美國城市規劃學家沙里寧曾經說過，“城市的生長，并不是單純的疆域擴張，而是傳承歷史創新未來的過程，使其煥發出全新的時代能量。”
改革開放40年間，城市化不斷推進，使得中國的城鎮化率從17.92%飆升至59.58%。數字突飛猛進背后，一面是城市快速發展帶來經濟繁榮景象，而另外一面，也暴露著城市發展面臨著風險與挑戰——土地資源日益稀缺，中國的城市規劃從“擴大增量”變成“優化存量”。
以粵港澳大灣區為例，截至2018年底，粵港澳大灣區5.6萬平方公里土地，創造著15萬元的人均GDP，承載著7112萬人口，甚至近四年常住人口的增量達563萬，遠超于京津冀、長三角地區……
要知道，粵港澳大灣區的土地面積，僅相當于上述兩大城市群的1/4。人口的大量涌入，加重了大灣區土地資源和公共配套的承載壓力，而這，并不是中國城市發展的個例。
一份由戴德梁行整理各城市自然資源局的數據顯示，近三年來，粵港澳大灣區各城市的城市更新進度有明顯加快趨勢，2018年，除澳門外的十大城市完成改造的土地面積達5.4萬畝，同比上升32%。
△2016-2018年城市更新完成改造的土地面積
城市更新，不僅使原本舊建筑煥新面貌，功能也將進一步優化提升，從而帶動整個片區煥發新活力，有助于城市功能的重新定位及城市動能的重新發現。
正因此，城市更新，勢在必行。不過，過去“大拆大建”的模式已不再是新階段的主流，用住建部政策研究中心主任秦虹的話來說，中國城市更新進入有機更新時代。
而隨著一線城市商業地產進入存量發展時期，商業城市更新，亦被視為下一階段商業地產發展的重要風口。梳理商業城市更新發展進程，大致可分為以下四個階段：
第一階段：“換裝”。
溫苑雯表示，這個階段最明顯的特征，便是大拆大建。即將原有建筑推倒重建，換上了現代商業的“外衣”，其中最具代表性的項目是廣州獵德村改造。
逾900年歷史的獵德村，位于廣州CBD核心地段，改造前，這是被高樓大廈圍繞的“城中村”，于2008年啟動拆遷改造。
改造后的建筑煥然一新，變身時尚玻璃幕墻的高樓大廈，也帶來了廣州首個輕奢級時尚購物中心天匯廣場igc，但對于原有文化或建筑的留存，僅剩幾座宗室祠堂。
這個階段的改造，雖是重新煥發了城市建筑的功能與活力，但對于當地文化的留存與傳承幾乎為零。
第二階段：“化妝”。
走過第一階段“大拆大建”簡單粗暴的改造后，第二階段商業城市更新明顯更注重文化的保護，溫苑雯總結為：“對極具特色的舊建筑修舊如舊，并引進新業態”。
這一階段的代表作品是由香港瑞安集團在佛山打造的嶺南天地。
佛山嶺南天地采用了修舊如舊的改造方式，保留了原來的街巷尺度空間及嶺南建筑特點，讓人漫步期間能夠感受過往風情。
而從商業內容來看，雖是帶來了許多首進佛山市場的品牌，煥發商業新活力，不過這些品牌大都與“嶺南文化”這一根源無關，導致項目“只留存了建筑的‘形’，缺失了文化的‘魂’”。
第三階段：“共生”。
時代不斷向前，城市更新的理念與技術亦如此。商業城市更新的第三階段便總結了前兩個階段的不足，在建筑與商業內容上，盡力彌補文化的“魂”。
這一時期的代表項目比如“初階版”的廣州永慶坊，以及“進階版”的上海田子坊。
· 廣州永慶坊位于擁有百年歷史的荔灣區恩寧路，這里保留了廣州原始騎樓建筑，沉淀著了百年底蘊西關文化，不過因年代久遠，部分建筑喪失了原有功能。
2018年10月，由萬科中標對項目進行微改造，在原基礎上修繕騎樓建筑，并增添博物館文化元素、修繕李小龍故居等，使得這個空間變身為文化體驗店、特色餐飲、創意辦公、文藝展演空間等復合業態于一體的文化商業街區。
不過，這僅僅只是商業城市更新探索“文化與建筑共生”的初階嘗試，溫苑雯點評表示，“與往日居住的生活場景相比，改造后的永慶坊缺少了生活氣息與人間煙火，在商業和城市角度上都存在缺失。”
· 而“進階版”上海田子坊，位于上海泰康路，1998年前是一個馬路集市，后經政府引導及文創公司、藝術家進駐，田子坊成為了旅游及體驗是文化聚集地。
不同于永慶坊的改造，田子坊在業態上提升了文創的比例，讓街區更加“文藝范”；同時保留了原住民的生活狀態。“但仍存在當地文化色彩不足，內容標桿性、辨識度不高的問題。”溫苑雯表示。
目前，國內商業城市更新正處在第三階段向第四階段進化的過程中。
第四階段：“有機更新”。
城市更新經歷了大拆大建，到改革開放追求數量，逐漸轉變為追求質量，而今城市更新進入第四個發展階段，“城市生命力發展”，逐漸成為城市更新中，最重要的著落點。
在這個階段，更多是要考慮如何在不損害歷史建筑的外在風貌與內在文化的基礎上，對歷史建筑進行更新，并讓其與現代化城市格局相融合。
如何做到經濟利益與文化傳承之間的平衡，使得歷史舊建筑的未來之路充滿了各種可能性。
溫苑雯以位于清水寺外的二年坂舉例，其四至范圍包括了知恩院、八坂神社、円山公園、高臺寺、八坂塔至清水寺，濃縮了京都千年風土人情，是日本重要傳統的建筑物保護地區。
二年坂在改造上，除了常規商業業態之外，還貫穿了京都傳統人文元素，讓人們在游覽的同時，深度體驗日本的和服文化、祈福文化和日式茶道文化等，打破了傳統商業街過于商業化的弊病，而從建筑到商業、從場景到文化，都建立起與消費者之間的情感共鳴。
- 總結 -
這是值得中國商業城市更新參考的范例。城市更新發展到今日，已不僅僅是舊村舊廠的推倒、拆除、重建的更新，而是保持原有城市肌理，甚至保留原有建筑外貌的一種更新，它是變與不變的內在統一，屬于有機更新的范疇。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，城市有機更新，是指在不大規模拆除建筑、街區的情況下，對舊建筑進行改造，使其在功能上更加適合當前的需要。城市有機更新要求管理者、參與者和投資人對“城市遺產”的高度尊重，并且充分溝通好地方政府、投資人和當地民眾之間的關系。
也有專家提出，商業城市更新的三個重點：
· 不能失去生活味道和人間煙火氣息，同時又帶動周邊整體環境提升；
· 要體現城市、片區的歷史文化特色基因；
· 文化和故事要充分發掘，這是商業城市更新項目與其他商業項目的本質區別。
正如簡·雅克布斯在《美國大城市死和生》中所說：“設計一個夢幻城市很容易，塑造一個活生生的城市則煞費思量。”
“商業城市更新不同于舊村、舊廠大刀闊斧的改造，舊城商業改造需要精雕細琢的工匠精神，極具挑戰性和想象空間。”溫苑雯表示。
