導讀：在經歷一系列宏觀政策調控和地方政府出臺的抑制房價的具體措施之后，開發商為應對宏觀調控、分散風險，實行多元化投資的戰略轉移紛紛加入旅游地產的開發行列。地產商在進行這類投資行為時，實際承擔了來自政策、環境、需求等多方面的風險。那么旅游地產項目的定位策略在這一過程中承擔重要角色。
一、旅游地產概念界定
1、旅游地產是指以旅游度假為目的的房地產開發營銷模式，主要包括四類
1)是指在旅游區內為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質的旅游景點地產，
2)是指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐館 、娛樂城建筑物及關聯空間的旅游商務地產．
3)是指為游客或度假者提供直接用于旅游休閑度假居住的旅游度假地產，如度假村、產權酒店等，
4)是指與旅游區相連接的各類住宅地產 。
2、多元化主題旅游地產的出現和發展．必將為我國的旅游市場和房地產市場找到切合點，并在互動中尋求更好的發展方向和更快的發展速度。但是國家相關管理部門對旅游地產的概念尚未作出明確界定。 地產商在進行這類投資行為時，實際承擔了來自政策、環境、需求等多方面的風險。
德祚咨詢認為：不管是對于旅游項目開發還是其他項目開發而言，要取得成功，關鍵在于發現產業本身即消費者的發展趨勢，因為，在這些發展趨勢中包含了解決問題的總鑰匙，可以說：得趨勢者得產業。
二、 旅游地產定位解讀
為了及時地解決廣大開發商對“旅游地產這一項目投資的諸多疑問，并引導大家理性地分析和對待旅游地產的機遇和風險，我們將從旅游項目的定位策略，將從項目定位內容、定位策略、定位模式這三個角度去了解旅游項目的開發重點：
旅游項目可以在分析自身資源和區域格局的前提下，應用占位性定位策略、錯位性定位策略、共生性定位和補缺性定位策略，為項目發展找到最佳的發展模式和路徑。
三、 旅游地產項目定位內容
定位的實質是解決問題和實現目的的方法。好的定位中已經蘊含了如何實現消費者需求，如何實現資源的最大化利用，如何化解項目競爭，如何提升項目價值等核心內容。定位需要解決兩個核心問題。
第一個問題：完成項目的頂層設計。就是在調研的基礎上，在資源挖掘和資源放大的方向上，尋找到項目的比較優勢、項目突破口，給出項目的戰略定位，描繪出項目發展愿景，提出項目所能發展的高度，以及項目所能帶來的最大的影響力和驅動力。
第二個問題：確定功能與產品定位。一切項目定位都要落實到項目具體的功能和產品定位上。產品是資源和消費者之間的紐帶，是消費者體驗的實現，也要落實在具體的功能和產品上。
項目的功能和產品定位就是要確定項目資源——功能——產品——產業——消費者的轉換路徑，這是項目產品線的打造路徑，也是價值不斷發現和放大的路徑，實現了資源和消費者的對接過程，并且，在這個過程中，項目可以逐步納入新功能、新產業、新內容。
案例：朱家角古鎮
朱家角以2008年北京奧運會和2010年上海世博會為契機，史無前例的古鎮再造——投入巨資啟動北大街商業業態調整等34個項目
以9平方公里的朱家角中心鎮，打造成國內首個“度假MALL”。整個規劃中最大的亮點當屬古鎮絕版資源—優秀歷史文化建筑和民居民宅招商拍賣，景區希望能在完整保留原有歷史風貌的同時改造內部功能，再造為文化類展示館和企業、文化類人士的俱樂部、會所等；
四、定位策略之一 【以戰略為占位為先導】
旅游景區開發定位的基本依據可概括為：以戰略占位為先導，以價值突破為目標，以區域資源為基礎，以市場需求為導向，以自身比較優勢為突破，以發展趨勢為前瞻。這可以檢測為區域定位的“六以”依據。
【以戰略為占位為先導】
旅游景區開發必須具有高度的戰略性。這種戰略性主要表現在對區域發展向上的跨越式定位，發展目標的多元化設定，而且能夠給出實現以上發展定位和目標的有效方法與策略。一般而言，區域開發在后期所能實現的價值、所能發展的高度、所能產生的綜合效益，往往從區域發展的戰略之中已見高低。
青城山——都江堰國際休閑度假區占地1200平方公里，總投資超過100億，在“問道青城山，拜水都江堰”的基礎上沒，但是不僅僅局限在這些資源之中，而是用更大的視角來挖掘資源，把資源同消費者需求，同產業發展結合在一起。
青城山都江堰項目利用山水景觀和水利景觀，結合當地養生文化和鄉村旅游，打造中國西部休閑第一城，中國式養生之源的根源，形成水利+自然+生態+人文+鄉村旅游的獨特模式
五、定位策略之二【以價值突破為目標】
一個項目的價值的突破有兩個含義，一個是項目的一般性價值，比如游客數量的提升、景區收益的提升等。價值突破的另一個含義是項目明顯地帶動了整個區域、城市、社會整體發展。
案例：臺兒莊古城項目
臺兒莊古城項目總規劃面積18平方公里，按照“政府主導、市場運作”的投資模式，用“50萬噸煤換一座古城”的理念，按照“大戰故里、運河古城、江北水鄉、時尚生活”的形象定位。
一個地塊就像是未經琱琢的璞玉，項目的定位過程就是最大化發現項目價值和創造項目價值的過程。一方面，在項目定位過程中，在原有區位、資源等價值的基礎之上，要盡量挖掘項目的潛在價值，升華項目的顯性價值。另一方面，在項目的主題定為、業態定位等方面，盡可能地位項目賦予更多的功能和價值。所以，定位是一個價值不斷拔高、不斷放大的過程。
定位策略之三：以區域資源為基礎：
項目所利用的資源包括：旅游旅游、產業資源、文化資源、社會資源等。資源分為較為明顯的顯性資源和有待挖掘的潛在資源。資源是我們解決問題和實現目標的憑借，是我們打造項目的根本，所以說因為以區域資源為基礎。
案例：鳳凰古城
湘西鳳凰縣是文學大師沈從文的故鄉，有“中國最美的小城之稱”。當地厚重的人文底蘊和古色古香的街巷曾吸引無數游客來此游憩。
鳳凰古城歷史文化深遠，旅游資源豐富，地處湘鄂渝黔桂邊境旅游黃金帶和大西南旅游圈的結合部，旅游開發具有重要的戰略地位，所以，鳳凰旅游開發的戰略定位、基本思路、空間組織、項目選擇和政策措施，必須立足于湖南西部和整個大西南地區旅游開發及國際西部大開發的大環境來考慮，樹立“大旅游”的思想觀念。
定位策略之四：以發展格局為前瞻
一個大型項目往往需要以區域運營的角度，研判項目所處的區位格局，并能夠積極融入大旅游、大產業、大交通、大區域的格局和體系中，
案例：西雙版納
西雙版納，古時被稱為“勐巴拉納西”，意思是“一塊神奇、美好的理想國土”。傣家人常認為“美麗的西雙版納是上帝留給我們的恩賜，也是造物主不經意遺留在人間的伊甸園”。改革開放以來，西雙版納的旅游業亦隨之發展起來。進入21世紀后，西雙版納州提出了“旅游興州”戰略，旅游業成為全州的第一大產業。
每一個行業都有一個行業的發展趨勢、發展格局，旅游產業也是如此，也有著其自身的發展趨勢和發展格局，每一個旅游景區要清晰地洞察這種產業的趨勢和產業的格局，特別是與自身有并且相關聯的產業發展的趨勢和格局。掌握了趨勢就是掌握了未來，得趨勢者得產業，這個發展趨勢，要分為消費者消費需求的發展趨勢、區域經濟交通等條件的發展趨勢、區域各個項目之間的競爭與合作關系等。
定位策略之五：以自身的比較優勢為突破
一個項目要取得成功，首先要找到自身的比較優勢。比如，在資源上的比較優勢、在交通上的比較優勢、在區位商的比較優勢、在客群消費力輻射方面的比較優勢、運營商在產品打造和功能營造上的比較優勢等，這些比較優勢，是項目獲得競爭優勢的基礎。
案例：成都寬窄巷
寬窄巷是清兵入川遺留下的教成規模的古街巷，是老成都“千年少城”城市格局和原真文化的最后遺存。在2003年改造之前，寬窄巷子漸漸褪去往日的浮華，呈現了環境差、建筑破敗、安全隱患突出等狀態。在打造“休閑之都”的背景下，成都政府啟動了寬窄巷子改造工程，而改造和定位的立足點就是寬窄巷子鮮明的比較優勢——古建筑群資源和巴蜀文化資源
整體定位為：寬窄巷子以“成都生活精神”為線索，在保護老成都原真建筑風貌的基礎上，形成匯聚界面民俗生活體驗、公益博覽、高檔餐飲、宅院酒店、娛樂休閑、特色策展、情景再現等業態的“院落式情景消費街區”
定位策略之六： 以市場需求為導向
首先，一個項目的整體定位應具有戰略性、全局性、高度性；第二，在總體定位之下，完成各個功能模塊的定位；第三，各個模塊定位肯定是多元的，所以要有明確的相對應的客戶定位；第四，各個定位要和地塊資源緊密結合。要最大化利用每一個地塊的最大價值；第五，要考慮市場容量，考慮市場需求和市場支撐，市場是檢驗項目成功與否的唯一標準
一個好的旅游項目之所以能成功需具備一個中心兩個方向。
一個中心為以現代人的需求變化為中心，
兩個方向：一個方向為本土化發展，向原始、原生態發展，追求回歸自然生活；另一個方向為高
科技化發展，以科技、夢幻、超現實為特點引導人們向另一個方向發展。西安世博會之所以能成功，就是因為它具有這些特點，，自然館的最生態與創意館的超現實，加上古典與現代科技結合體的長安塔無疑讓人驚嘆。
