yè)。無論是前期建筑規(guī)劃、招商與定價(jià)，還是后期的運(yùn)營管理、資產(chǎn)管理，都離不開對投資、融資、成本、租金、收入、利潤等的嚴(yán)密計(jì)算。

甚至包括對招商及運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的考核，也離不開眾多涉及到招商、開業(yè)、客流等的具體量化指標(biāo)。因此，對數(shù)據(jù)指標(biāo)的定義、計(jì)算方法及其所表達(dá)的專業(yè)內(nèi)涵的準(zhǔn)確把握與分析，可以說是從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)基本功。

不過，由于中國傳統(tǒng)文化中，一直都有“重定性，輕定量”毛病，所以我們也發(fā)現(xiàn)，不少商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人員，即使工作很多年，對一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標(biāo)，都還不太清楚，甚至鬧笑話。本文將集中列舉和講解一些重要的數(shù)據(jù)指標(biāo)，以供參考。

 

01

在商業(yè)規(guī)劃階段的重要的數(shù)據(jù)指標(biāo)

 

計(jì)租面積

通常情況下，商鋪的面積有三種，一種叫建筑面積，建筑面積包含有公共的分?jǐn)偯娣e，一般就是我們房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記面積；第二種叫套內(nèi)建筑面積（實(shí)用面積），是商鋪間隔墻到墻的中線圍合成的面積，也就是俗稱的使用面積再加上一半隔墻的面積；第三種叫套內(nèi)面積，實(shí)際就是套內(nèi)建筑面積扣除1/2墻的面積之后的凈面積，也就是老百姓經(jīng)常說的地磚面積，這個(gè)是可以自己測量的。那所謂的計(jì)租面積，到底是什么面積呢？

計(jì)租面積，是指租賃合同中約定的計(jì)算店鋪?zhàn)饨稹⒐芾碣M(fèi)等時(shí)所用的面積，也叫租賃面積。這個(gè)面積可以是建筑面積（包含公攤的），也可以是實(shí)用面積（即套內(nèi)建筑面積），或者是雙方在圖紙上劃定的某個(gè)界限范圍內(nèi)的總面積（既不是建筑面積，也不是實(shí)用面積）。

所以計(jì)租面積，不是一個(gè)建筑規(guī)范概念，而是一個(gè)雙方在租賃合同約定的東西，是一個(gè)合同術(shù)語概念。正常情況下，一個(gè)商場或者店鋪計(jì)租面積一般都應(yīng)該小于其建筑面積，大于實(shí)用面積。

在購物中心招商實(shí)踐當(dāng)中，一般采取建筑面積或者套內(nèi)建筑面積簽約，從租戶的角度，優(yōu)先考慮套內(nèi)建筑面積，因?yàn)檫@個(gè)比較實(shí)在，可以丈量。當(dāng)進(jìn)場收鋪時(shí)，發(fā)現(xiàn)簽約面積與實(shí)際面積存在誤差的，以3%作為標(biāo)準(zhǔn)。在3%以內(nèi)，屬于正常誤差范圍，超出3%租戶可選擇退鋪。

營業(yè)面積

營業(yè)面積，也是在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中經(jīng)常用的一個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)，主要用來描述一個(gè)商場實(shí)際用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的空間規(guī)模。通常是等于商場的建筑面積減去電梯井道、消防樓梯、衛(wèi)生間、設(shè)備用房、倉儲(chǔ)用房等之后的面積。但是又包含了商場通道、自動(dòng)扶梯、中庭等面積在內(nèi)。所以營業(yè)面積一般是小于建筑面積，但是又大于實(shí)用面積。

當(dāng)我們比較兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)模時(shí)，用營業(yè)面積會(huì)更加準(zhǔn)確，更有意義。因?yàn)橛行╉?xiàng)目建筑面積雖大，但是扣除一些非營業(yè)面積后，其實(shí)際營業(yè)規(guī)模并不大。

購物中心（商場）的得房率

購物中心（商場）的得房率，也叫使用率，是指商場實(shí)用面積占建筑面積的比例，這個(gè)是購物中心平面規(guī)劃中，非常重要的指標(biāo)，在做鋪位及動(dòng)線規(guī)劃時(shí)，既要保證鋪位大小好用，以及店鋪可視性、可達(dá)性，還要注意中庭、通道的數(shù)量及寬度，否則就可能造成得房率過低。

一般購物中心的得房率在45~55%之間。如果低于45%，則說明購物中心規(guī)劃的公攤面積過大，可能是通道過多、過寬，也可能是建筑平面布局問題，導(dǎo)致了很多非營業(yè)面積，商家如果按照建筑面積來租賃，會(huì)覺得吃虧。

有些不良的開發(fā)企業(yè)，甚至可能通過將計(jì)租面積規(guī)定為建筑面積，然后通過人為降低得房率，來偷面積。而得房率也不是越高越好，如果超出60%以上，則可能商場空間會(huì)比較擁擠，通道比較狹窄，消費(fèi)者覺得不舒服，影響營業(yè)業(yè)績，當(dāng)然超過不多的情況下，也可能是平面布局非常合理，非營業(yè)面積浪費(fèi)少。

人均商業(yè)面積

人均商業(yè)面積，是我們用來判斷一個(gè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)是否飽和的重要依據(jù)之一。一般以項(xiàng)目所在區(qū)域3公里半徑范圍內(nèi)的商業(yè)總面積與常住人口總數(shù)的比值來計(jì)算。若人均商業(yè)面積大于2㎡，則一般認(rèn)為商業(yè)趨于飽和。

這個(gè)指標(biāo)，在很多商業(yè)報(bào)告中出現(xiàn)，但其實(shí)這個(gè)指標(biāo)的爭議非常大。一是區(qū)域內(nèi)的商業(yè)總面積如何測量估算，爭議大。前面我們說過商業(yè)營業(yè)面積并不等于建筑面積，在沒有內(nèi)部數(shù)據(jù)的情況下，如何準(zhǔn)確的估算單個(gè)商業(yè)的營業(yè)面積？

另外，區(qū)域內(nèi)商業(yè)的營業(yè)面積的統(tǒng)計(jì)口徑，除了規(guī)模化的商場、購物中心，是否應(yīng)包括所有的臨街店鋪，也非常模糊。二是常住人口總數(shù)，因這個(gè)數(shù)據(jù)經(jīng)常是滯后的，而且并不精確。三是，人均商業(yè)面積飽和的標(biāo)準(zhǔn)，是2平方米，還是1平方米，這個(gè)也是一個(gè)與當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平高度相關(guān)聯(lián)的東西，而不應(yīng)該是全國整齊劃一的。

當(dāng)然，雖然有很多爭議，但是在實(shí)踐當(dāng)中，依然還是會(huì)采用這個(gè)數(shù)據(jù)來作為商業(yè)飽和度的參考。

 

02

在招商階段的重要數(shù)據(jù)指標(biāo)

租 金

目前購物中心一般采取兩種租金方式，一種是固定租金，也就是按照一個(gè)固定的租金單價(jià)來收取租金，固定租金的標(biāo)準(zhǔn)，一般是通過與周邊項(xiàng)目的橫向比較或者通過設(shè)定的租金回報(bào)率（6%或者8%等）來進(jìn)行反推；另一種是提成租金，也叫營業(yè)額扣點(diǎn)，是根據(jù)商戶的營業(yè)收入，提取一個(gè)比例，作為租金，百貨商場的扣點(diǎn)率比較高，一般在20~30%，而購物中心則比較低，扣點(diǎn)率一般在10%以內(nèi)，7~8%的居多。

具體采取什么租金方式，主要根據(jù)商場地段位置、定位及談判雙方的強(qiáng)勢情況。有的是收取固定租金，有的是收取提成租金，還有的是采取兩者取其高的方式。這幾種方式，各有利弊。固定租金，商場收入基本有保障，但缺乏靈活性，商場無法分享到商戶業(yè)績增長的附加價(jià)值，對持續(xù)改善商場運(yùn)營，缺乏動(dòng)力；提成租金，商場與商戶共生共榮，利益高度相關(guān)，但是在開業(yè)初期或經(jīng)營狀況不佳時(shí)，商場的收益非常低，日子難過。

所以，現(xiàn)在越來越多的購物中心，采取的是保底租金+扣點(diǎn)兩種取高的模式，既能保障自己的基本租金利益，又可以分享營業(yè)額增長的好處。但是也有很多強(qiáng)勢品牌，不與商場談固定租金，而是只談純扣點(diǎn)方式，這時(shí)就需要商場決策者自己決策把握了。

不過，一般奧特萊斯是以純提成扣點(diǎn)方式來計(jì)租的，所以其一般位于城郊，保持低成本才能生存。

租金坪效

租金坪效，是指一個(gè)商場或者店鋪其單位面積貢獻(xiàn)的租金額，一般以日、月或者年度為周期，可以用相應(yīng)日期內(nèi)的租金總額除以其總營業(yè)面積來計(jì)算。國內(nèi)典型購物中心的日租金坪效一般在1.0~3.0元/平方米，比如萬達(dá)的日租金坪效為1.38元，萬科廣場的日租金坪效1.37元，中糧大悅城2.48元，華潤可以達(dá)到4.4元。

租約周期

租約周期，也叫租賃合同期，是指一個(gè)租賃合同中雙方談判確定的租賃期限。在過去，新建商場一般以3年為周期（主力店除外，大型的超市、百貨等主力店，可能租約長達(dá)10年、15年，甚至20年）。

現(xiàn)在越來越多的商場，在設(shè)定租約周期時(shí)，會(huì)采取大小年的方式，將商家的租期錯(cuò)開，比如簽一批2年的，一批3年的，避免出現(xiàn)商家同時(shí)到期的情況，以免面對大面積商家要談判續(xù)簽或撤場問題，工作壓力和風(fēng)險(xiǎn)都很大。

租約周期，還與業(yè)態(tài)有關(guān)系，比如零售店一般1~3年都可以談，而餐飲業(yè)態(tài)，則可能需要3~5年。

 

03

在開業(yè)運(yùn)營階段的重要數(shù)據(jù)指標(biāo)

開業(yè)率

開業(yè)率是指商場里面，開業(yè)的店鋪面積（或數(shù)量）占總計(jì)租面積（或計(jì)租店鋪數(shù)量）的比例。一般情況，通常指以面積計(jì)算的開業(yè)率，但部分項(xiàng)目，也會(huì)用數(shù)量計(jì)算的開業(yè)率。對于一個(gè)新開的購物中心或商場，在目前招商環(huán)境下，究竟什么時(shí)候可以開業(yè)，是一個(gè)令人糾結(jié)的問題，通常我們認(rèn)為一個(gè)項(xiàng)目至少也要達(dá)到70%的開業(yè)率，才能開，但是現(xiàn)在也有部分項(xiàng)目，只有50%開業(yè)率，然后后面再慢慢提升。

其實(shí)，從根本上來說，商場需要計(jì)算一個(gè)最小開業(yè)率，也就是按照這個(gè)開業(yè)率開業(yè)，商場的租金收益與運(yùn)營成本正好持平，這個(gè)是可以計(jì)算出來的。

銷售坪效

銷售坪效，是指一個(gè)商場或者店鋪其單位面積下實(shí)現(xiàn)的營業(yè)額，一般計(jì)算周、月或年度為周期，可以用相應(yīng)日期內(nèi)的營業(yè)總收入除以其總營業(yè)面積來計(jì)算。在我們衡量一個(gè)商業(yè)自身經(jīng)營狀況的變化，或者對比兩個(gè)不同商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營狀況時(shí)，銷售坪效及其增長率是最重要的指標(biāo)。它最能反應(yīng)出一段時(shí)間內(nèi)，商家或者購物中心某項(xiàng)運(yùn)營活動(dòng)的實(shí)際效果，所以也是商業(yè)營銷活動(dòng)事后評估的重要指標(biāo)之一。

銷售坪效，其實(shí)也是我們做商場業(yè)態(tài)布局背后的根本價(jià)值規(guī)律所在。為什么把這個(gè)品牌或業(yè)態(tài)放在一樓，另外一個(gè)業(yè)態(tài)或品牌放在二樓、甚至三樓，其背后的本質(zhì)邏輯不是歷史經(jīng)驗(yàn)或者說別人家就是這么布局的，而是因?yàn)檫@兩個(gè)品牌或業(yè)態(tài)其銷售貢獻(xiàn)力不一樣，也就是銷售坪效不一樣。

如果你將一個(gè)月銷售坪效只有300、500元的品牌放到了一樓最好的位置，那就是對商業(yè)價(jià)值規(guī)律的違背。所以做商業(yè)地產(chǎn)，尤其是百貨、購物中心項(xiàng)目的專業(yè)人員，必須對各類品牌、業(yè)態(tài)的銷售坪效，心里有譜，否則根本沒辦法做好商業(yè)的業(yè)態(tài)和品牌落位。

根據(jù)2017年的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國一些典型的商業(yè)坪效數(shù)據(jù)如下：

購物中心平均坪效：1500~2500元/月/平方米

電影院坪效：300~500元/月/平方米

餐飲坪效：1000~2000元/月/平方米

快時(shí)尚ZARA、Uniqlo、H&M等：1000~5000元/月/平方米

奢侈品品牌LV、Gucci等：20000~30000元/月/平方米

蘋果專賣店：一般可以到30000元/月/平方米以上

租售比

租售比，是指某個(gè)商場或者店鋪，其租金與物業(yè)管理費(fèi)占其銷售額的比例。即租售比=（租金+物業(yè)費(fèi)）/營業(yè)額。當(dāng)租售比位于20%以下時(shí)，表明該商家的經(jīng)營基本正常，而當(dāng)租售比上升到50%甚至更高的時(shí)候，這說明商場或租戶的經(jīng)營出現(xiàn)了問題，需要高度重視，立即開始采取行動(dòng)，否則馬上就會(huì)出現(xiàn)退租掉鋪的情況。

租售比，是作為購物中心管理者，必須每月、每季度都要關(guān)注的重要指標(biāo)之一。通過分析某個(gè)商家或者購物中心整體租售比的數(shù)值及其變化，才能真正了解項(xiàng)目是否在良性的軌道上運(yùn)行。如果只關(guān)注了租金收益，但是對租售比越來越高的事實(shí)，視而不見，那就可能非常危險(xiǎn)。

提袋率

提袋率是指在一定時(shí)間內(nèi)，實(shí)際購買商品的客戶數(shù)量占進(jìn)店顧客數(shù)量的比例。提袋率是零售行業(yè)非常重要的一個(gè)指標(biāo)，可以清楚的反映出該商家自身的商品和服務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售的能力。從而能了解這個(gè)品牌其經(jīng)營狀況以及未來調(diào)整業(yè)態(tài)和租戶品牌時(shí)，作為一個(gè)重要的參考指標(biāo)。一般30%~40%的提袋率是比較正常區(qū)間，低于這個(gè)水平，則說明商品或服務(wù)需要進(jìn)行調(diào)整，高于這個(gè)水平，說明品牌運(yùn)營能力不錯(cuò)。據(jù)說有些快時(shí)尚品牌的提袋率可以做到50～60%以上。

掉鋪率

是指某個(gè)時(shí)間段內(nèi)，商戶退出經(jīng)營的面積占總出租面積的的比例。一般人們把20%作為一個(gè)警戒線，當(dāng)商場的掉鋪率超過20%時(shí)，說明這個(gè)商業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)了較嚴(yán)重問題，需要進(jìn)行整改，否則將加速掉鋪。購物中心最危險(xiǎn)的時(shí)期就是開業(yè)后6~9個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，這個(gè)時(shí)候就會(huì)開始出現(xiàn)掉鋪。

 

04

在資產(chǎn)管理階段重要的數(shù)據(jù)指標(biāo)

月度累積現(xiàn)金流MTD

是指某個(gè)月份從當(dāng)月第一天到計(jì)算日，累積的現(xiàn)金流量。正常情況下，新開業(yè)的商場，其MTD應(yīng)該在6~8個(gè)月的時(shí)候，開始回正。MTD回正，就說明商場的收入開始可以彌補(bǔ)支出了，商場進(jìn)入的一個(gè)投資回收的過程中。MTD回正的周期越短，說明商場在前期定位、開業(yè)籌備、開業(yè)后運(yùn)營管理上，做得越好。

年度累積現(xiàn)金流YTD

是指某個(gè)年度從第一個(gè)月到計(jì)算月，累積的現(xiàn)金流量。正常情況下，新開業(yè)的商場，其YTD應(yīng)該在12~15個(gè)月的時(shí)候，開始回正。其效果與MTD回正類似。

資產(chǎn)公允值

購物中心或商場的資產(chǎn)公允值是指包含了該商業(yè)資產(chǎn)的品牌溢價(jià)、地段溢價(jià)的評估價(jià)值。在一個(gè)公司對自身商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，一般都是按照其原始投資成本來計(jì)算其價(jià)值，但是當(dāng)涉及到資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、融資、證券化等事項(xiàng)的時(shí)候，比如基金公司、大型房企要收購某個(gè)購物中心或綜合體項(xiàng)目，就需要對該項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)公允值計(jì)算，也就是其市場評估價(jià)，這個(gè)時(shí)候就必須包含這個(gè)購物中心或綜合體的品牌價(jià)值、這個(gè)購物中心資產(chǎn)所在區(qū)域地段的同類資產(chǎn)當(dāng)前市場價(jià)格。這個(gè)資產(chǎn)公允值，將遠(yuǎn)超過當(dāng)初投資建設(shè)的成本價(jià)格。

運(yùn)營凈收入NOI（Net Operating Income）

運(yùn)營凈收入，是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)估值最重要的一個(gè)指標(biāo)，人們經(jīng)常用NOI/資本化率來進(jìn)行項(xiàng)目估值計(jì)算。運(yùn)營凈收入是指與運(yùn)營相關(guān)的收入與成本之差。與運(yùn)營相關(guān)的收入包括租金、物業(yè)管理費(fèi)、推廣費(fèi)、停車費(fèi)等收入，運(yùn)營相關(guān)成本包括人工、維護(hù)保養(yǎng)、水電費(fèi)、運(yùn)營活動(dòng)等支出。營業(yè)外收入，不計(jì)入運(yùn)營收入，非運(yùn)營成本，如財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊攤銷、招商傭金（委托管理費(fèi)支出）等，不計(jì)算在成本支出范圍。運(yùn)營凈收入最真實(shí)的反映了該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)績。

物業(yè)凈收NPI（Net Property Income）

物業(yè)凈收入，就是運(yùn)營凈收入再扣除非運(yùn)營相關(guān)的成本后的收入，即：物業(yè)凈收入=運(yùn)營凈收入—財(cái)務(wù)費(fèi)用—折舊攤銷—資產(chǎn)增值或減值—招商傭金（委托管理費(fèi)支出），因?yàn)榕懦撕芏嘭?cái)務(wù)及物業(yè)客觀導(dǎo)致的成本差異，物業(yè)凈收入作為衡量不同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的重要依據(jù)。

內(nèi)部收益率IRR

內(nèi)部收益率，也叫內(nèi)部報(bào)酬率，是指在一個(gè)固定期限內(nèi)（項(xiàng)目壽命期），資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等，也即財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它是開發(fā)商在投資建設(shè)購物中心等商業(yè)綜合體項(xiàng)目時(shí)，渴望達(dá)到的報(bào)酬率，該指標(biāo)越大越好。一般情況下，在前期做項(xiàng)目可行性分析時(shí)，一項(xiàng)重要的內(nèi)容就是做財(cái)務(wù)可行性分析，財(cái)務(wù)可行性分析的重要指標(biāo)就是內(nèi)部收益率，只有當(dāng)這個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，該項(xiàng)目才是可行的。

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，基準(zhǔn)收益率其實(shí)是一個(gè)變化的概念，并沒有一個(gè)固定標(biāo)準(zhǔn)，但是一般來說，基準(zhǔn)收益率必須要大于借貸利息率以及管理報(bào)酬率之和，另外就是風(fēng)險(xiǎn)越大，要求的基準(zhǔn)收益率也越高。在投資測算實(shí)務(wù)中，很多會(huì)參考2006年國家發(fā)改委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法和參數(shù)》第三版中的有關(guān)對內(nèi)部收益率的建議指標(biāo)。通常來說，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率在8%~10%。

投資回報(bào)率ROI

商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率，是指商業(yè)地產(chǎn)的租金、管理費(fèi)等收入扣減運(yùn)營成本、財(cái)務(wù)成本等支出后的凈利潤占項(xiàng)目總投資的比例。這個(gè)是一個(gè)簡化分析項(xiàng)目投資是否可行的參考指標(biāo)。尤其是在商鋪投資領(lǐng)域，很多購買商鋪的投資者會(huì)將投資回報(bào)率簡單計(jì)算為租金回報(bào)率，即用一年12個(gè)月租金總額÷商鋪投資總額來簡略計(jì)算其投資回報(bào)率。其實(shí)是不準(zhǔn)確，其沒有考慮財(cái)務(wù)成本、租賃成本、空置成本等支出項(xiàng)目。

在過去人們一般認(rèn)為投資回報(bào)率應(yīng)該大于8%以上，才是一個(gè)可以接受的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資。但是目前很多項(xiàng)目實(shí)際投資回報(bào)率在5%左右，也被基金和保險(xiǎn)公司認(rèn)為是可以接受的。