規(guī)模與速度失速背后，太古如何穿越“中年困惑”?

　　夜晚瓢潑大雨中，北京三里屯太古里依然人流涌動。自2008年開幕至今，這里已成為北京時尚地標(biāo)之一。年輕與時尚在此瞬息萬變，但其背后的太古地產(chǎn)卻呈現(xiàn)與時代快節(jié)奏相反的溫和步調(diào)。

　　進(jìn)軍內(nèi)地市場18年，太古地產(chǎn)僅開發(fā)位于北京、上海、廣州、成都四城的6個項(xiàng)目。規(guī)模與速度失速背后，是太古地產(chǎn)對“標(biāo)桿”的執(zhí)著。

　　8月8日，太古地產(chǎn)發(fā)布上半年業(yè)績公告。截至2019年6月30日，太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入75.1億港元，同比增長3%；公司股東應(yīng)占溢利89.73億港元，同比減少58%。

　　1866年，英國施懷雅（Swire）家族遠(yuǎn)行上海的身影猶在，太古這一品牌隨“阿伽麥門號”輪船漂流至華。一百五十余年來，商業(yè)時代的主題不再是保守。重資產(chǎn)邏輯下步調(diào)溫和的太古，正面臨屬于自己的“中年困惑”。

　　“溫和”太古

　　過去數(shù)十年來，內(nèi)地房地產(chǎn)、商業(yè)市場涌入一批港資房企。謹(jǐn)慎、保守的步調(diào)下，港資曾顯示出一定的抗風(fēng)險能力。但時移勢遷，隨著商業(yè)地產(chǎn)模式不斷創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)新生態(tài)發(fā)展，港資房企也逐漸跌出舒適圈。

　　2019年上半年，太古地產(chǎn)歸母凈利潤同比減少58%至89.73億港元；主要撇除投資物業(yè)估值變動后，股東應(yīng)占基本溢利增加123.87億港元，由去年同期62.19億港元增至186.06億港元。

　　焦慮自去年便已出現(xiàn)。該年太古地產(chǎn)收入147.19億港元，同比下降21%，；營業(yè)溢利293.65億港元，同比下降16%；股東應(yīng)占綜合溢利286.66億港元，同比下降16%。

　　太古地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)以自持為主，但重資產(chǎn)運(yùn)營需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流實(shí)力。由此，通過出售非核心物業(yè)回籠資金，用以核心物業(yè)的獲取、建設(shè)與修繕，是太古地產(chǎn)在商業(yè)項(xiàng)目上的主要運(yùn)作方式。

　　在此之下，其上半年基本溢利同比增199%至186.06億港元，主要反映出售兩座位于太古城的辦公樓及香港其他投資物業(yè)的權(quán)益的溢利；經(jīng)常性基本溢利為40.49億港元，去年同期則為37.32億港元。

　　上半年，太古地產(chǎn)租金收入總額增加6%至63.46億港元。其中辦公樓租金收入總額按年增長5.1%至33.02億港元，零售物業(yè)租金收入總額按年增長6.5%至27.47億港元。

　　而其業(yè)績重地香港，正面臨更多的不確定性因素。上半年，來自香港辦公樓物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額共32.24億港元。太古廣場 、太古坊、港島東中心及太古坊一座、太古城中心第一座租用率分別為99%、99%、100%、100%。

　　但太古地產(chǎn)表示，因租戶（尤其是中國內(nèi)地業(yè)）對辦公樓樓面的需求減少，及由于租戶搬遷往其他地區(qū)，預(yù)期香港中區(qū)會有更多空置樓面，為中區(qū)辦公樓租金造成下調(diào)壓力。

　　此外，按2019年6月應(yīng)占租金收入總額計的租約，有約4.1%將于今年下半年期滿；另有占該類租金收入17.7%的租約將于2020年期滿。上述租約目前并無承諾續(xù)租或新訂租約。

　　零售物業(yè)方面，上半年來自香港零售物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額共14.44億港元。但在 全球貿(mào)易不確定性及游客（特別是國內(nèi)游客）消費(fèi)減少的情況下，太古廣場購物商場的零 售銷售額下跌4%。

　　值得注意的是，上半年其酒店收入同比下降1.9%至7.06億港元。太古地產(chǎn)直言，香港由集團(tuán)管理的酒店經(jīng)營情況困難，平均客房收入及入住率均下降，餐飲業(yè)務(wù)則穩(wěn)定。香港非由太古地產(chǎn)管理的酒店業(yè)績平穩(wěn)。

　　受累內(nèi)地市場

　　不僅是企業(yè)自身戰(zhàn)略因素，市場大環(huán)境正對其產(chǎn)生更多影響。上半年，太古地產(chǎn)在內(nèi)地辦公樓物業(yè)組合的租金收入總額為1.95億港元。其中廣州太古匯（開業(yè)時間:2011-09）、北京頤堤港一座、上海興業(yè)太古匯辦公樓租用率分別為99%、86%、99%。

　　實(shí)際上，上半年整個一線城市寫字樓市場均有所承壓。以北京為例，二季度全市租金增長由正轉(zhuǎn)負(fù)，增長率環(huán)比下跌1.2％。“二季度經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)影響市場，辦公樓租金開始下調(diào)，業(yè)主傾向于尋求更為可靠和穩(wěn)定的租戶。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩稱。

　　太古地產(chǎn)表示，新增供應(yīng)及市場疲弱導(dǎo)致的空置率上升預(yù)期會為廣州的辦公樓租金帶來下調(diào)壓力；北京亦如是。在上海中心商業(yè)區(qū)，預(yù)期辦公樓樓面需求將會減弱、空置率將 會上升。

　　租用率明顯較低的北京頤堤港一座，由遠(yuǎn)洋與太古合作開發(fā)。據(jù)悉，該項(xiàng)目位于北京東四環(huán)外酒仙橋地區(qū)，2012年開業(yè)時交通并不通暢。經(jīng)歷較長時間培育期后，一直到2016年，年?duì)I業(yè)坪效才突破10000元，達(dá)到一線城市平均水平。

　　零售物業(yè)方面，上半年太古地產(chǎn)在內(nèi)地零售物業(yè)租金收入11.93億港元，同比上升16%。北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港購物商場、成都遠(yuǎn)洋太古里、上海興業(yè)太古匯租金收入分別同比增長9%、15%、18%、19%、67%；商場整體租用率分別為100%、100%、99%、98%、98%。

　　截至2019年6月30日，太古地產(chǎn)債務(wù)凈額為156.7億港元，而去年同期為299.05億港元。資本凈負(fù)債比率由2018年12月31日的10.6%下降至2019年6月30日的5.5%。

　　太古地產(chǎn)表示，債務(wù)凈額減少反映出售一間擁有位于香港太古城兩座辦公樓權(quán)益的附屬公司所收取的款項(xiàng)余額。所收款項(xiàng)部分被香港投資物業(yè)的資本開支所抵銷。

　　截至報告期末，太古地產(chǎn)現(xiàn)金及未動用已承擔(dān)融資共251.16億港元，2018年12月31日則為141.47億港元。太古方面表示，上半年其每股盈利1.53港元，中期股息為每股0.29港元。